8987
.pdfГруздев Валентин Михайлович
РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (промышленность, строительство)
А В Т О Р Е Ф Е Р А Т диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Нижний Новгород - 2006
РАБОТА ВЫПОЛНЕНА В ГОСУДАРСТВЕННОМ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМ УЧРЕЖДЕНИИ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Научный руководитель
доктор экономических наук, профессор
Коробейников Игорь Олегович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор
Дмитриев Михаил Николаевич,
кандидат экономических наук, доцент
Антюганов Станислав Васильевич
Ведущая организация
Пензенский государственный архитектурно-строительный университет
Защита состоится 26 января 2006 года в |
13:00 часов |
на заседании |
||||||
диссертационного |
совета К 212.162.01 |
при |
Нижегородском государственном |
|||||
архитектурно-строительном |
университете |
по |
адресу: |
603950, г. Нижний |
||||
Новгород, ул. Ильинская, 65, корпус 4, |
аудитория 402. |
|
|
|||||
С |
диссертацией |
можно |
ознакомиться |
в |
библиотеке |
|||
Нижегородского |
государственного |
|
|
архитектурно-строительного |
||||
университета. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Автореферат разослан |
«21 » декабря 2005 года. |
|
|
|||||
Ученый секретарь |
|
|
|
|
|
|
|
|
диссертационного совета |
|
|
|
А.Н. Крестьянинов |
1
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Развитие отечественных реформ и
институциональные преобразования в области имущественных отношений
выявили проблему неэффективного управления недвижимостью. Особенно это
характерно для управления муниципальной недвижимостью, где исследования проводились в наименьшей степени.
В период, когда органы местного самоуправления продолжают оставаться одним из крупнейших собственников недвижимости, трансформация
экономических отношений требует новых форм и инструментов управления.
В настоящее время в системе управления муниципальной недвижимостью не обеспечено эффективное использование земельно-имущественного комплекса как материально-вещественной базы. В муниципальных образованиях не поставлен учет строений и земельных участков как единых объектов недвижимости, не обеспечен методический подход к их формированию в составе: земельного участка, строений на нем, пакета прав и обременений, как базовой основы в системе имущественных отношений. Необходимость решения этих
вопросов и послужила основанием для выбора темы диссертационной работы.
Степень разработанности проблемы. Анализ теории и практики развития
управления недвижимостью занимает все более |
значительное |
место в |
|
отечественной и зарубежной науке. |
|
|
|
Исследования по проблемам управления собственностью проводились в |
|||
нашей стране и за рубежом в течение многих |
лет. |
Эти |
проблемы |
рассматривались в трудах М.Х. Мескона, П.К. Друкера, Д.Ф. Фридмана, Г.С. Харрисона, Н. Н. Агапова, B.C. Болдырева, П.Ф. Лойко, Е.И. Тарасевича, Д.Б. Аратского, В.И. Кошкина, А.В. Черняка, А.Н. Асаула, А.В. Карасева и других авторов.
Наличие определенных результатов в широком спектре исследований по рассматриваемой в диссертации проблеме не исключает в современных экономических условиях поиска адекватных форм, инструментов управления
2
муниципальной недвижимостью, обновление и совершенствование его механизмов, что и обусловило выбор темы диссертации.
Целью диссертации является развитие методологии управления едиными объектами недвижимости муниципальных образований.
Для достижения этой цели в диссертации были поставлены следующие задачи:
-обобщить систему взглядов и выявить тенденции в управлении недвижимостью;
-исследовать функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью;
-установить подходы к формированию единого объекта муниципальной недвижимости;
-разработать организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе разработок по созданию единого объекта недвижимости;
-дать рекомендации по обоснованию стратегии управления недвижимостью в муниципальном образовании и определить оценку экономического эффекта от реализации результатов исследования.
Предметом исследования являются процессы управления муниципальной
недвижимостью.
Объектом исследования является недвижимость муниципального
образования.
Методологической и теоретической основой исследования являются законодательные и нормативно-правовые документы Российской Федерации, Нижегородской области и г. Нижнего Новгорода, труды отечественных и зарубежных ученых. При обосновании и разработке темы диссертации использовались системный и факторный анализ, а также сравнительноаналитический, экономико-статистический и диалектический методы.
Эмпирическую базу работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, результаты
3
социологических опросов, данные статистических сборников и публикаций в
научных журналах и периодических изданиях. Научная новизна работы состоит в следующем:
-установлены подходы к формированию единого объекта недвижимости,
как фактора повышения эффективности управления земельно-имущественными отношениями;
-определены функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью, основанные на интеграции компонентов земельно-имущественного комплекса и разграничения прав на него по видам
собственности;
-определена структура и состав единого объекта недвижимости
включающего: земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременений;
-разработан организационно-экономический механизм управления
муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории;
-даны рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью и определены методы оценки экономического эффекта от
реализации результатов исследования. |
|
Практическая значимость диссертации |
состоит в том, что ее основные |
положения и результаты могут быть |
использованы в деятельности |
муниципальных и государственных органов управления имущественным комплексом при разработке муниципальных программ в области полномасштабной инвентаризации недвижимого имущества и земельных ресурсов, регулирования градостроительной деятельностью, создания системы инженерной инфраструктуры, формирования муниципальной казны и т.д.
