!Экзамен зачет 2024 год / ZP_1-31_1 (2)

собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом ЗУ, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном Кодексом. Президент может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

+ (Р*) Ст. 271 Право пользования земельным участком собственником

недвижимости

v Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на ЗУ, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость ЗУ.

v При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

v Переход права собственности на ЗУ не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим

участком.

32. Оформление прав на земельные участки собственниками зданий и сооружений

По ст. 39.20.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Общее правило - исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или в аренду имеют:

- граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

v ЗУ, находящиеся в гос. или мун. собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких ЗУ на основании сервитута, публичного сервитута.

vВ случае, если

-здание, сооружение, расположенные на ЗУ, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок),

-Или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности,

-либо на таком ЗУ расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким

лицам на праве частной собственности, Эти лица имеют право на приобретение такого ЗУ в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

v Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке,

принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления

либо на неделимом ЗУ расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве

собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой ЗУ может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

v Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом ЗУ, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем

лицам на праве хозяйственного ведения

либо

на неделимом ЗУ расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления(далее – ОУ) или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого ЗУ в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

v Для приобретения права собственности на ЗУ все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

v Любой из заинтересованных правообладателей здания, или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ЗУ в аренду.

30 дней со дня получения заявления - уполномоченный орган направляет иным правообладателям, имеющим право на заключение договора аренды ЗУ, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение 30 дней со дня направления проекта - правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды + представить его в уполномоченный орган.

Заключение договора аренды ЗУ

В течение 3 месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды ЗУ,

уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания,

сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды ЗУ, заключить этот договор.

v Договор аренды земельного участка в случаях, когда есть множетвенность или обащя собственность - договор заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания.

v Размер долей в праве общей собственности/если множественность лиц - должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

v В случае, если:

а) все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке,

закреплены за несколькими юридическими лицами на праве ОУ

или б) на неделимом ЗУ расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким

юридическим лицам на праве ОУ, такой ЗУ предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится НАИБОЛЬШАЯ ПЛОЩАДЬ.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого ЗУ в постоянное (бессрочное) пользование ×не требуется×.

- с указанными лицами заключается соглашение об установлении СЕРВИТУТА.

Плата за сервитут устанавливается в размере = ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве ОУ.

v До установления сервитута, использование ЗУ осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования ЗУ.

+сюда упоминаем статью 35 ЗК РФ

v При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу - оно приобретает право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

v Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет

преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

v В случае перехода права собственности на здание, сооружение к НЕСКОЛЬКИМ собственникам порядок пользования ЗУ определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования ЗУ.

v Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ЗУ и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

ьотчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе

счастью земельного участка;

ьотчуждение здания, сооружения, находящихся на ЗУ, изъятом из оборота

-например, ЗУ, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, объектами организаций ФСБ и т.д.

ьотчуждение сооружения, которое расположено на ЗУ на условиях сервитута, на основании

публичного сервитута.

vОтчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте ЗУ и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если ФЗ разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц

v (!)Не допускается отчуждение ЗУ без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

v Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение( или части зданий, сооружений) проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на ЗУ, на котором расположены здание, сооружение.

v Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом ЗУ, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном Кодексом. Президент может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

+ ОСОБЕННОСТИ ЕЩЕ

џЕсли у нас на таком участке самовольная постройка(СП)

привлечением средств других лиц осуществить снос СП в срок, не превышающий 12 месяцев,

б) А если было принято решение о сносе СП или ее приведении в соответствие с установленными требованиями,

- ЧТО УКАЗЫВАЕМ В ДОГОВОРЕ? - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в ОМСУ утвержденную проектную документацию по реконструкции СП в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев,

+осуществить последующее приведение СП в соответствие с установленными требованиями

всрок, не превышающий трех лет.

+УПОМИНАЕМ ГК

ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

§Собственник недвижимости, находящейся на ЗУ, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость ЗУ.

§При переходе ПС на недвижимость, находящуюся на чужом ЗУ, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим ЗУ на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

§Переход права собственности на ЗУ не является основанием прекращения или изменения

принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

§ Собственник недвижимости, находящейся на чужом ЗУ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

ГК РФ Ст. 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования ЗУ

При прекращении права пользования ЗУ, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества.

Права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

* При отсутствии или недостижении соглашения, последствия прекращения права пользования ЗУ

определяются судом

-по требованию собственника ЗУ

-или собственника недвижимости.

ЧТО ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ СОБСВТЕННИК ЗУ У СУДА? - чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в

первоначальное состояние.

НО, если:

а) снос здания или сооружения, находящегося на ЗУ, запрещен в соответствии с законом (жилые дома, памятники культуры и т.п.)

б) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли,

ТО суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

а) признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость,

б) или признать право собственника ЗУ на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

в) или установить условия пользования ЗУ собственником недвижимости на новый срок.

