3. Характеристика вещного права преимущественной покупки

1. Признание пандектным учением преимущественного права покупки в качестве самостоятельного субъективного вещного права и, соответственно, отказ от концепции признания его правомочием в составе другого вещного права либо ограничением права собственности;

2. Вещное право преимущественной покупки в отношении недвижимости, в отличие от аналогичного обязательственного права на движимые вещи, устанавливается на индивидуально-определенный объект.

Интересы управомоченного лица могут быть удовлетворены только этой вещью, в том числе посредством вещно-правовой защиты (например, истребованием имущества путем виндикации), тогда как интересы управомоченного лица в силу обязательственного права покупки на движимые вещи могут быть защищены требованием о компенсации, возмещении убытков и т.п.

В германской цивилистике важнейшим аргументом вещного характера права преимущественной покупки выступают публичная регистрация этого права в Поземельной книге и приравнивание ее по силе к предварительной записи в отношении третьих лиц, которая позволяет действовать этому праву против третьих лиц и обеспечивает абсолютный характер.

3. Значимость для управомоченного лица фигуры нового покупателя. В результате, в отличие от российского права, в германском праве закреплено положение о том, что исполнение права преимущественной покупки возникает только после заключения договора о продаже вещи, т.е. когда управомоченному лицу будет предоставлена возможность узнать, с кем заключен договор купли-продажи недвижимой вещи, каково содержание договора.

4. Вещное преимущественное право покупки принадлежит к известным германской доктрине и практике, но не признанным законодательством ожидаемым правам. Но тем не менее немцы отмечают, что этот институт отличается от других ожидаемых прав.

При ожидаемом праве всегда ставится условие, которое непременно должно наступить в будущем и с которым связывается возникновение права собственности (например, государственная регистрация права). Напротив, при преимущественном праве покупки условие, которое состоит в заключении договора с третьим лицом, является основанием исполнения права преимущественной покупки. Кроме того, условие реализации права преимущественной покупки, в отличие от "условия" при ожидаемых правах, влечет не приобретение права собственности, а лишь право на требование о передачи вещи в собственность.

4. Сравнение вещного и обязательственного права преимущественной покупки

1. предметом вещного права преимущественной покупки является земельный участок либо недвижимое имущество, тогда как предметом обязательственного права выступают любые движимые вещи;

2. субъектом вещного права покупки могут быть любые физические и юридические лица и, в отличие от обязательственного права, также собственники другого земельного участка;

3. вещное право преимущественной покупки обязывает не только заключающего договор собственника обремененного земельного участка, но и каждого его правопреемника;

4. обязательственное преимущественное право покупки исполняется один раз, тогда как вещное право покупки может быть установлено в отношении нескольких либо всех случаев продажи;

5. обязательственное право преимущественной покупки не применяется при продаже вещи в рамках принудительного исполнения и конкурсного производства при банкротстве, тогда как вещное право преимущественной покупки согласно может быть осуществлено, если земельный участок продается по усмотрению управляющего по делу о несостоятельности;

6. стоимость продаваемой вещи определяется на условиях, которые устанавливаются соглашением между обязанным и третьим лицом. Это регулирование диспозитивно в рамках обязательственного права, тогда как при вещном праве, основанном на принципе фиксации права, стоимость определяется договором между продавцом и третьим лицом.