9053

20

Корреляция и регрессия – это экономико-математические методы, используемые для исследования рынка недвижимости и обоснования инвестиционно-строительных решений.

Корреляционный анализ – метод обработки статистических данных, с помощью которого измеряется сила (теснота) связи между двумя переменными.

Регрессионный анализ – метод исследования зависимости какой-либо случайной величины от некоторой другой величины по данным статистических наблюдений.

В табл. 6 представлен динамический ряд исходных данных, характеризующий изменение средневзвешенной цены предложения на примере вторичного рынка жилой недвижимости Нижнего Новгорода в 2017 году

(http://www.gipernn.ru/analytics.html).

Таблица 6

Значения средневзвешенных цен предложения на рынке готового жилья (Нижний Новгород), руб./м2

На практических занятиях по согласованию с преподавателем студенты самостоятельно актуализируют данные о средневзвешенных ценах предложения на рынке готового жилья Нижнего Новгорода.

Для выполнения практического задания студентам необходимо скорректировать общие исходные данные (цены предложения), умножив на вариантный коэффициент (Квар.), рассчитываемый по формуле:

Квар. = 1 − 100 ,

где N – порядковый номер студента в списке группы.

Под моделью для целей прогнозирования (прогностическая модель) будем понимать математическую формулу вида:

где y – зависимая переменная (цена предложения на рынке готового жилья); х – независимая переменная (ценообразующий фактор).

Для подбора вида уравнения регрессии применим графический способ анализа и построим поле корреляции.

Корреляционное поле – это точечный график, который называют диаграммой рассеяния или облаком наблюдений.

Тогда формула 1 примет вид уравнения прямой линии:

y = a + b · x, (2)

где а, b – коэффициенты модели (параметры регрессии).

Для расчета коэффициентов уравнения парной линейной регрессии применим следующие формулы:

Результаты вспомогательных расчетов сведем в табл. 7.

23

Таблица 7

Расчет коэффициентов уравнения парной линейной регрессии

Получаем значения коэффициентов: а = 60972,79; b = - 198,04.

Расчет прогнозных показателей выполним с использованием уравнения

вида:

Таблица 8

Значения средневзвешенных цен предложения на рынке готового жилья г. Н. Новгорода на три прогнозных периода

Для проверки тесноты связи между парой параметров (x, y) в качестве метода обработки статистических данных при моделировании динамики цен применим корреляционный анализ. Выполним расчет коэффициентов Пирсона и детерминации:

где ̅, ̅ – среднее значение выборок.

Получаем значение коэффициента корреляции Пирсона: Rxy = 0,91.

24

Линейный коэффициент корреляции (коэффициент Пирсона) должен находиться в границах интервала: [- 1; + 1], иначе в расчетах допущена ошибка.

Значения коэффициента Пирсона интерпретируются исходя из его абсолютных значений.

При Rxy = 0 имеет место полное отсутствие связи.

При Rxy = 1 имеет место абсолютная (функциональная) связь.

Согласно шкале Чеддока (табл. 9) имеет место весьма высокая сила связи между анализируемой парой параметров (x, y).

трендовой модели исходным данным. Для приемлемых прогнозных моделей

коэффициент детерминации 2 должен быть не меньше 0,5.

Отметим, что полученная модель по прогностической способности имеет ограничение. Необходимо учитывать, что горизонт прогнозирования в условиях неопределенной экономической ситуации не должен превышать нескольких месяцев (1-3 месяца), а затем необходимо рассчитать новую прогнозную модель, чтобы учесть динамику рыночной конъюнктуры. При необходимости регрессионный анализ может быть дополнен методом сценарного прогноза.

8 Система экспертиз недвижимости

Под экспертизой в общем случае понимается изучение, обследование и исследование объекта недвижимости и оформление на этой основе профессионального заключения о свойствах, достоинствах, недостатках, дефектах объекта, а также возможных путях и средствах устранения недостатков, улучшения свойств, позволяющих повысить его полезность в интересах настоящего или предстоящего владельца.

Назначением экспертиз является информационное обеспечение процесса оценки и управления недвижимостью. Каждый из видов экспертиз

25

характеризуется собственной сущностью и назначением, уровнем исследования, анализа, объектом, предметом, результатом и его мерой.

Правовая экспертиза недвижимости

В основе правовой экспертизы изучение документов, удостоверяющих право владения объектом недвижимости действующего владельца, выступающего в роли продавца, и оформление заключения о правовой чистоте объекта, о законности права владения со стороны продавца. Известно, что объект недвижимости может стать собственностью в следующих ситуациях:

получение в наследство;

получение в качестве дара;

приобретение;

возведение (создание);

незаконное отчуждение (недружественный захват).