Правила эти не применяются:

-при прекращении действия договора аренды ЗУ, который находится в гос. или мун. + на нем объект незавершенного строительства

-при изъятии ЗУ для нужд

-а также прекращении прав на ЗУ ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

33. Отказ от прав на земельный участок

Под отказом от права собственности на участок подразумевается прекращение права собственности, права на бессрочное пользование или права на пожизненное пользование участком земли.

ст. 53 ЗК РФ

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество

(ст. 236 ГК РФ)

Форма: в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации

прав (Росреестр и его территориальные органы), прием заявлений об отказе от права собственности осуществляется в офисах МФЦ, госпошлина за совершение данного

регистрационного действия не предусмотрена.

Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты

государственной регистрации прекращения указанного права.

Если право собственности на земельный участок ранее не было зарегистрировано, то согласно ч. 2 ст. 56 Закона о регистрации к заявлению собственника об отказе от права на земельный участок также прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок, т.е. документ, на основании которого возникло право на земельный участок у гражданина. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано и сведения о правах содержатся в ЕГРН.

ЗУ, от которых отказались их собственники, переходят в собственность субъекта РФ или муниципального образования. Закон о регистрации предусматривает упрощенный порядок гос. регистрации: от уполномоченного органа государственной власти не требуется заявление о такой государственной регистрации.

Согласно ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Иными словами, произвести отказ от прав в отношении земельного участка, сохранив при этом право собственности на дом, не получится.

34. Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Этапы –

ьвыявление правообладателей,

ьпринятие решения,

ьподготовка соглашения,

ьизъятие.

Изъятие происходит по основаниям, связанным с:

1.В связи с выполнением международных договоров РФ;

2.строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения:

§объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

§объекты использования атомной энергии;

§объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженернотехнические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

§объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

§объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

§линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

§объекты систем электро-, газоснабжения и т.д.;

§автомобильные дороги фед., регион. или межмуниципального, местного значения;

3.по иными основаниями, предусмотренными ФЗ.

КТО ИЗЫМАЕТ? Изъятие осуществляется на основании решений:

1)уполномоченных ФОИВ - в случае изъятия для федеральных нужд, в том числе для размещения объектов федерального значения. + принимают также решения об изъятии ЗУ в связи с осуществлением недропользования (искл.- если недра местного значения);

2)уполномоченных ИОГВ субъекта РФ – для региональных нужд, в том числе для размещения объектов регионального значения. + решения об изъятии ЗУ, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения;

3)органов местного самоуправления - для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов

местного значения.

Подробно про этапы

1.ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ ОБ ИЗЯТИИ - изъятие осуществляется по решениям уполномоченных ИОГВ или ОМСУ

1.Решение принимается как по их собственной инициативе,

2.Решение принимается основании ходатайства об изъятии ЗУ участков для гос. или мун. нужд, поданного организацией,

Ходатайство об изъятии ЗУ

с ходатайством в ИОГВ и ОМСУ, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, вправе обратиться организации:

1)являющиеся субъектами естественных монополий, в случае изъятия ЗУ для размещения объектов федерального значения или объектов регионального значения

2)уполномоченные в соответствии с НПА РФ, субъектов РФ, заключенными с ОГВ или ОМСУ договорами или соглашениями либо имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обеспечения которой осуществляется изъятие;

3)являющиеся недропользователями, в случае изъятия ЗУ для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

4)с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данных договоров в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Уполномоченный ИОВ или ОМСУ принимают решение

2. Выявление лиц, ЗУ и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд

В случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на ЗУ, подлежащие изъятию + на расположенные на таких ЗУ объекты недвижимого имущества, ИОГВ или ОМСУ , не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии обязаны:

1)запросить сведения в архивах, ОГВ, ОМСУ, у предполагаемых правообладателей;

2)опубликование в порядке, установленном для опубликования мун. правовых актов 3 размещение на официальном сайте

4)размещение сообщения на информационном щите в границах соответствующего муниципального образования.

*если выявление лиц, осуществляется на основании ходатайства органы осуществляют действия в срок не более чем 10 дней со дня получения сведений из ЕГРН.

Органы, физ. и юр. лица в пятидневный срок со дня его получения обязаны представить в уполномоченный орган сведения об имеющихся правах на ЗУ, подлежащие изъятию.

*(Р*) Правообладатели ЗУ, подлежащих изъятию, или расположенных них недвижимого имущества, - если

не зарегистрированы в ЕГРН - в течение 60 дней со дня опубликования сообщения, -подают заявления в ИОГВ или ОМСУ об учете их прав.

3.Принятие решения об изъятии

џможет быть принято в отношении одного или нескольких ЗУ,

џв отношении ЗУ или ЗУ, подлежащих образованию.