Апробация исследований. Отдельные положения диссертации докладывались на первой Всероссийской практической конференции «Информационный менеджмент: наука, практика, обучение» (г. Самара, 2004 г.), Международной научно - практической конференции «Эффективное управление
4
региональной экономикой» (г. Киров, 2004 г.) и третьей Всероссийской научно - методической конференции «Современный Российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие» (г. Пенза, 2005 г.).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 статей общим объемом 1,9 печатных листа.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. В работе представлено 135 страниц машинного текста, 39 рисунков и 3 таблицы.
На защиту выносятся исследования по развитию методологии управления муниципальной недвижимостью, включающему в себя:
1.Обоснование подходов по формированию единого объекта недвижимости в составе земельно-имущественного комплекса муниципального образования.
2.Разработки по определению состава и структуры единого объекта недвижимости, включающего в себя: земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременений.
3.Организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории.
4.Рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью и методам оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, излагается степень разработанности проблемы, цели и задачи работы, сформулирована характеристика ее новизны и практической значимости, и приводятся основные результаты исследования.
5
В первой главе «Теория и практика управления муниципальной
недвижимостью» |
обобщена |
система взглядов на развитие управления |
недвижимостью, |
уточнено |
определение «муниципальная недвижимость», |
исследованы функциональные особенности и проблемы эффективного управления муниципальной недвижимостью.
В условиях трансформации экономических отношений недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества и способствует росту экономического потенциала развития территорий.
Приведенный в диссертации анализ отечественной и зарубежной практики управления недвижимостью, законодательной и нормативной базы выявил принципиальную разницу в системе правоимущественных отношений и регламентации смыслового содержания понятий земельного ресурса и недвижимости.
В зарубежном законодательстве права на недвижимость регламентируются общим Кодексом правил. Отечественное законодательство формирует правовые отношения по различным не увязанным между собой направлениям: земельные ресурсы - Земельный кодекс, объекты недвижимости - Гражданский кодекс, зеленые насаждения - Лесной кодекс, водные объекты - Водный кодекс и т.д., которые часто противоречат друг другу.
Гражданский кодекс Российской Федерации давая общее определение недвижимости относит к ней все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Неразрывность физической среды объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.
При этом следует отметить, что ГК позволяет говорить о наличии между объектом и земельным участком, на котором он находится, не только физической, но и юридической связи.
Особенностью Российского законодательства о недвижимости является «принцип единого объекта недвижимости», согласно которому земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости являются единым
6
целым. Это понятие упоминается в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в Постановлениях Правительства РФ «О порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Однако Российское гражданское законодательство в целом, с одной стороны, рассматривает участки и расположенные на них здания как самостоятельные объекты, участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы и вместе с тем, с другой стороны - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
Такие несоответствия и разночтения порождают массу проблем с формированием объектов недвижимости.
Экономическая сущность недвижимости в международной практике представляется в виде физического состава - земельный участок, объект над поверхностью участка, имущество под поверхностью участка, воздушное пространство - и юридического содержания - пакет прав на объект недвижимости (рис. 1).
7
Реформирование экономики объективно усилило внимание к территориальным аспектам управления и предопределило поиски новых методов и инструментов управления муниципальным земельно-имущественным комплексом, являющимся материально-вещественной базой функционирования экономики муниципального образования.
С целью регулирования имущественных отношений возникла необходимость уточнения наиболее обоснованного, развернутого толкования понятия «муниципальная недвижимость».
Муниципальная недвижимость - это недвижимость в составе земельного участка, его улучшений и пакета прав и обременений, сформированная на территории муниципального образования как единый объект недвижимости и законодательно отнесенная к муниципальной собственности.
Уточненное понятие «муниципальная недвижимость» подразумевает более широкое понятие права муниципальной собственности как на земельный участок и объект недвижимости, так и на пространство, располагаемое ниже уровня земли (имущество под поверхностью участка) и выше уровня объекта (воздушное пространство), как резерв возможного развития объекта (рис. 2).
Управление недвижимостью муниципального образования - это совокупность организационно - экономических отношений между субъектами рынка в связи с организацией воспроизводства и использования объектов муниципальной собственности на основе научно обоснованных форм и методов с целью обеспечения реализации экономических интересов населения.
В сфере муниципальной недвижимости предлагается выделить три её важнейших компонента, объективно влияющих на стратегическое и оперативное управление недвижимостью: функциональный, эксплуатационный и финансовый (рис. 3).
Автором проведен анализ приоритетных направлений, целей и задач управления недвижимостью, вытекающих из принятой Правительством РФ Концепции управления государственным имуществом и приватизации в