2154

Принятию управленческих решений по использованию земельных участков в хозяйственном обороте предприятий предшествует процедура

оценки. При определении рыночной стоимости земельных активов

капитализации (дисконтирования). Расчетная формула рыночной стоимости земельного участка выглядит следующим образом:

Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации может рассчитываться с использованием техники остатка для земли по формуле

где NOIНЕД - чистый операционный доход, относящийся к объекту недвижимости в целом;

NOIулуч - чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (зданиям, сооружениям и т.п.).

Значение NOIНЕД предлагается определять как среднерыночную

годовую ставку арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за

вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и операционные расходы.

Значение NOIулуч предлагается определять как произведение стоимости строительства улучшений на среднерыночную величину доходности на вложенный капитал с учетом нормы возврата капитала.

10

На основе динамики коэффициента капитализации (рис. 2) можно сделать предположение о наличии его корреляции с экономическими показателями. Исследования структуры коэффициента капитализации подтвердили, что из всех его компонентов - безрисковая ставка, поправка на ликвидность (плата за время), премии за управление и риск инвестицийтолько премия зариск инвестиций в недвижимость подверженазначительным колебаниям и одновременно не может быть в достаточной мере обоснована и подтверждена расчетами.

Коэффициент капитализации для земли

Безрисковая ставка

Премия за риск

Премии за ликвидность и у правление

Время, квартал

Рис. 2. Динамика коэффициента капитализации и его составляющих

Расчет степени влияния 15 экономических показателей (инфляция, изменение ВВП, котировки ценных бумаг ведущих компаний, ставка рефинансирования ЦБ РФ и т.д.) на премию за риск, выполненный в системе «STATISTICA» с использованием корреляции Пирсона, показал, что после исключения мультиколлинеарных переменных в корреляционной матрице наибольшую степень влияния на премию за риск в структуре

коэффициента капитализации для земли оказывают: ставка доходности по годовым рублевым депозитам по расчетам агентства «Росбизнесконсалтинг» для банков категории надежности «В» по рейтингу ИЦ «Рейтинг»; индекс цен строительно-монтажных работ; индекс акций промышленных предприятий информационного агентства АК&М. Использование всех финансово-экономических показателей в абсолютных величинах является необоснованным в связи с их статичностью, в то время как для оценки величины риска, отражающего состояние экономики, необходимо отразить их динамику.

Для оценки влияния внешних факторов на премию за риск используется динамика индекса строительно-монтажных работ и индекса акций промышленных предприятий АК&М в виде темпов их роста по отношению к предыдущему периоду:

(3)

Для моделирования уравнения Y = F (X1, Х2, ... Xi), описывающего влияние на результирующий показатель каждого из оставшихся внешних факторов, применим метод регрессивного анализа, так как он позволяет использовать показатели, имеющие различные метричные системы. Динамика премии за риск за 1999-2002 гг. не позволяет однозначно охарактеризовать тип регрессионной модели, описывающей установленные взаимосвязи, поэтому рассчитаны три основные модели множественной регрессии (см. таблицу):

12

Анализ таблицы показывает, что наиболее полно описывает величину премии за риск по отобранным показателям экспоненциальная модель множественной регрессии (значение r 2 равно 0,85, что характеризует достаточно тесную зависимость между факторами и результирующей функцией).

Смоделированное уравнение регрессии премии за риск для земельных участков, находящихся под промышленными предприятиями, имеет вид:

(4)

где Y - премия за риск, %;

Х\ - темп роста индекса акций промышленных предприятий АК&М;

Х2 - темп роста индекса цен строительно-монтажных работ; X3 - темп роста ставки по годовым рублевым депозитам.

Величина коэффициента капитализации для земельных участков под промышленными предприятиями определяется как сумма следующих показателей:

• безрисковая ставка (доходность по депозитам, рассчитываемая агентством «Росбизнесконсалтинг» по выборке банков высшей категории надежности);

14

Включение земельных активов в хозяйственный оборот связано

с разработкой и реализацией инвестиционного проекта, направленного на стабилизацию экономического положения предприятия и на создание привлекательных условий для стратегического инвестора.

Для привлечения стратегического инвестора (акционера) автор

предлагает механизм использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса предприятий (рис. 4). Основными участниками предлагаемого механизма являются:

реструктурируемого предприятия, входит собственник земли (КУГИ, КУМИ).

Следовательно, земельный участок не продается предприятию, а вносится в

рыночной стоимости земельного участка. Таким образом, земельные ресурсы трансформируются из натурально-вещественной формы в кредитнофинансовую(акции).

15

Разработка инвестиционного проекта

СОЗДАНИЕ НОВОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Реструктуризация методом выделения рентабельных производств

УЧРЕДИТЕЛИ

Формирование уставного капитала

Эмиссия акций нового предприятия и их распределение среди учредителей

Продажа собственником земли (КУГИ, КУМИ) своего пакета акций инвестору

Изменение состава собственников нового предприятия

Реализация инвестиционного проекта

Рис. 4. Механизм использования земельных участков в качестве

инвестиционного ресурса предприятий

16

Следующим этапом реализации механизма является изменение

приобретая этот пакет акций, выкупает долю, равную рыночной стоимости земельного участка.

В этом случае бюджеты разных уровней получают денежные средства не от продажи земельных участков предприятиям, а от продажи пакетов акций инвесторам на сумму, равную рыночной стоимости внесенных в уставный капитал нового хозяйствующего субъекта земельных участков. Тем самым

собственник земельного участка (КУГИ, КУМИ) выходит из состава учредителей нового предприятия и никаких обязательств, связанных с реализацией инвестиционного проекта, не несет.

Предлагаемый механизм, основой которого является достижение

максимальной эффективности использования земельных участков, направлен на повышение инвестиционной привлекательности предприятий и ориентирован на рост стоимости чистых активов предприятий, что является основной целью собственников капитала (инвесторов, акционеров) и задачей менеджеров предприятий в рыночной экономике.

Для снижения инвестиционных рисков, связанных с возможностью

расторжения арендных отношений, предусматривается получение

предприятиями земельных участков в собственность до начала капитальных вложений. Использование земельных участков с целью роста инвестиционной привлекательности предприятия может быть реализовано на основе:

17

•увеличения стоимости чистых активов;

•дополнительной эмиссии акций и привлечения иностранного

капитала;

•создания совместных предприятий;

•организации принципиально иного бизнеса (процесс диверсификации) на земельных участках, принадлежащих предприятиям;

•перемещения производства в целях оптимизации стоимостной структуры активов;

•уменьшения инвестиционных рисков, связанных с расторжением арендных отношений;

•получения банковского займа под залог земельных участков;

•роста оборотных средств за счет реализации неиспользуемых земельных участков или сдачи их в аренду (рис. 5).

В третьей главе «Реализация механизма использования земельных участков как инвестиционного ресурса» даны рекомендации по вовлечению

земельных участков в хозяйственный оборот в качестве инвестиционного

ресурса предприятий и по оценке экономической эффективности результатов

исследования, разработаны предложения по использованию основных

положений диссертации в учебном процессе.

Результаты проведенных исследований прошли практическую

апробацию при разработке и реализации инвестиционного проекта,

предусматривающего создание нового хозяйствующего субъекта на базе опытного завода - одного из структурных подразделений НИИ «Химии и технологии полимеров» им. акад. В.А. Каргина, в соответствии со следующими принципами: