2342

экспертами (табл.2) с высокой степенью согласованности мнений (коэффициенты

конкордации равны, соответственно, 0.782 и 0.663).

Таблица 2 Ключевые показатели успеха в сфере управления недвижимостью

(экспертные оценки)

Полученные результаты следует учесть в процессе реализации интеграционных мероприятий и предусмотреть соответствующие мероприятия организационного и экономического характеров.

Рассматривая интеграцию хозяйствующих субъектов как проект, следует предусмотреть систему механизмов, параллельная реализация которых обеспечивает достижение цели интеграционных преобразований. К ним, учитывая цель, задачи, специфику интеграции в сфере управления жилой недвижимостью, следует отнести механизмы: экспертизы состояний; формирования стратегий; агрегирования объектов; комплексного оценивания; материально-технического обеспечения; управления риском; финансирования; стимулирования участников; оперативного управления.

Радикальные изменения бизнес-процессов с построением новых организационных связей в рамках интегрированной структуры основываются на декомпозиции бизнес-процессов интегрируемых структур: строительной и эксплуатационной организации. Такого рода декомпозиция в рамках исследования осуществлена методом SADT-моделирования (рис. 1,2).

Бюджет

Спрос

Бюджет

строительства

Обеспечить

возведение

объекта

недвижимости

Персонал

Рис. 1. Декомпозиция основного бизнес-процесса

строительнойорганизации

Бюджет

Обеспечить

ресурсами

обслуживание

объекта

недвижимости

Обеспечить

обслуживание

объекта

недвижимости

Обеспечить расчеты за обслуживание объекта недвижимости

Персонал

Рис. 2. Декомпозиция основного бизнес-процесса

эксплуатационной организации

- Оформление сделки

Рис.5. Укрупненные работы по реализации основного бизнес-процесса эксплуатационной организации

Рис.6. Укрупненные работы по реализации основного бизнес-процесса строительно-эксплуатационной организации

18 В качестве показателя текущей эффективности интеграции предлагается

совокупный экономический результат, отражающий причинно-следственные связи между интеграционными мероприятиями и показателями деятельности организации:

Э = Э1 + Э2 + Э3 + Э4 + Э5, где Э - совокупный экономический результат от интеграции;

Э1 - экономия трансакционных затрат; Э2 - экономический результат от повышения качества продукции и услуг;

Э3 - снижение потерь, происходящих за счет нарушения сроков строительства;

Э4 - снижение затрат за счет нивелирования предпринимательских рисков; Э5 - относительная экономия затрат на обновление основного капитала.

В качестве показателя долгосрочной эффективности мы предлагаем рассматривать сбалансированный рост организации, улучшение конкурентных позиций, рост активов. Всё это в совокупности характеризует экономический рост компании:

где АМ - изменение рыночной стоимости материальных активов, интегрируемой организации;

АНМ - изменение рыночной стоимости нематериальных активов, интегрируемой организации;

ИП - изменение показателя избыточной прибыли интегрируемой организации;

КП - изменение рыночной стоимости кадрового потенциала интегрируемой организации.

К1 , К2, К3 - коэффициенты капитализации, соответственно для материальных активов, нематериальных активов и избыточной прибыли.

АМ = Ам1 — Ам0 , где Ам° - рыночная стоимость материальных активов вновь созданной

19 организации в базовом периоде (на момент создания);

Ам1 - рыночная стоимость материальных активов на момент оценки (очередной завершенныйфинансовыйгод).

А Н М = Ан м 1 - Анм°, где АНМ0 - рыночная стоимость нематериальных активов в базовом периоде;

Ан м 1 - рыночная стоимость нематериальных активов на момент оценки. ИП = ИП1 -ИП0 ,

где ИП0, ИП1 - избыточная прибыль, соответственно, в базовом и оцениваемом периоде.

Категория избыточной прибыли отражает превышение прибыли, полученной предприятием, над возможными среднерыночными показателями доходности альтернативно используемых активов предприятия, с учетом налоговых последствий.

Избыточная прибыль определяется следующим образом: ИП = ЧП6 - ЧПОС - ЧПДС - ЧП3,

где ЧПб - чистая прибыль, полученная организацией от всех видов деятельности; ЧПОС - чистая прибыль, которая может быть получена за счет сдачи основных средств в аренду; ЧПдС - чистая прибыль, получаемая за счет альтернативного вложения денежных средств;

ЧП3 - чистая прибыль, получаемая за счет реализации имеющихся запасов сырья, материалов.

Изменение рыночной стоимости кадрового потенциала: КП=КП'-КП0,

где КП°- рыночная стоимость кадрового потенциала в базовом периоде; КП1 — рыночная стоимость кадрового потенциала в оцениваемом периоде.

В основе определения рыночной стоимости кадрового потенциала лежит затратный подход и гипотеза, что затраты на содержание персонала эквивалентны рыночной стоимости кадрового потенциала.

Коэффициенты капитализации в общем случае могут быть одинаковыми

20

(K1 = K2 = K3 ). В отдельных случаях требуется их обоснование с учетом реально сложившейся ситуации на соответствующих рынках.

Основные выводы диссертации.

1. Сложившаяся ситуация в сфере управления недвижимостью характеризуется значительной разобщенностью экономических интересов организаций, возводящих объекты недвижимости, и организаций, их эксплуатирующих. Это приводит к недостаточной финансовой устойчивости самих организаций и некачественному обслуживанию потребителей.

Для изменения ситуации необходимо создание конечного строительного продукта с модифицированными свойствами и предоставление потребителю нового качества комплексного обслуживания. Для реализации этой идеи нужно провести системные преобразования участников сферы управления недвижимостью путем создания интегрированных структур, что позволит улучшить потребительские свойства предлагаемого интегрированного продукта и повысить конкурентоспособность самих организаций.

2.Анализ зарубежной и отечественной практики создания интегрированных структур свидетельствует о том, что во многих случаях интеграционные процессы приводят к обратным результатам - потере финансовой устойчивости, снижению конкурентоспособности, и как следствие — к банкротству организаций.

Гарантировать положительные результаты интеграционных преобразований можно лишь в условиях глубокого и детального анализа всех факторов бизнесокружения, способных оказывать влияние как на сами процессы преобразований, так и на жизненный цикл вновь созданной организации. Исследования показывают, что к такого рода факторам следует относить: системообразующие, системосохраняющие, системоразвивающие и системоразрушающие. Правильная идентификация этих факторов, а также степени влияния их на результаты интеграции, позволит достичь цели интеграции с максимальным долгосрочным результатом.

3.Интеграционные преобразования могут приводить к достижению как краткосрочных, так и долгосрочных результатов. В силу этого требуется система