4. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Инвестиционные решения должны быть эффективными и финансово состоятельными, поэтому подлежат обязательной оценке с этой точки зрения.

Под экономической эффективностью понимают соотношение между финансовыми результатами, полученными от какой-либо деятельности (производства), и затратами на обеспечение этой деятельности.

Для определения эффективности инвестиционных затрат их необходимо оценить с точки зрения доходности. Эффективность принятия инвестиционного решения в курсовой работе определяют, используя метод дисконтирования.

В качестве основных показателей по оценке эффективности строительного проекта рекомендуются:

–чистая текущая стоимость (ЧТС);

–дисконтированный срок окупаемости (ДСО);

–внутренняя норма рентабельности (ВНР).

Алгоритм оценки эффективности строительного проекта:

1.Определение капитальных затрат (инвестиционных вложений).

2.Расчет затрат на стадии эксплуатации объекта строительства.

3.Определение всех видов доходов по горизонту проекта.

4.Формирование денежных потоков по горизонту проекта.

5.Определение показателей оценки эффективности строительного проекта.

6.Вывод по реализации строительного проекта.

4.1 Определение капитальных затрат

Капитальные вложения в строительство жилого дома определяются в первом разделе курсовой работы «Разработка сметной документации» на основании данных сводного сметного расчета. Условно принимается, что объем капитальных затрат соответствует объему инвестиционных вложений в объект строительства.

4.2 Расчет затрат на стадии эксплуатации объекта строительства

Годовые эксплуатационные затраты жилого дома включают:

затраты на ремонт;

затраты на эксплуатацию систем инженерного обеспечения;

24

затраты на содержание зданий и придомовой территории;

административно-управленческие затраты;

прочие условно-постоянные затраты.

Перечисленные затраты определяются специальными расчетами. В нашем случае данный состав эксплуатационных затрат будет определяться в процентах от объема капитального строительства и иметь разную структуру в зависимости от вида и типа жилых зданий (таблица 6).

Таблица 6. – Структура эксплуатационных затрат по видам жилых зданий

Расчет эксплуатационных затрат следует оформить в виде таблицы 7.

Таблица 7. Структура эксплуатационных затрат

4.3 Определение всех видов доходов по горизонту проекта

Доходная составляющая на стадии эксплуатации объекта строительства будет определяться в зависимости от вида использования: а) для собственных нужд (проживание, выпуск продукции, оказание услуг); б) для сдачи в аренду (лизинг); в) для последующей продажи на вторичном рынке.

Доходная составляющая от использования жилого дома малой этажности на стадии его эксплуатации для собственника может представлять собой:

а) доход от сдачи в аренду (лизинг) в полном объеме, без использования в собственных нуждах, например, сдача в наем молодой семье на длительный срок полностью всего дома;

б) доход от использования построенного жилого дома для собственных нужд (проживания) может быть выражен в виде экономии денежных средств по найму квартиры для проживания семьи;

25

в) доход от сдачи в поднаем одной или нескольких комнат в построенном доме.

Вслучае «а» доход собственника определяется в размере арендной платы за пользование домом за вычетом суммы государственной пошлины

вместный бюджет от сдачи недвижимости в аренду. В качестве источника информации при определении текущих сумм арендной платы и пошлины можно использовать Интернет-ресурс.

Вслучае «б» доход собственника – это виртуальный размер арендной платы за пользование квартирой, приведенный к годовой размерности с учетом величины денежных средств в виде разности между коммунальными затратами за проживание в собственном доме и коммунальными затратами за проживание в квартире в годовом исчислении.

Случай «в» в курсовой работе не рассматривается. Вариант «а» или «б» выбирается преподавателем и указывается в задании.

4.4Формирование денежных потоков по горизонту проекта

Данный расчет следует отразить в виде таблицы 8, форму которой можно считать типовой или универсальной.

Таблица 8. Формирование денежных потоков

В качестве горизонта проекта (жизненного цикла проекта) может выбираться:

а) нормативный срок службы здания согласно паспорту – максимально возможное значение для проведения расчетов эффективности проекта;

б) срок эксплуатации здания до первого капитального ремонта – наиболее часто используемая величина (принимается в размере 25 лет) для проведения расчетов эффективности проекта.

26

Коэффициент дисконтирования – это коэффициент приведения экономических показателей (денежных потоков) различных лет к сопоставимым по времени величинам.

Коэффициент дисконтирования определяется по формуле

где r – ставка процента;

t – год реализации проекта, для которого рассчитывается коэффициент дисконтирования.

В качестве ставки процента могут выступать:

а) ставка рефинансирования Национального банка Республики Беларусь – минимально возможный вариант потерь величины денежного потока;

б) ставка кредита коммерческого банка на покупку жилья с учетом или без учета прогнозируемого размера инфляции в годовом исчислении;

в) другие варианты. Например, молодым семьям для приобретения жилья.

Принимаем ставку рефинансирования – 9 %, прогнозируемый уровень инфляции – 7 %.

Дисконтированный ЧТДП представляет собой произведение ЧТДП и коэффициента дисконтирования.

Наращенное значение ЧТДП – это сумма всех предшествующих данному году значений ЧТДП, включая дисконтированный ЧТДП рассматриваемого года.

4.5 Определение показателей оценки эффективности проекта строительства

Чистая текущая стоимость (ЧТС) – это наращенное значение ЧТДП за весь горизонт проекта. Величина ЧТС определяется значением в нижней правой ячейке таблицы 8 в виде наращенного значения ЧДДП. Если значение ЧТС положительное (больше нуля), то проект строительства здания эффективен. Заказчику такого проекта следует приступать к его выполнению.

Дисконтированный срок окупаемости (ДСО) – это минимально возможное время, за которое капитальные затраты вложенные в строительство здания окупятся величиной доходной составляющей на стадии эксплуатации здания. Чем короче этот срок, тем лучше проект строительства. Для проектов строительства жилья главное, чтобы срок окупаемости был короче времени эксплуатации до начала капитального ремонта здания. Он

27

рассчитывается на основе показателей универсальной таблицы (приложе-

ние 10) или в программе Microsoft Excel.

Внутренняя норма рентабельности (ВНР) – это процентная ставка, при которой чистая текущая стоимость проекта равна нулю. Это пороговая (нижняя) ставка процента по которой инвестору (заказчику) можно браться за выполнение проекта. Рассчитывается на основе показателей универсальной таблицы (приложение 11) с использованием дополнительных построений или в программе Microsoft Excel.

Эта функция находится в разделе Формулы —> Финансовые, и называется ВСД (внутренняя ставка доходности) (рис. 1).

Рисунок 1. – Функция «Внутренняя ставка доходности»

Чтобы воспользоваться функцией ВСД, в строку «значения» нужно поставить ссылки на ячейки таблицы с суммами денежных потоков (рис. 2). Ячейку «предположение» можно не заполнять как необязательный аргумент.

Рисунок 2. – Выбор значения аргумента функции

28

Выводимое значение 0,206086283 – это и будет искомая ВНР, т.е. внутренняя норма доходности данного проекта. Если перевести эту величину в проценты, то она равна 20,6% (рис. 3).

Рисунок 3. – Результат значения внутренней нормы рентабельности

Значит, для нашего проекта значение ВНР по расчетам Excel равно 20,6%. В качестве результата выполнения предоставить скрин экрана из программы (рисунок 3).

Для наглядности, необходимо выполнить построение графика распределения накопленного значения ЧДДП по годам (см. Приложение 11).

29