9053

50

1,04 – территориальный коэффициент к индексу цен для Нижегородской области.

3.2 Рассчитаем индекс перехода от нормативной базы 1984 г. к ценам 1991 г. по формуле:

И1984−1991 = 1,59 ∙ 0,97 = 1,54 ,

где 1,59 – письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 г. «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»;

0,97 – территориальный коэффициент к индексу цен для Нижегородской области.

3.3 Индекс перехода от нормативной базы 1991 г. к ценам по состоянию на 01.01.2000 г. (нормативная база 2001 года) принимается по данным Регионального информационного бюллетеня «Индексы цен в строительстве» Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области:

И1991−2001 = 12,02

3.4 Индекс перехода от нормативной базы 2001 г. к текущему уровню цен для Нижегородской области на практических занятиях принимается согласно рекомендациям преподавателя.

Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ к сметно-нормативной базе 2001 г. для Нижегородской области по объектам строительства на I квартал 2019 г. для административных зданий равен:

И2001−1 кв.2019 = 7,28

3.5 Найдем итоговое значение индекса пересчета стоимости строительства из уровня цен по сборнику УПВС на дату оценки по формуле:

ИУПВС−1 кв.2019 = ИУПВС−1984 ∙ И1984−1991 ∙ И1991−2001 ∙ И2001−1 кв.2019 .

ИУПВС−1 кв.2019 = 1,23 ∙ 1,54 ∙ 12,02 ∙ 7,28 = 165,75

4)Расчет восстановительной стоимости офисного здания

втекущем уровне цен (на дату оценки)

Полная восстановительная стоимость объекта оценки в текущем уровне цен определяется по формуле:

ПВСДО = ВСУПВС ∙ ИУПВС−1 кв.2019 ,

где ПВСДО – полная восстановительная стоимость офисного здания на дату оценки.

ПВСДО = 183600 ∙ 165,75 = 30431700 руб.

51

5) Определение величины физического износа объекта оценки

Применим нормативный метод определения величины физического износа (табл. 12) основанный на ведомственных строительных нормах Госгражданстроя ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Данные правила разработаны для жилых зданий, но могут применяться и для других видов объектов недвижимости. Удельный вес отдельных конструктивных элементов принимаем по таблице 85А сборника УПВС.

Таблица 12

Расчет физического износа нормативным методом

52

Процент износа (графа 4) конструктивных элементов назначается преподавателем.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный, а также износ внешнего воздействия.

Физический износ – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

6)Расчет восстановительной стоимости офисного здания

втекущем уровне цен с учетом накопленного износа

Рассчитаем значение восстановительной стоимости офисного здания в текущем уровне цен с учетом накопленного износа по формуле:

ОВС = ПВСДО ∙ (1 − 100%ИФ ) ,

ОВС = 30431700 ∙ (1 − 100%18 ) = 24953994 руб.,

где ОВС – остаточная восстановительная стоимость офисного здания на дату оценки.

7) Расчет итоговой величины рыночной стоимости офисного здания на основе затратного подхода

СЗД. = ОВС ∙ КПП ∙ КНДС ,

где СЗД.– стоимость офисного здания; КПП – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя

(застройщика, девелопера). Принимается равным: КПП = 1,25.

КНДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (НДС). Принимается равным: КНДС = 1,2.

СЗД. = 24953994 ∙ 1,25 ∙ 1,2 = 37430991 руб. или 37 430 000 руб.

Вывод: стоимость оцениваемого затратным подходом офисного здания на дату оценки составила 37 430 тыс. руб.

53

14 Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок или предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих

прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

54

вид использования или зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Основные методы расчета корректировок в оценочной практике:

1)Метод парных продаж;

2)Статистический анализ (корреляционно-регрессионный анализ);

3)Экспертный метод и др.

Согласно методу анализа парных продаж, цены сделок (предложения) сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости должны быть идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому производится анализ.

Таким образом, парная продажа – это продажа двух объектов являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Реальная сфера применения метода парных продаж очень небольшая и обусловлено это тем, что найти информацию по двум похожим объектам-аналогам, различающихся только одним параметром достаточно проблематично.

