Тема 45.

Задача 2.

Квалификация требований продавца.

Можем ли мы говорить, что он требует выплаты именно арендной платы? Для появления обязательства платить арендную плату необходимо заключение договора аренды. В данном случае речь идет о предполагаемой продавцом аренде здания, которая, а соответствии со ст. 651 ГК требует письменной формы под угрозой недействительности. В нашей задаче никакого письменного соглашения не было, соответственно продавец арендной платы требовать не вправе.

Следовательно, требования его можно попытаться обосновать лишь через п. 2 ст. 1105 ГК:

2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Сумма неосновательного обогащения фактического пользователя рассчитывается исходя из средней рыночной стоимости аренды/

Насколько обоснованы требования продавца?

В доктрине у института неосновательного обогащения выделяют два ключевых критерия: юридический и экономический.

Юридический:

Непременным (конститутивным) признаком и условием возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения, известных также под названием кондикционных обязательств, является приобретение или сбережение имущества "без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований" (п. 1 ст. 1102), то есть в широком смысле слова незаконность обогащения.

Экономический:

По общему правилу, стороны расторгнутом договору не могут требовать переданного во исполнение этого договора. Т.е. несмотря на последующее отпадение основания перехода имущества, переданного по сделке, неосновательного обогащения не возникает, поскольку прекращается договор на будущее время. Но если по такой сделке состоялся неэквивалентный обмен, то сторона, которая передала по сделке все, а получила по ней от контрагента лишь часть того, что с него причиталось, то возникает на стороне такого контрагента неосновательное обогащение, хотя передано все было по полноценному юридическому основанию. Т.е. неосновательное обогащение возникает тогда, когда стороной не получен ожидаемый за ее предоставление эквивалент.

В нашей задаче нельзя обнаружить ни юридического критерия, ни экономического:

1. С юридическим критерием сложностей возникает меньше всего, потому что на сегодняшний день все предельно ясно в этом вопросе урегулировано в Постановлении 10/22:

60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

У покупателя с момента передачи в его владение недвижимости уже возникает титул. В данном случае нельзя считать фактически возникшими арендные отношения еще и потому, что возникла бы конкуренция титулов (хотя, надо отметить, ГК предусматривает договор найма-продажи, так что не все столь однозначно в этом вопросе).

2. Нет в данном случае и экономического критерия неосновательного обогащения: продавец сетует на то, что до регистрации права пользование было безвозмездным. Однако нельзя этот аспект так обособлять, поскольку передача помещения во владение и пользование покупателя есть неотъемлемый элемент того общего предоставления (передача помещения в собственность покупателя), которое делается продавцом по договору купли-продажи. А вот этому общему предоставлению противопоставлен эквивалент в виде покупной цены помещения.

Ну и наконец, требование по ст. 1105 не подлежит удовлетворению еще и потому, что в п. 2 все прямо привязано к ситуации, когда пользователь не намеревается приобрести вещь в собственность. Это прямо противоречит условиям задачи.

Сходная по своей сути проблема возникла у нас в практике по аренде с правом выкупа: пытались решить, до какого конкретно момента арендная плата должна уплачиваться – до госрегистрации перехода, до уплаты цены недвижимости или до момента заключения договора купли-продажи недвижимости. В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 возобладал последний подход:

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).