Право приобретения чужой недвижимой вещи.

В основном данное право заменяют различные договорные обязательства: предварительный договор, договор купли-продажи будущей вещи, обещание дарения, договор аренды с выкупом и т.п.

1. Право приобрести чужую вещь как особое вещное право может предполагать приобретение на вещь как права собственности, так и иного вещного права, если последнее может быть приобретено данным лицом на основании договора. Круг таких прав должен быть исчерпывающим образом определен Гражданским кодексом РФ.

2. Основаниями возникновения права на приобретение чужой вещи может быть договор и, в исключительных случаях, юридические факту, названные в законе.

3. Исходя из общих принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, право на приобретение чужой вещи должно возникать при условии внесения соответствующей записи в Единый реестр прав на недвижимость (ЕГРП). Только государственная регистрация обеспечивает в необходимой степени публичность и достоверность для участников гражданского оборота сведений обо всех вещных правах на недвижимые вещи.

В определенных случаях, предусмотренных законом, можно было бы допустить возникновение права приобрести чужую вещь и без регистрации непосредственно самого этого права, но при одном из двух условий:

- если в реестре (ЕГРП) зарегистрировано право на вещь, с которым закон императивно связывает возникновение у определенных лиц право на ее приобретение;

- публичность соответствующего права будет обеспечиваться иным образом.

4. Условия приобретения вещи, на которую устанавливается соответствующее право, определяются договором между собственником (обладателем иного вещного права) и приобретателем (любой гражданско-правовой договор об отчуждении вещи).

5. Вопрос о форме договора, определяющего условия возникновения и осуществления права приобретения чужой вещи, должен быть тесно увязан с механизмом государственной регистрации этого права и принудительного его осуществления.

6. Право приобретения чужой вещи должно обладать свойством следования. При введении механизма следования данного права за вещью нет необходимости устанавливать в законе запрет для собственника отчуждать данную вещь без согласия обладателя права на ее приобретение. Соответственно, нет необходимости и запрещать органу регистрации регистрировать переход права на это имущество к лицу иному, чем обладатель права на его приобретение.

Право вещных выдач.

В ГК РФ отсутствует вещное право, позволяющее участвовать в использовании чужого имущества, прежде всего, в виде получения дохода или получения иного имущества, что объясняется наличием определенных пробелов в системе вещных прав.

Само по себе такое право позволяет вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения, что расширяет экономические возможности оборота.

Существующий в рамках обязательственного права договор ренты не охватывает всех возможностей использования, заключенных в вещи.

Право вещных выдач должно быть отграничено его от смежных вещных прав, которыми является, с одной стороны, ипотека, а с другой – сервитут. Отличается право вещных выдач от ипотеки тем, что оно может быть указано не в виде определенной суммы, а в виде периодического платежа, либо путем указания способа определения суммы (с учетом инфляции и иных обстоятельств). Кроме того, возможно право вещных выдач и как неденежное обязательство. В отличие от ипотеки, право вещных выдач является не обеспечительным правом, а самостоятельным (основным) правом.

От сервитута право вещных выдач, если оно не выступает как периодические платежи, т.е. выступает как определенные действия обязанного лица, отличается тем, что оно предусматривает действия собственника (обязанного лица), тогда как сервитут означает лишь воздержание от действий (претерпевание).

1. Содержание права вещных выдач формулируется как обязанность собственника недвижимого имущества производить определенные периодические платежи или действия в пользу определенного лица, которое является обладателем право вещных выдач

2. Право вещных выдач может быть срочным или пожизненным (для юридического лица – бессрочным).

3. Собственник обремененной вещи отвечает по праву вещных выдач только обремененной вещью.

4. Право вещных выдач прекращается посредством соглашения с собственником обремененной вещи (выкуп права вещных выдач). Может быть установлен срок, в течение которого собственник обремененной вещи не вправе выкупить право вещных выдач (прекратить право вещных выдач)

5. Учитывая определенную близость права вещных выдач с ипотекой, возможно установление правила о субсидиарном применении норм об ипотеке к праву вещных выдач, если это не исключается договором, законом или существом права вещных выдач.