§ 4. Особенности приватизации служебных жилых помещений

и комнат в коммунальных квартирах

Заслуживает теоретического обоснования отнесение к объектам приватизации служебных помещений и комнат в коммунальных квартирах. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Законодатель, с одной стороны, объединил правовой режим осуществления приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, а с другой - указал на то, что право решать вопрос о необходимости приватизации принадлежит собственникам и владельцам служебных и коммунальных квартир в домах как муниципального, так и государственного жилищного фонда.

В правовой литературе вопрос о приватизации служебных жилых помещений поднимается крайне редко и в основном в описательном плане, тогда как проблеме приватизации коммунальных квартир в последнее время было посвящено немало исследований, содержащих самые различные взгляды и рекомендации. На практике данный вопрос также решался неоднозначно. Некоторые авторы полагали возможным осуществление приватизации коммунальных квартир только при наличии согласия всех соседей - нанимателей жилых помещений, расположенных в этой квартире <1>. Другие считали, что самостоятельность договора найма жилого помещения дает основания для принятия решений о возможности приватизации собственнику или его представителю и не обусловлена волей соседей <2>.

--------------------------------

<1> См.: Скрипко В.Р. Право граждан Российской Федерации на жилище // Государство и право. 1996. N 2. С. 29; Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 30 - 31.

<2> См.: Литовкин В.Н. Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья. М.: Республика, 1993. С. 39; Сауль С. Как приватизировать коммунальную квартиру // Российская юстиция. 1996. N 1. С. 24. Автор настоящей работы также неоднократно обосновывал данную позицию (см., например: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. С. 66 - 67).

Конституционный Суд РФ подтвердил возможность приватизации коммунальных квартир на общих основаниях без каких-либо дополнительных условий <1>.

--------------------------------

<1> Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова // Собрание законодательства РФ. 1998. N 45. Ст. 5603.

Что касается служебных квартир, то исходя из смысла ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда возможно не только общее решение о приватизации служебных жилых помещений, принадлежащих определенному государственному органу или муниципальному образованию, ведомству либо предприятию (учреждению), но и решение о приватизации отдельных жилых помещений конкретными лицами. Такой вывод можно обосновать и тем, что согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Аналогичное правомочие признано и за предприятиями и учреждениями, имеющими имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Поскольку им предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, то они могут самостоятельно избрать способ реализации этого права, включая решение о приватизации конкретных жилых помещений.

Строго говоря, приватизация жилых помещений в служебных квартирах полностью отдана на усмотрение собственников и иных владельцев жилищного фонда, что вполне оправданно, поскольку данное жилище служит не столько удовлетворению жилищных потребностей граждан, сколько интересам собственника и организации, его предоставившей <1>.

--------------------------------

<1> О правовом режиме служебных жилых помещений см. § 2 гл. 6 настоящей работы.