Экспертный метод расчета предполагает внесение корректировок на основе опыта и знаний оценщика с учетом имеющейся в его распоряжении информации. В основе данного метода использование справочников оценщика разработанных с помощью опроса большого числа экспертов.

Практическое задание.

Определение рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом для совершения сделок купли-продажи.

Объект оценки представляет собой однокомнатную квартиру, расположенную в доме современной постройки г. Н.Новгорода.

Целью оценки является определение рыночной стоимости.

На рыночную стоимость существенное влияние оказывают общая макроэкономическая ситуация в стране и локальная ситуация, сложившаяся в регионе расположения объекта. При выполнении практического задания студенты делают краткий обзор социально-экономической ситуации в Нижегородской области, а также обзор рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода. Рекомендуется использовать наиболее актуальные данные в

55

соответствии с имеющимися в открытых источниках информации обзорами рынка недвижимости.

Анализ рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Рис. 7. Динамика средневзвешенной цены предложения по Н.Новгороду на рынке готового жилья (руб./м2)

Выбранный период: январь 2018 - февраль 2019

Рис. 8. Средневзвешенная цена предложения на рынке готового жилья Н. Новгорода в феврале 2019 г. по районам (руб./м2)

В качестве единицы сравнения используется цена предложения 1 м2 общей площади объекта. В процессе оценки цены предложения 1 м2 площади объектов-аналогов приводятся к цене 1 м2 оцениваемого объекта через систему корректировок.

57

Квар. = 1 − 100 ,

где N – порядковый номер студента в списке группы. Затем пересчитать цены объектов-аналогов за 1 м2.

Первая группа элементов сравнения (последовательные корректировки):

скидка на торг;

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих

прав;

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия).

Вторая группа элементов сравнения (кумулятивные корректировки):

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта;

экономические характеристики;

другие характеристики, влияющие на стоимость.

Таблица 14

Корректировка цен объектов-аналогов по первой группе элементов сравнения

58

Окончание таблицы 14

Внесение корректировок

Корректировка на торг. Во многих странах оценщики имеют доступ к данным органов, регистрирующих сделки с недвижимостью. В России такая информация недоступна. Более того, несмотря на существенное развитие рынков недвижимости, увеличение конкуренции и повышение информационной открытости, информацию о совершенных сделках участники рынка в подавляющем большинстве случаев не раскрывают. Все это неизбежно

59

ведет к использованию в оценочной практике цен предложения, а не цен сделок.

В условиях кризиса величина скидок на торг существенно увеличивается. По данным справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Том 1, под ред. Л.А. Лейфера

среднее значение скидки на цены предложения для квартир 7%. Корректировка на качество прав. Корректировка на состав передаваемых

прав не требуется, так как у всех объектов оформлено право собственности. Корректировка на условия рынка. Корректировка, учитывающая фактор

времени не требуется, так как даты объявлений с информацией о ценах предложения аналогов приближены к дате оценки.

Корректировка на условия финансирования. Информации о дополнительных условиях финансирования нет, поэтому данная корректировка не применялась.

Корректировка на условия сделки. Информация о существовании особых условий сделки отсутствует, в связи с этим данная корректировка не применялась.

Корректировка на наличие балкона. У оцениваемого объекта присутствует лоджия, у объектов-аналогов № 1, 2, а также № 4, 5 имеется лоджия. Объект-аналог № 3 лоджии (балкона) нет. Наличие лоджии (балкона) повышает стоимость квартиры в интервале 1-2 %, поэтому цена предложения аналога № 3 корректируется на 1,5% в сторону увеличения.

Корректировка на занимаемый этаж. Значение корректировки примем по справочнику оценщика недвижимости табл. 15.

Таблица 15 Корректирующий коэффициент по фактору этаж расположения

Корректировку для аналога № 2 рассчитаем по формуле:

1 (0,94 − 1) ∙ 100% = 6,4%

Корректировка для аналога № 3:

1 (0,93 − 1) ∙ 100% = 7,5%