- •1. Общие сведения об оценке недвижимости
- •2. Исходные данные для выполнения курсовой работы
- •2.1. Описание объектов оценки
- •2.2. Оценка объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж
- •Расчет стоимости здания подсобного производства, инв. № 7
- •Расчет стоимости здания механических мастерских, инв. № 8
- •Расчет стоимости здания основного производства № 9
- •2.3. Оценка объекта недвижимости методом прямой капитализации
- •Расчет арендной платы
- •2.4. Оценка объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
- •Расчет арендной платы
- •Расчет чистого приведенного дохода, тыс. Р.
- •2.5. Обоснование произведенной оценки (согласование результатов)
- •Исходные данные для выполнения курсовой работы (номер варианта определяется по последней цифре в зачетной книжке)
- •Назначение и расчет применяемых коэффициентов (при оценке доходным подходом)
- •Индексы инфляции
- •424000 Йошкар-Ола, пл. Ленина 3
- •424006 Йошкар-Ола, ул. Панфилова, 17
Гущина О.Г
Ваньчушкина С.Н.
ОЦЕНКА
НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания к выполнению курсовой работы
для студентов специальностей 080105 «Финансы и кредит»
Йошкар-Ола
2008
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
МАРИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания к выполнению курсовой работы
для студентов специальностей 080105 «Финансы и кредит»
Йошкар-Ола
2008
УДК 332.64
ББК 67.404
Г 98
Рецензент:
доцент кафедры экономики и финансов, канд. экон.наук
Витчукова Е.А.
Г 98 |
Оценка недвижимости: методические указания к выполнению курсовой работы// Сост. О.Г. Гущина, С.Н. Ваньчушкина – Йошкар-Ола: Марийский государственный технический университет, 2008. – 54 с.
|
Даны общие сведения об оценке недвижимости, методические указания к описанию ее объектов, оценке их различными методами (сравнительного анализа продаж, прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков), а также к обоснованию произведенной оценки.
Для студентов специальности 080105 «Финансы и кредит».
© Марийский государственный технический университет, 2008 |
ВВЕДЕНИЕ
В России продолжается процесс активного осуществления рыночных реформ, вызвавший значительный интерес к механизмам управления хозяйствующими субъектами, формам и методам производственно-хозяйственной и коммерческой деятельности, используемым в условиях рынка. Особое место среди них занимает оценочная деятельность, которая, как известно, в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений.
В результате изучения дисциплины «Оценка недвижимости» студент должен получить представление:
о круге проблем, стоящих в оценочной деятельности;
современном состоянии научных дисциплин, являющихся основой для курса «Оценка недвижимости» («Экономика организации (предприятия)», «Статистика», «Деньги, кредит банки», «Финансы», «Экономический анализ»), и перспективах их развития в будущем;
основных сферах применения получаемых знаний;
связи курса с другими дисциплинами образовательной программы по специальности «Финансы и кредит», его роли в подготовке обучающихся.
В результате изучения дисциплины студент должен знать:
объекты, предметы, цели, задачи, место курса среди других курсов;
понятия, определения, термины курса;
принципы, основы, законы, правила, используемые в курсе для изучения объектов курса;
методы, средства, приемы, алгоритмы, способы решения задач курса;
теоретические основы экономики недвижимости.
В результате изучения дисциплины студент должен уметь применять методы оценки недвижимости, делать анализ эффективности инноваций в нее; делать расчет налога на недвижимость.
1. Общие сведения об оценке недвижимости
В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.
Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует детальное ознакомление оценщика с их планировкой, конструктивными особенностями, правовой, технической и учетной документациями. Затем оценщику необходимо составить подробное описание объекта оценки, также дается подробная характеристика земельного участка, улучшений зданий и сооружений, включая несущие и не несущие конструкции, а также инженерные системы и оборудование.
Обязанность оценщика состоит в том, что он должен уметь охарактеризовать не только конструкцию здания, но и его техническое состояние, а также оценить те элементы, которые нуждаются в ремонте.
Если необходимо оценить новое здание, построенное по типовому проекту, то оценщик определяет стоимость воспроизводства. При оценке старых зданий, он рассчитывает стоимость возмещения.
Основные этапы процесса оценки:
1. Сбор информации об объекте оценки.
2. Анализ рынка недвижимости соответствующего сегмента этого рынка и аналогичных объектов.
3. Применение различных методов и подходов к оценке стоимости.
4. Составление отчета.
Из-за неэффективности рынка недвижимости и трудности получения информации, которая определяет рыночную стоимость, оценщики обычно используют несколько «подходов» к попытке оценить рыночную стоимость:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Использование различных методов расчетов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. Окончательная оценка рыночной стоимости проводится путём согласования полученных результатов.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Оценка недвижимого имущества необходима:
- при операциях купли – продажи или сдаче в аренду;
-акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
- других операций, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и других) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия.
В курсовой работе предлагается оценить объект недвижимости тремя методами:
сравнительным подходом;
методом прямой капитализации;
методом дисконтирования денежных потоков.