6.1 Определение стоимости строительства

Расчет затрат на строительство выполнен с использованием справочника «Промышленные здания, 2004» — Укрупненные показатели стоимости строительства, серия «Справочник оценщика», издание третье, переработанное и дополненное — Москва, ООО «КО-ИНВЕСТ», 2004 г.

Представленная в справочниках информация предназначается для использования при определении затрат на замещение оцениваемого объекта в рамках затратного подхода. Затраты на замещение определяются как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, не завершенного строительства. Сферой применения справочника является преобладающая часть регионов России.

Круг учитываемых затрат

В справочных показателях стоимости учтены следующие затраты:

• прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

• накладные расходы (по нормативам Госстроя России – в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов);

• прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

• усредненная величина доначислений к стоимости по главам 1-7 сводного расчета стоимости в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, содержание дирекции строящихся предприятий, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

Так в фонде оплаты труда рабочих учтены:

• надбавки к тарифным ставкам и окладам; вознаграждения (процентные надбавки) за выслугу лет;

• выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;

• надбавки за подвижной и разъездной характер работ вахтовым методом;

• суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки оклада за дни в пути от места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте;

• полевое довольствие;

• оплата дополнительных отпусков;

• оплата стоимости проезда к месту отдыха и обратно работникам предприятий, расположенных в районах Крайнего Севера, в приравненных к ним местностях и в отдельных районах Дальнего Востока;

• другие виды оплат, входящие в фонд оплаты труда.

В справочных показателях стоимости не учтены ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства:

• содержание временной связи;

• затраты на первичную очистку от снега;

• затраты на снегоуборку;

• затраты на ремонт и восстановление автодорог;

• затраты на командирование работников;

• затраты, связанные с подвижным характером работы;

• затраты на авиатранспорт;

• затраты на перебазирование подрядных организаций;

• дополнит. затраты, связанные с выполнением работ вахтовым методом;

• затраты на оргнабор рабочих и др.

Предполагается, что при привязке справочных показателей к местным условиям можно ввести специальную поправку на уровень прочих затрат.

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Принципы подхода к корректировке справочных стоимостных показателей

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости нового строительства как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого здания с параметрами зданий-представителей.

На основании анализа параметров выявляются факторы (вводятся в расчет поправки), вызывающие изменение сметной стоимости оцениваемого здания.

Поправки 1-ой группы выраженные в руб. на 1 куб.м. здания (+удорожание, -удешевление):

• на различие в высоте этажа;

• на различие в количестве перегородок;

• на наличие подвалов;

• на наличие фонарей;

• на учет специальных работ и оборудования;

• на различие в конструктивных решениях:

– кровли;

– наружных стен;

– перегородок;

– полов;

– заполнения проемов;

– отделки.

Формулы расчета поправок 1-ой группы и их применение для корректировки справочных стоимостных показателей приведены и пояснены в разделе 2.6 справочника «КО-ИНВЕСТ» — «Общественные здания».

Поправки 2-ой группы, выраженные в виде корректирующих коэффициентов:

• на различие в объеме зданий;

• на сейсмичность;

• на величину прочих и непредвиденных затрат;

• на региональное различие в уровне цен;

• на зональное различие в уровне цен;

• на изменение цен после издания справочника;

• по учету налога на добавленную стоимость.

Общий корректирующий коэффициент по 2-ой группе поправок определяется произведением перечисленных коэффициентов.

Порядок расчета и применения поправок 2-ой группы для корректировки справочных стоимостных показателей приведены в разделе 2.7 справочника «КО-ИНВЕСТ» — «Общественные здания».

Исходя из полноты исходных данных, предоставленных Заказчиком для корректировки справочной стоимости здания-аналога и расчета стоимости оцениваемого объекта применена вторая группа поправок:

• на различие в объеме зданий;

• на региональное различие в уровне цен;

• на изменение цен после издания справочников.

Расчет стоимости нового строительства, согласно справочнику «КО-ИНВЕСТ» — «Общественные здания», представлен далее в таблице 3.1.3.