§ 4. Проблемы квалификации постройки в качестве самовольной. Самовольная реконструкция.

По мнению А.А. Рубанова, пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК РФ. Следовательно, признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. Постройка должна обладать определенной степенью самостоятельности по отношению к уже существующим объектам.

Другая позиция состоит в том, что самовольно реконструированные объекты должны приравниваться к самовольным постройкам независимо от характера реконструкции, хотя этот вывод и не следует из буквального содержания п. 1 ст. 222 ГК РФ. Тем не менее, именно такая оценка самовольной реконструкции, на мой взгляд, соответствует нормам Градостроительного кодекса РФ.

Основной аргумент – при проведении реконструкции требуется оформление практически таких же документов, что и для самостоятельного строительства, только новые. Таким образом, осуществление какой-либо пристройки (или надстройки в виде мансарды, дополнительного этажа и т.п.) к ранее возведенному объекту выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, техническому паспорту строения.

Если работы по обустройству здания затрагивают его конструктивные характеристики и влияют на надежность и безопасность, они признаются реконструкцией здания и, следовательно, могут быть признаны самовольной постройкой.

На мой взгляд, даже если самовольная реконструкция не изменила архитектурного облика и создание новых площадей произошло внутри стабильного каркаса здания, есть основания квалифицировать такую деятельность как самовольную постройку. По мнению С.А. Степанова, здания - это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями. Авторы Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают считать помещениями конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение в отличие от здания лишено материального выражения и рассматривается как вещь в юридическом смысле этого слова.

В.В. Чубаров также предлагает признать нежилые помещения самостоятельным объектом недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Высказываются и другие похожие мнения в пользу признания нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости по признакам их единого хозяйственного назначения и самостоятельной оборотоспособности.

Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания означает создание нового объекта недвижимости, поэтому к нему могут быть применены правила о самовольной постройке.

Последствия государственной регистрации права

собственности на самовольную постройку.

Внесение записи в Реестр не отменяет нарушений, допущенных при строительстве здания, сооружения или иного объекта недвижимости. По этой причине государственная регистрация не должна легитимировать самовольную постройку.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности.

Оценка действий застройщика по возведению объекта

самовольного строительства.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что нередко одним из оснований для отказа в признании за истцом права собственности на самовольные постройки служит недоказанность того, что именно он является лицом, осуществившим самовольную постройку.

Интересно отметить, что даже факт уплаты налога на имущество и земельного налога, исчисленных от стоимости спорных объектов недвижимости, не дают оснований для признания права собственности на самовольные постройки. Так, самовольное строительство базы отдыха было произведено по заказу трех организаций, впоследствии выступивших учредителями общества с ограниченной ответственностью. Общество, добросовестно выполняя налоговые обязательства, обратилось в суд с иском о признании права собственности на строение базы отдыха. Лица, построившие данный объект, были учредителями общества, но их вклады в уставный капитал произведены в денежной форме, спорная база отдыха в качестве вклада в уставный капитал общества кем-либо из его участников не вносилась. На этом основании суд отказал в удовлетворении иска.

Распространена ситуация, когда застройщиком не согласовывалось никаких проектов, планов, не подавалось заявлений о выдаче разрешения на строительство и т.д. Если никто ничего не оформлял, то доказательствами постройки могут служить лишь сами строительные действия. Однако зачастую это в силу разных причин доказать невозможно, допустим, потому что строительство окончено до того, как истец приобрел землю, на которой возведена постройка.