6011

11

энергоснабжение;

газоснабжение;

отопление;

обращение с ТКО.

Холодное водоснабжение (ХВС) – это подача холодной питьевой воды (то есть она должна быть соответствующего качества) по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые дома, а также в жилые и нежилые помещения этих домов. Если дом не оборудован водопроводом, например, если это частный дом, то подача воды до водоразборной колонки тоже считается холодным водоснабжением.

Горячее водоснабжение (ГВС) – это подача горячей воды по водопроводу в жилой дом, жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, а также в помещения, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома, например, подвал. Если в доме нет централизованного горячего водоснабжения, горячую воду можно производить и доставлять потребителю с использованием внутридомовых инженерных систем, например, с помощью газовой водонагревательной колонки, и уже в рамках самого дома производить подогрев воды.

Водоотведение (канализация) – это отвод бытовых стоков из жилого дома и жилых и нежилых помещений многоквартирного дома с помощью канализации.

Энергоснабжение – это обеспечение жилых домов электрической энергией, которая подается по сетям централизованного энергоснабжения и по внутридомовым инженернымсистемам.

Газоснабжение – это подача газа по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые дома и в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.

Отопление – это подача тепловой энергии для обеспечения нормативной температуры воздуха в жилом доме в жилых и нежилых помещениях, входящих в состав общедомового имущества в

12

многоквартирном доме. Сюда же относится продажа твердого топлива для домов с печным отоплением.

Обращение с ТКО – это транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Перечень коммунальных услуг, предоставляемых потребителю в конкретном многоквартирном доме, зависит от степени благоустройства данного дома.

Кроме того, услуги по предоставлению горячей и холодной воды, а также электричества делятся на индивидуальные (то есть предназначенные для каждой конкретной квартиры) и общедомовые (то есть потребляемые в процессе пользования общим имуществом).

4 Способы управления многоквартирным домом

Нормативные акты о порядке управления многоквартирными домами

(МКД) и об уплате коммунальных расходов принимаются Правительством РФ, Министерством экономического развития РФ и другими федеральными органами исполнительной власти. В их число входят:

постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в

13

многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с

перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;

пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Статья 161 Жилищного кодекса РФ предписывает собственникам

помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом.

Непосредственное управление многоквартирным домом. Это самый старый способ управления, как правило, он применим только для тех домов, в которых не больше 16 квартир. Обычно, это либо старые дома, либо дома в маленьких городах или поселках. Собственники жилья в таких домах напрямую заключают договора с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг поставляют ресурсы до определенных границ дома и ответственность они несут непосредственно перед собственниками жилья.

Считается, что это наиболее эффективный способ управления, так как собственники сами заключают договора с ресурсными компаниями и сами контролируют их исполнение. Любые последствия ими же и будут устраняться. По сути, люди полностью берут ответственность в свои руки.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

14

ТСЖ – это отдельное юридическое лицо, оно создается собственниками многоквартирных домов, решение должны принять не менее 50% их общего числа. Также возможно создание ТСЖ собственниками нескольких домов. Регистрируется оно в качестве

некоммерческой организации.

Цель ТСЖ – управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по содержанию и сохранению этого имущества, по увеличению этого имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг (статья 135 Жилищного кодекса РФ).

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

ТСЖ имеет право оказывать услуги или выполнять работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами, либо привлекая третьих лиц.

Преимущество ТСЖ в том, что вся финансовая деятельность довольно прозрачна, каждый из собственников может непосредственно влиять на расходы и доходы по дому.

ТСЖ сами выбирают себе подрядчиков, кто и что для них будет делать. Если им кто-то не понравился, они могут заключить договор с другой организацией.

Эта форма больше подходит людям активным, кому не все равно, что происходит в их доме.

Управляющая организация (УО) – юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным домом.

Управляющую организацию принято называть управляющей компанией

(УК) или ДУКом.

15

Управление управляющей организацией (компанией) – это очень распространенная форма управления многоквартирным домом. Если ТСЖ – некоммерческая организация, у нее нет цели получения прибыли, то УК – именно коммерческая организация, и она должна действовать на основании лицензии. Эту организацию часто выбирают на конкурсной основе, с ней заключают договора и определяют размер платы за содержание и ремонт жилья.

Главный недостаток УК – то, что это коммерческая организация, и она нацелена на получение прибыли за счет оказания услуг. Она не столько управляет, сколько зарабатывает.

УК должна ежегодно отчитываться о результатах своей работы, но по факту часто отчитывается очень неудобным способом.

Реестр лицензий предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Нижегородской области можно найти на сайте Государственной жилищной инспекции по адресу: http://госжилинспекция.нижегородскаяобласть.рф.

