- •Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте Предисловие
- •Тема 1. История правового регулирования оборота недвижимости. Литература по праву недвижимости Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости за рубежом
- •Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости в России
- •Обзор литературы по праву недвижимости
- •Тема 2. Понятие недвижимости Литература
- •Судебно-арбитражная практика
- •Экономическое содержание понятия недвижимости
- •Деление имущества на движимое и недвижимое в гражданском праве
- •Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
- •Основные классификации недвижимого имущества
- •Классификация сделок с недвижимостью
- •Тема 3. Законодательство о недвижимом имуществе Литература
- •Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая характеристика)
- •Особенности правового регулирования совершения сделок с недвижимым имуществом в коммерческой сфере
- •Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью в коммерческом обороте
- •Вопросы недвижимости в практике Конституционного Суда Российской Федерации
- •Вопросы недвижимости в практике судов общей юрисдикции
- •Вопросы недвижимости в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
- •Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе
- •Тема 4. Объекты недвижимости и их место в системе объектов гражданского права Литература
- •Судебно-арбитражная практика
- •Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права
- •Земельный участок как объект недвижимого имущества
- •Иные объекты недвижимости по природе
- •Производные объекты недвижимости
- •Предприятия и иные имущественные комплексы как объекты недвижимости
- •Недвижимость как юридическая фикция
- •Доктрина правовой иммобилизации вещей в контексте права недвижимости
- •Тема 5. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью в советском праве
- •Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
- •Принципы государственной регистрации прав недвижимость
- •Порядок государственной регистрации
- •Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации
- •Тема 6. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Нотариальный порядок укрепления прав на недвижимость в дореволюционной России
- •Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в Советском Союзе
- •Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в современном российском гражданском праве
- •Правовое значение акта нотариального удостоверения сделки с недвижимостью
- •Тема 7. Продажа недвижимости Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Регулирование купли-продажи недвижимости в российском дореволюционном праве
- •Понятие договора продажи недвижимости в современном российском праве
- •Общая характеристика договора продажи недвижимости в коммерческом обороте
- •Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости
- •Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость при ее купле-продаже
- •Стороны договора продажи недвижимости. Их права и обязанности
- •Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости
- •Права на земельный участок при отчуждении здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости
- •Права на недвижимость при продаже земельного участка
- •Тема 8. Аренда недвижимости Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества
- •Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
- •Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений
- •Арендная плата по договору аренды недвижимости
- •Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
- •Тема 9. Сделки с предприятиями как имущественными комплексами Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Общая характеристика правового регулирования сделок с предприятиями
- •Понятие предприятия как объекта гражданских прав
- •Договор продажи предприятия, его форма и государственная регистрация
- •Обеспечение прав кредиторов при продаже предприятия
- •Акт передачи предприятия и его правовые последствия
- •Переход права собственности на предприятие при его продаже
- •Особенности продажи предприятия как имущественного комплекса при несостоятельности (банкротстве) коммерческой организации
- •Договор аренды предприятия
- •Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
- •Передача арендованного предприятия
- •Соблюдение прав кредиторов при аренде предприятия
- •Права и обязанности арендодателя и арендатора
- •Тема 10. Доверительное управление недвижимостью Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Договор доверительного управления недвижимостью, его предмет и форма
- •Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом
- •Тема 11. Ипотека (залог недвижимости) Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Краткая история вопроса об ипотеке
- •Современное состояние вопроса об ипотеке
- •Экономический смысл и юридическое содержание ипотеки
- •Две концепции ипотеки
- •Вещно-правовые аспекты ипотеки
- •Обязательственно-правовые аспекты ипотеки
- •Государственная регистрация и нотариальное удостоверение ипотеки
- •Виды ипотеки
- •Понятие и содержание договора ипотеки, его форма
- •Имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке
- •Закладная
- •Предшествующая и последующая ипотека
- •Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация заложенного имущества
- •Тема 12. Сделки с объектами незавершенного строительства Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Очерк истории регулирования оборота объектов незавершенного строительства
- •Правовое регулирование оборота незавершенного строительства имеет свою историю в российском законодательстве
- •Дискуссии о понятии объекта незавершенного строительства
- •Отражение проблем понятия "объект незавершенного строительства" в судебно-арбитражной практике
- •Тема 13. Договор долевого участия в строительстве Литература
- •Предмет регулирования Закона о долевом строительстве
- •Субъекты отношений по долевому строительству
- •Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом строительстве
- •Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве
- •Договор участия в долевом строительстве
- •Цена договора долевого участия в строительстве
- •Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору
- •Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
Договор продажи предприятия, его форма и государственная регистрация
В соответствии с договором продажи предприятия продавец принимает на себя обязательство передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать иным лицам, а покупатель обязуется принять предприятие, уплатив за него предусмотренную договором денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК РФ).
С точки зрения континентальных правовых традиций применение к отчуждению предприятия термина "продажа" представляется не совсем удачным. Впрочем, использованный законодателем юридико-технический прием может показаться вполне последовательным, поскольку предприятие рассматривается российским законодателем как объект гражданского права. Вместе с тем, представляются справедливыми суждения тех юристов, которые полагают, что предприятие не следовало бы рассматривать в качестве объекта купли-продажи, точно также, как не рассматривается объектом купли-продажи имущественное право. В этом смысле более корректным представляется квалифицировать такие договоры как договоры возмездного отчуждения (возмездной уступки) предприятия, а стороны договора именовать отчуждателем и приобретателем предприятия. Как следствие, это влечет предложения вынести за рамки гл. 30 ГК РФ соответствующие данному договору обязательства и изложить их в самостоятельной главе, которая должна предшествовать главе, регулирующей отношения мены *(451).
Вместе с тем факт остается фактом: действующее российское законодательство рассматривает предприятие как объект гражданских прав и употребляет по отношению к его возмездному отчуждению термин "продажа". Таким образом, анализ отношений, возникающих при возмездном отчуждении предприятия, должен строиться на основании подхода, избранного законодателем.
С точки зрения основных юридических характеристик договор продажи предприятия является консенсуальным, взаимным и возмездным. Кроме того, как уже отмечалось, предприятие обладает правовым режимом недвижимости в силу закона (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Вместе с тем, последнее обстоятельство вряд ли может быть основанием для вывода о том, что продажа предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости *(452). Договор продажи предприятия является самостоятельной разновидностью договора купли-продажи, и его регулирование осуществляется в соответствии с нормами § 8 гл. 30 ГК РФ. Это означает, что к договору продажи предприятия применяются нормы указанного параграфа, субсидиарно - нормы об общих положениях купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК РФ), а затем - общие нормы об обязательствах. К регулированию отношений, возникающих при возмездном отчуждении предприятия как имущественного комплекса, допустимо применение положений § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентирована продажа недвижимости, лишь в том случае, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.
Существенным условием договора продажи предприятия является условие о его предмете. При этом законодатель уточняет требования о предмете договора: в обязательном порядке он должен определять состав отчуждаемого предприятия на основе его полной инвентаризации. Кроме того, предметом договора продажи предприятия являются взаимонаправленные действия продавца и покупателя по передаче и принятию предприятия в собственность, а также обязательства покупателя по его оплате.
Состав и стоимость включаемого в состав предприятия имущества должны быть определены в договоре продажи предприятия на основе его полной инвентаризации. Причем такая инвентаризация должна производиться в соответствии с нормативно установленными правилами. Основными источниками, регламентирующими порядок и условия инвентаризации, являются Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" *(453), Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 29 июля 1998 г. N 34н *(454), Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49 *(455), Положение по бухгалтерскому учету, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 6 июля 1999 г. N 43н *(456).
До того, как договор продажи предприятия будет подписан, должны быть составлены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Эти документы должны быть рассмотрены сторонами до подписания договора купли-продажи предприятия.
Инвентаризация имущества, входящего в состав предприятия, является основанием для определения цены предприятия. Цена имеет важнейшее значение в договоре продажи предприятия. Именно поэтому другим существенным условием договора купли-продажи предприятия является условие о цене. Хотя это прямо и не предусмотрено нормами, регламентирующими продажу предприятия, однако, поскольку к таковому в субсидиарном порядке подлежат применению нормы о продаже недвижимости, то соответствующее правило, содержащееся в ст. 555 ГК РФ, применимо и при продаже предприятия.
Поскольку предприятие как объект гражданских прав включает в себя помимо движимого и недвижимого имущества также и объекты исключительных прав, то встает вопрос о том, каким образом должно оформляться отчуждение предприятия как имущественного комплекса. Главной проблемой здесь является вопрос об оформлении передачи прав на фирменное наименование и иные объекты интеллектуальной собственности. В литературе высказано мнение, согласно которому фирменным наименованием индивидуализируется не предприятие, а юридическое лицо, обладающее этим предприятием. Следовательно, право на фирменное наименование имеет неотчуждаемый характер. В свою очередь, это влечет предложение производить отчуждение не прав на фирменное наименование, а права на "фирму" как на некий объект, при помощи которого происходит индивидуализация самого бизнеса, но не правообладателя *(457). В таком случае происходит дифференциация договоров, при помощи которых происходит отчуждение предприятия. Однако на практике это приведет к усложнению коммерческого оборота.
Вместе с тем, буквальное прочтение ст. 132 ГК РФ не оставляет сомнений в том, что фирменное наименование, будучи составным элементом предприятия как единого имущественного комплекса, подлежит передаче в его составе в случае отчуждения такого предприятия. Это же подтверждается и продолжающим свое действие Положением о фирме *(458), пункт 12 которого допускает возможность отчуждения фирменного наименования иному лицу в случае передачи самого предприятия.
Между тем современное гражданское законодательство непоследовательно решает вопрос о содержании понятия "предприятие", и этот термин используется для обозначения как объекта, так и субъекта права. В свою очередь, подобного рода ситуация приводит к тому, что, как отмечают специалисты, в целом проблема остается открытой *(459).
Форма договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса должна отвечать двум основным требованиям. Во-первых, как и иные договоры продажи недвижимости, договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, который должен быть подписан обеими сторонами. Во-вторых, к договору продажи в обязательном порядке должны быть приложены документы, которыми удостоверяется состав и стоимость отчуждаемого имущества предприятия. К таким документам относятся акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием перечня кредиторов и характера, размера и требований этих кредиторов (п. 2 ст. 561 ГК РФ).
Поскольку предприятие в законодательном порядке признано недвижимым имуществом, то вещные права на него подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Правила государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним устанавливаются Законом о госрегистрации прав на недвижимость (ст. 22). Особенность государственной регистрации прав и сделок с предприятием заключается в том, что, во-первых, права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в ЕГРП по месту нахождения данных объектов. Во-вторых, зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие (по месту его регистрации как юридического лица) являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в ЕГРП по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Таким образом, указанные два основных правила, на которых базируется государственная регистрация прав и сделок с предприятием, взаимно противоречивы *(460).