Правовая экспертиза может осуществляться на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости, и направлена на достижение разных целей.

Например, на этапе выбора и приобретения земельного участка под застройку целью правовой экспертизы может являться проверка соответствия предполагаемого функционального назначения объекта недвижимости градостроительному зонированию, чистота права собственника на отчуждаемый участок.

На этапе принятия решения о форме приобретения жилья (квартиры) – правомочность и правовая надежность коллективных форм финансирования строительства и последующего управления объектам (долевое участие в строительстве, жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья и т.д.), содержание договоров и т.д.

Техническая экспертиза недвижимости

Сущностью технической экспертизы является изучение как самого объекта недвижимости в натуральном выражении, так и относящейся к нему технической (проектной) документации и оформление заключения о его техническом состоянии: устойчивости, прочности, тепло- и звукоизоляционных свойствах, уровнях износов и т.д.

Результаты технической экспертизы используются в первую очередь при оценке потребительной стоимости объекта недвижимости, во вторую – при разработке эксплуатационных, ремонтно-восстановительных мероприятий и с целью развития недвижимости, то есть с целью повышения потребительной стоимости объекта недвижимости, другими словами – с целью обоснования допустимых и рациональных вариантов воспроизводства.

Отличительными особенностями технической экспертизы является то, что она осуществляется по отношению к существующим объектам недвижимости и не обязательно связана с рынком. Ее результаты могут быть

26

использованы в целях рациональной эксплуатации и развития объекта. Ее надлежит осуществлять с определенной периодичностью.

Экспертиза местоположения недвижимости

Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, относящейся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Способствует ли расположение объекта его хозяйственно-финансовой деятельности, используются ли достоинства месторасположения в полной мере.

Важно отметить, что экспертиза местоположения объекта недвижимости целесообразна и может проводиться на разных этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Так в прединвестиционном периоде, на этапе техникоэкономического обоснования целесообразности возведения объекта, цель экспертизы местоположения может заключаться в том, чтобы или подобрать наилучший участок для предполагаемого объекта, или наилучшим, наиболее эффективным, образом использовать имеющийся участок, то есть подобрать для его застройки объект, по своему функциональному назначению лучше соответствующий особенностям участка. В период эксплуатации целью экспертизы местоположения может являться информационное обеспечение управленческого решения об изменении функционального назначения существующего объекта обусловленного динамикой общеэкономической или маркетинговой ситуации в зоне местоположения.

Экономическая экспертиза недвижимости

В основе экономической экспертизы анализ ретроспективных и перспективно-расчетных показателей, характеризующих фактическое или предполагаемое (ожидаемое) хозяйственное использование объекта недвижимости и формирование на их основе профессионального заключения о текущей или ожидаемой экономической эффективности использования недвижимости, об отдаче средств, затрачиваемых на приобретение прав на нее.

Экономическая экспертиза объекта недвижимости должна осуществляться систематически, начиная с прединвестиционного периода и до утилизации объекта. Разумеется, при этом цели экспертизы и принимаемые на основе ее результатов управленческие решения будут различными.

Экологическая экспертиза недвижимости

Сущностью экологической экспертизы является изучение проектной документации по объекту недвижимости, исследование реального процесса его функционирования и оформление на этой основе профессионального заключения о потенциальной или реальной опасности, которую объект может

28

-отсутствие у сторон в полном объеме необходимой для совершения сделки информации;

-условия продажи;

-настроение сторон;

-вынужденная продажа.

Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

3. Физические факторы:

- местонахождение: удаленность от центра, степень развитости инфраструктуры и транспортного сообщения (близость к метро);

- архитектурно-конструктивные решения; - техническое состояние объекта недвижимости;

- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водо-, теплоснабжение и

др.);

- экологические и сейсмические факторы.

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи недвижимости:

-количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом в анализируемой части города;

-объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-престижность района;

-экологическая обстановка в районе;

-транспортное сообщение и развитость инфраструктуры в районе;

-социальная однородность дома;

-особенности сделки;

-юридическая «чистота» объекта.

Главным критерием любой сделки является ее выгодность для обеих сторон, однако каждый участник вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного продавца на первом месте стоят деньги, и он готов долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства, в этом случае на первом месте скорость сделки и действует принцип «время – деньги». Третий предпочитает надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Во время переговоров приоритеты могут поменяться. Разумно расставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец могут заключить взаимовыгодную сделку.

При использовании понятия стоимости объекта оценки в условиях оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

29

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Одним из фундаментальных принципов рыночной экономики является наличие эффективного собственника.

Право собственности – право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Критерием эффективности является увеличение рыночной стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной

оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Реклама и иное предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается публичной офертой.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.