џРешение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимости , расположенных на ЗУ, подлежащих изъятию, (искл. - сооружения размещение которых не противоречит цели изъятия).

џВ решении об изъятии должны быть указаны

§изымаемые земельные участки, в том числе ЗУ, подлежащие образованию

§расположенные на ЗУ объекты недвижимого имущества,

§цель изъятия

§реквизиты документов, по которым осуществляется изъятие.

*если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, - указываются сооружения, изъятие которых не осуществляется, сервитуты, публичные сервитуты,

+ прилагается схема расположения ЗУ, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории *Уполномоченный орган вправе утвердить иной вариант схемы расположения земельного участка.

Решение об изъятии не может быть принято в случае, если:

1)ЗУ являются выморочным имуществом

2)земельные участки находятся в гос. или мун. собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких ЗУ отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;

3)ЗУ находятся в гос. или мун. собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких ЗУ

расположены объекты недвижимого имущества, которые являются выморочным или бесхозяйным

имуществом.

(!)Р* - Отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на ЗУ, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, - не являются препятствием для принятия решения об изъятии.

10 дней со дня принятия решения уполномоченный орган, принявший решение, обеспечивает размещение его в инете, опубликование и т.д., но самое главное:

+направляют копию решения об изъятии правообладателям +направляют копию решения об изъятии в орган регистрации прав;

+направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии, копию решения.

(Р*) КОГДА СЧИТАЕМ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ УВЕДОМЛЕННЫМ? - со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю заказного письма.

џСРОК !!! - Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Подготовка соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд

3. Подготовка соглашения об изъятии.

ОИВ или ОМСУ, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства, организация, подавшая такое ходатайство:

o выступают заказчиком кадастровых работ, работ по оценке изымаемых ЗУ o осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости;

o осуществляют совместно с органами , принявшими решение, подготовку соглашения (если решение принято на основании ходатайства об изъятии);

oнаправляют проект соглашения сторонам такого соглашения для подписания.

џСогласие правообладателей изымаемой недвижимости на осуществление всех этих действий не требуется.

џПравообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к ЗУ и (или) расположенным на них объектам недвижимого имущества в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости такой недвижимости.

4. Соглашение об изъятии недвижимости для гос. или мун.нужд

Соглашение содержит:

1) наименования лиц, являющихся сторонами соглашения; 2)кадастровые номера ЗУ и (или) расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию

3)цель изъятия

4)реквизиты решения об изъятии

5)права, которые прекращаются и (или) возникают

6)срок передачи

7)размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые ЗУ и (или) расположенные на них объекты недвижимости; И т.д.

џСоглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем ЗУ и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

џ(Р*)При наличии согласия лиц, у которых изымаются ЗУ и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление им ЗУ и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых ЗУ, недвижимости.

Соглашение об изъятии заключается

-в письменной форме

-между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным ИОГВ или ОМСУ, а в случае, если изъятие ЗУ осуществляется на основании ходатайства, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения подписанный уполномоченным органом, а также организацией, подавшей ходатайство,

направляется для подписания лицу, у которого изымается.

+++

Одновременно с проектом соглашения направляются следующие документы:

1)кадастровые паспорта ЗУ, объектов недвижимости

2)отчет об оценке рыночной стоимости, отчет об оценке размера убытков,

3)отчет об оценке ЗУ и (или) иных объектов недвижимости, предоставляемых взамен

џПравообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии

џнаправляет его в уполномоченный ИОГВ или ОМСУ, принявшие решение об изъятии, либо в случае, или в организацию, подавшую ходатайство.

џесли по истечении 90 дней со дня получения правообладателем проекта - не представлено подписанное – ИОГВ или ОМСУ, организация имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии.

ЧТО В ИТОГЕ?

Заключенное соглашение об изъятии /либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии является основанием для:

o перехода ПС на ЗУ и объекты недвижимости., находящиеся в частной собственности;

o прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, или права пожизненного наследуемого владения ЗУ;

o досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования;

o государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав o сноса объектов недвижимого имущества и т.д.

Права на изымаемые земельный участок/и(или)объекты недвижимости недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав.

С момента прекращения права частной собственности на ЗУ/и (или) объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности:

1)Российской Федерации в случае – если изъяты для государственных нужд РФ

2)субъекта

3)муниципального образования

4)организации, которая подала ходатайство об изъятии,

5)организации, с которой заключен договор о комплексном развитии территории.

ГК 281 – Возмещение !!!

џЗа земельный участок, изымаемый для гос. или муни. нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

џПри определении размера возмещения в него включаются:

o рыночная стоимость земельного участка

oи убытки, причиненные изъятием, + упущенная выгода,

џесли одновременно с изъятием ЗУ осуществляется изъятие расположенных на нем и принадлежащих правообладателю объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества.