!!! Категория «ожидаемых прав» в российском праве

• Отечественный законодатель не рассматривает правомочия будущего приобретателя в отношении приобретаемой вещи в качестве элементов самостоятельного субъективного (вещного или обязательственного) права на данную вещь.

Эти правомочия составляют права и обязанности относительного правоотношения, вытекающие из соглашения. Между тем современная практика показывает недостаточность подобного правового регулирования, что, в свою очередь, аргументирует необходимость расширения прав будущих приобретателей при вступлении во владение вещью в сфере как пользования, распоряжения, так и защиты.

• В российской цивилистике сформировался ряд подходов к определению данного статуса в виде некой "юридической привязки" субъекта к объекту, возникновения "правообразовательного правомочия", которые, указывая на актуальность проблемы, тем не менее не позволяют рассматривать статус приобретателя в качестве носителя самостоятельного права. Кроме того, гражданское законодательство регулирует статус приобретателей - будущих собственников без учета особенностей правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимости.

• На основании сказанного можно обозначить два пути урегулирования данной ситуации:

1) определение данного правоожидающего состояния в качестве фактического владения, т.е. с отказом признания за владельцем вещного или обязательственного права на такую недвижимость, с возможностью предоставления ему владельческой (посессорной защиты),

2) либо определение статуса владельца приобретенной недвижимости в качестве субъекта абсолютного субъективного вещного права, подобно известному немецкой и австрийской доктрине и практике Anwartschaftsrecht.

Исходя из ситуации, сложившейся в отечественной практике применения норм о недвижимости, можно предположить, что признание статуса указанного субъекта лишь как фактического владения не является решением проблемы, поскольку оно, в свою очередь, не приводит к "публичности" указанного правоожидающего состояния, а также не обосновывает возможность "распоряжения" имуществом предприятия (п. 3 ст. 564 ГК РФ), ибо, как известно, фактический владелец не вправе распоряжаться объектом владения.

• Перспективы развития института "приобретения чужой недвижимой вещи" в российском праве

• Преимущества признания права приобретения чужой недвижимости в будущем как ограниченного вещного права по сравнению с признанием его фактическим владением и обязательственным правом заключаются в том, что предоставление управомоченному лицу владения, пользования и частичного распоряжения вещью

1) не влечет изъятия вещи из оборота (т.е. она не теряет имущественную ценность),

2) наличие вещно-правовой защиты позволит владельцу восстановить нарушенное владение,

3) правомочие следования защитит интересы покупателя при отчуждении вещи продавцом, 4) необходимость регистрации способствует охране интересов покупателя, продавца, а также всех третьих лиц - потенциальных покупателей.

В отличие от этого обязательственно-правовая характеристика "ожидаемого права" (имеющая место в настоящее время) не предоставляет подобных гарантий.

• Признание права приобретения недвижимой вещи в качестве вещного права необходимо в следующих случаях:

приобретателя при передаче ему предприятия до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), покупателя вещи при купле-продаже с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий (в том числе и по оплате) (ст. 491 ГК РФ), приобретателя вещи при совершении сделки с отлагательным условием (т.е. с условием о переходе права собственности после наступления определенного условия, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ)), покупателя при заключении договора относительно вещи, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве (Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), одаряемого при дарении вещи в будущем (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

!!! Конструкция вещного права приобретения чужой недвижимой вещи:

1. наделение вещно-правовым характером только ожидаемого права на недвижимость и только при введении регистрации указанного права, т.е. введение известного европейским правопорядкам принципа публичности;

Думается, что регистрация ограниченного вещного права приобретения чужой вещи возможна по заявлению как обеих сторон договора, так и одной из сторон, например правообладателя. Основанием для внесения записи будет выступать соответствующий договор.

!!! Соблюдение принципа публичности позволит получить контрагентам достоверную информацию о наличии обременения на вещь в качестве зарегистрированного преимущественного приобретения и избежать случаев умышленной двойной продажи объектов недвижимости, при которых нарушаются права первого приобретателя.

2. с позиций охраны интересов сторон договора купли-продажи в качестве вещного права может быть признано только право покупателя вещи с оговоркой сохранения права собственности за продавцом до наступления определенных условий;

На наш взгляд, нельзя наделять вещным субъективным правом покупателя на приобретенный товар с момента заключения договора (и (или) принятия вещи во владение) до регистрации права собственности. Дело в том, что в этом случае речь идет лишь о порядке оформления права собственности, которое носит технический характер. Поэтому с момента заключения договора купли-продажи до регистрации покупатель может наделяться только обязательственными правами, вытекающими из договора, которые никакого самостоятельного правового режима в отношении вещи стороны не создают. Более того, не следует поощрять "бездействие" сторон относительно совершения акта государственной регистрации предоставлением приобретателю вещного права, тем более что согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ покупатель в случае уклонения другой стороны от регистрации может обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

3) при конструировании правового режима при продаже вещи с сохранением за продавцом права собственности предлагается отказаться от запрета отчуждения собственником вещи, которая обременена "ожидаемым правом".

При условии признания права вещным и регистрации на его основе обременения, а также письменного уведомления приобретателя вещи она может быть отчуждена. Кроме того, регистрация подобного обременения позволит обеспечить свойство следования, ибо в случае последующей продажи собственником вещи она будет продана как вещь с обременением, не затрагивая при этом права первого приобретателя (т.е. для приобретателя в таком случае произойдет лишь смена кредитора, сохраняется его преимущественное перед всеми право приобретения данной вещи в будущем). Это позволит в будущем избежать случаев умышленной двойной продажи объектов недвижимости, при которых нарушаются права первого приобретателя.

4) с представленных выше позиций следует рассматривать в качестве вещного права и права приобретателя предприятия с момента передачи имущественного комплекса до момента регистрации права собственности только в том случае, если в договоре имеется оговорка о сохранении права собственности за продавцом предприятия до выполнения покупателем определенных условий. Полагаем, что здесь можно разрешить приобретателю право распоряжения в виде залога.

5) признать в качестве ограниченного вещного права право участника договора долевого участия в строительстве до момента регистрации права собственности на законченный строительством объект. В данном случае следует допустить исключение и признать предметом договора вещь, которая будет создана в будущем, например, у владельца квартиры еще до того, как эта квартира построена, однако собственность на нее уже зарегистрирована.

6) требуется отграничение вещного права приобретения чужой недвижимой вещи от права преимущественной покупки и права, возникающего вследствие предварительного договора:

1. отличительными особенностями выступает то, что при предлагаемом праве процесс приобретения права собственности находится на такой стадии, что не может быть приостановлен против воли будущего приобретателя; право собственности возникнет при соблюдении им условий, указанных в договоре или законе, тогда как при преимущественной покупке право собственности возникает только при наличии единственного условия - продажи (мены) вещи; при "ожидаемом праве" возможна передачи вещи во владение субъекту ограниченного вещного права - при преимущественной покупке владение не включается в содержание права;

2. следует отграничить "ожидаемые права" и от предварительного договора по тем основаниям, что прежде всего для первых не требуется заключение еще одного - основного - договора: право собственности возникает при выполнении приобретателем указанного в договоре условия.

Вместе с тем такое общее свойство, как наличие у управомоченного лица права на притязание к собственнику при указанных в договоре или законе условиях (оплата вещи, заключение основного договора, согласие на преимущественную покупку) о передаче вещи в собственность, не исключает объединение данных прав (при признании в качестве вещного права преимущественной покупки недвижимости и права приобретения недвижимой вещи на основании предварительного договора) в самостоятельную группу ограниченных вещных прав приобретения чужой вещи.

• Сравнение «ожидаемого права» (имеет ряд преимуществ) с залогом недвижимости

Дело в том, что при продаже товара с условием об оплате в кредит или в рассрочку можно установить два варианта обеспечения исполнения обязательства:

1) передать право собственности покупателю и одновременно установить право залога продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ)

2) либо сохранить за продавцом право собственности до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ).

Недостатки установления первого варианта (т.е. установления залога) заключаются в том, что в случае неисполнения покупателем обязательств по продаже и обращения взыскания на заложенное имущество собственник как залогодержатель не становится кредитором первой очереди.

В отличие от этого, при невыполнении условий договора в случае заключения сделки о сохранении права собственности за продавцом согласно абз. 2 ст. 491 ГК РФ продавец вправе потребовать возврата ему товара. Но и такой вариант не всегда соответствует интересам продавца, поскольку он чаще всего заинтересован в получении стоимости товара. Поэтому в случае введения по немецкому образцу защиты прав продавца при продаже вещи покупателю и возникновения "ожидаемого права" продавец в случае обращения взыскания на вещь и открытия конкурсного производства признается первоочередным кредитором, либо вправе требовать исключения имущества из описи, либо требовать уплаты долга покупателя от кредиторов.

• Ну и наконец автор отмечает, что наряду с проанализированными случаями "ожидаемых прав" в отечественном правопорядке хотелось бы обратить внимание на существование ряда правоотношений, в которых также у управомоченного лица в отношении вещи, находящейся во владении, возникает "право ожидания" возникновения права собственности. Речь идет о правах лиц в период течения срока приобретательной давности и правах лиц, ожидающих возникновения права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.

Автор предлагает, что для таких случаев можно было бы "бремя" (в виде необходимости содержания вещи и уплаты публичных обременений) и "благо" (в виде владения, пользования и возможности залога) имущества как содержание ограниченного вещного права передать владельцам "ожидаемых прав" при условии публичной регистрации права (в случаях, предусмотренных законом, и в принудительном порядке).