Договор имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву

В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691)

Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений; наймодавец же сверх того должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его внаем.

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество.

Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче этого имущества внаем.

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи.

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной "принадлежностью" (т.е. существенным условием) договора найма

Надо сказать, что действовавшее в ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет.

Редакционная комиссия, подготовившая проект Гражданского уложения, предлагала увеличить предельный срок имущественного найма до тридцати шести лет.

Существенной принадлежностью (существенным условием) договора найма признавалось также условие о вознаграждении за пользование имуществом - наемной плате.

В реальном имущественном обороте тех лет широко использовались неденежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин - наниматель, получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка - наймодателю половину или иную определенную часть собранных снопов.

Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый наем из выстройки, когда собственник земли передавал ее внаем нанимателю, который обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле. Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или сооружение возникало у собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка эксплуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю.

Требования к форме договора имущественного найма дифференцировались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в устной форме). Исключение составлял договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма.

С позиции современного законодательства применительно к содержанию договора имущественного найма важно отметить два момента, характерных для гражданско - правовой доктрины той поры.

Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма как на обязательственное правоотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно - правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца, обладающего вещно - правовыми способами защиты.

Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам.

Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественного найма, то они довольно традиционны.

В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями.

Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем.

Еще одна обязанность нанимателя состояла в возврате наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято. Наниматель не нес ответственности за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользования (ст. 1839).