Какая форма управления домом лучше, собственники помещений каждого многоквартирного дома решают сами. Чтобы принять решение, нужно оценить площадь дома, количество квартир, инициативность собственников помещений, степень износа конструкций дома, инфраструктуру. Если собственники жилья долго не могут выбрать форму управления домом, то органы местной власти волевым решением назначают им УК.

5 Капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Согласно ЖК РФ и постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» многоквартирный дом – это коллективная

16

собственность собственников помещений в нем. Таким образом, владельцы квартир владеют еще и домом в целом, несут ответственность за его состоянием и обязаны своевременно обеспечивать проведение капитального ремонта.

Для этого Жилищный кодекс наделил собственников широким спектром прав. Однако в ходе приватизации дома передавались гражданам в ветхом виде. На ремонт требуются значительные средства, которых у собственников нет. Кроме того, у собственников нет навыков управления домом.

25 декабря 2012 г. Президентом России был подписан Федеральный закон, вводящий в Жилищный кодекс РФ систему взимания с собственников жилых помещений взносов на капитальный ремонт жилых домов. В соответствии с этими поправками собственники жилья были обязаны вносить деньги на специальный счет для ремонта своего дома, либо перечислять их региональному оператору в «общий котел», который при отсутствии решения вводился по умолчанию.

В целом минимальный размер взноса зависит от площади жилого помещения, его типа и устанавливается законодательным актом субъекта Российской Федерации. Сбор взносов является бессрочным.

Размер взноса на капитальный ремонт по стране является разным,

каждый регион самостоятельно устанавливает размер такого взноса.

Ежегодно плата за капитальный ремонт возрастает, поскольку размер взноса ежегодно подлежит индексации в сторону увеличения. В каждом регионе РФ своя региональная программа капитального ремонта,

рассчитанная на 30 лет, которая содержит сведения о перечне домов,

подлежащих ремонту, год проведения ремонта, виды ремонта.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в

17

многоквартирном доме, включает:

1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-,

газо-, водоснабжения, водоотведения;

2)ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3)ремонт крыши;

4)ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5)ремонт фасада;

6)ремонт фундамента многоквартирного дома.

Законом субъекта РФ виды капитального ремонта могут быть

дополнены услугами и (или) работами по:

—утеплению фасада;

—переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую

крышу;

—устройству выходов на кровлю;

—установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов

(тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

— и другими видами услуг и (или) работ.

Собственники не вправе отказаться от оплаты взносов на капитальный ремонт, поскольку оплата взносов – это не право, а обязанность собственника. В случае неоплаты взносов предусмотрена ответственность в виде пени; взыскания долга в судебном порядке; приостановление выплаты льгот и субсидий в соответствии со ст.ст.154, 159–160 ЖК РФ.

Потребность во взимании взносов возникла из-за быстрого увеличения доли ветхого и аварийного жилья в Российской Федерации.

Массовое жилищное строительство в городах России, начатое в конце

18

1950-х – начале 1960-х гг. привело к тому, что значительные объема жилого фонда по прошествии пятидесяти лет их эксплуатации стали требовать неотложного капитального ремонта.

Недостаток в бюджетах всех уровней средств на проведение капитального ремонта жилого фонда требует принятия непопулярных решений.

Собранные средства направляются в специальный фонд для проведения капитального ремонта, созданный в каждом из российских регионов. При этом по решению жильцов, средства могут поступать на специальный счет в банке.

В первом случае власти региона сами определяют порядок и очередность проведения ремонтных работ, на капитальный ремонт каких домов направить собранные средства, во втором случае все собранные средства идут только на проведение капитального ремонта конкретного дома.

Независимо от того, каким образом и на каких счетах собраны деньги для проведения капитального ремонта, сроки и даты проведения капитального ремонта каждого конкретного дома определяют органы государственной власти субъекта Федерации с учетом возраста, состояния инженерных систем и коммуникаций дома, а также действующих нормативов по капремонту.

Сроки капитального ремонта многоквартирных домов определяются документом, который называется Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).

Этот документ очень важный и его нужно использовать для защиты своих прав.

20

защита прав собственников недвижимости и пользователей по договору социального найма;

осуществление контроля за деятельностью ЖКХ;

реагирование на жалобы жильцов;

проверки управляющих компаний, предоставляющих коммунальные услуги населению;

произведение камеральных и выездных проверок органов ЖКХ и коммунальных предприятий.

Задачами государственного жилищного надзора являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством,

законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к:

жилым помещениям, их использованию и содержанию;

использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

формированию фондов капитального ремонта;

созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами,

оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, региональных операторов, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;