2.3. Зміна та розірвання договорів найму(оренди)

Глава 58 ЦК передбачає можливість(право) сторін договору оренди змінити його умови або навіть розірвати його. В цілому зміна та розірвання договорів регламентується главою 53 ЦК України «Укладення, зміна і розірвання договору», в якій чітко зазначені такі підстави зміни або розірвання договору: за згодою сторін; за ініціативи однієї з них (одностороння відмова від договору); за рішенням суду (ст. 651 ЦК). Зазначимо, що цивільне законодавство України передбачає однакові підстави як для зміни, так і для розірвання договору, так і специфічні підстави й порядок зміни договору найму (оренди), котрі вміщено у главі 58 ЦК України, або безпосередньо слідують з природи цього договору та його видів. [30]

Загальним правилом є те, що зміна договору допускається лише за згодою сторін і має учинятися у такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ч. 1 ст. 651, ст. 654 ЦК). Винятки із загального правила щодо добровільності зміни договору можуть бути передбачені договором або безпосередньо законом. Зокрема, договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Оскільки договір найму є підставою виникнення зобов'язань, то до відповідних відносин також застосовуються положення про зміну зобов'язань, які містяться у главі 47 (ст. ст. 512-525) ЦК України.

Під розірванням договору слід розуміти нормативно-логічну послідовність дій, що вчиняють сторони, в порядку та на основі передбачених договором чи законодавством підстав, з метою припинення цивільних прав та обов’язків на майбутнє і передбачає припинення дії такого договору повністю. [24, с. 254 ]

Підстави розірвання договору найму (оренди) на вимогу наймодавця визначені законодавцем у ст. 783 ЦК України. Відповідно до цієї статті наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач: 1) користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. [30]

Як вже було зазначено, першою підставою для розірвання договору з ініціативи наймодавця є користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі (п. 1 ст. 783 ЦК України). Спосіб використання речі та її призначення можуть зазначатися у договорі. Якщо ж ці умови не обумовлені, суд вважатиме, що ця річ здана в найм за призначенням, яке типове для найму аналогічних речей. Проте довести факт порушення договору у такому разі значно важче. Логічно припустити, що річ використовуватиметься всупереч її призначенню (якщо додаткові критерії не зазначені у договорі) коли її використання загрожує подальшому існуванню речі або може спричинити втрату її корисних властивостей значно більшою мірою, ніж при її використанні у звичний спосіб. [1, с. 119]

Вирішуючи питання про використання речі не за цільовим призначенням, треба враховувати, що для цільового використання речі іноді потрібно спеціальні дозвільні документи. За умови їх відсутності довести факт цільового використання чи спростувати доводи орендодавця про нецільове використання речі практично неможливо.

Другою підставою для розірвання договору найму є передача речі іншим особам без дозволу наймодавця. Наявність такої підстави для розірвання договору свідчить про обмеження права наймача розпоряджатися річчю, оскільки передати річ у користування третім особам без згоди наймодавця він не має права. Винятком є випадок, коли інше прямо передбачено договором або додатковою угодою до нього. Такий висновок можна зробити з аналізу положень ст. 774 ЦК.

Третьою підставою для розірвання договору найму з ініціативи наймодавця є створення загрози пошкодження речі внаслідок недбалої поведінки наймача (п. 3 ч. 1 ст. 783 ЦК України). Якщо порівнювати цю підставу розірвання договору з подібною підставою розірвання договору найму житла (п. 2 ч. 2 ст. 825 ЦК України), то помітно, що у першій нормі права юридичним фактом, з яким законодавець пов’язує виникнення у наймодавця права розірвання договір, є створення загрози пошкодження речі, в той час як у п. 2 ч. 2 ст. 825 ЦК України «Розірвання договору найму житла» йдеться вже про наявне пошкодження речі. Таким чином, для задоволення вимоги наймодавця розірвати договір на підставі п. 3 ч. 1 ст. 783 ЦК України не обов’язково, щоб шкода була вже завдана, достатньо лише створити загрозу пошкодження речі. [30]

Четвертою підставою для розірвання договору найму з ініціативи наймодавця є те, що наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України). Першою особливістю законодавчого формулювання такої підстави для розірвання договору найму порівняно з уже проаналізованими є наявність у гіпотезі слова «якщо». Таке застереження пов’язане з тим, що відповідно до ч. 2 ст. 776 ЦК України обов’язок проводити капітальний ремонт лежить на наймодавцеві, якщо інше не встановлено договором або законом. Таким чином, п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України може бути застосований лише у випадку, коли у договорі або законі містяться положення про покладення на наймача обов’язку провести капітальний ремонт речі. [30]

Необхідно зауважити, що позов про розірвання договору найму з підстави, передбаченої п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України може бути задоволений лише за дотримання одночасно двох умов: по-перше, за наявності доказів того, що на день винесення судового рішення наймач не приступив до проведення ремонту (при чому треба розрізняти «не приступив» від «не здійснив»), по-друге, капітальний ремонт має визначатися згідно із спеціальними правилами [19, с. 315]. Останнє застереження особливо важливе, оскільки сам ЦК України не містить визначення капітального ремонту.

Підстави розірвання договору оренди (найму) з ініціативи наймача виокремлені у ст. 784 Цивільного кодексу України

Згідно з ч. 2 ст. 776 ЦК України наймодавець зобов’язаний здійснити капітальний ремонт речі, якщо інше не предбачено договром. Саме з неналежним виконанням цих двох обов’язків пов’язані підстави розірвання договору за вимогою наймача:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі. [30]

Щодо першої підстави розірвання договору найму (оренди) доречно зауважити, що для застосування положення ч. 1 ст. 784 ЦК необхідно, щоб наймачеві була фактично передана річ, яка не відповідає умовам договору та призначенню речі. Якщо наймодавець не передав річ, то наймач може відмовитися від договору найму та вимагати відшкодування збитків на підставі п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦК України. [30]

В законодавстві України існує певна неузгодженість між нормами п. 1 ч. 1 ст. 784 ЦК України та ч. 3 ст. 767 ЦК України. Відповідно до останньої наймач, приймаючи річ від наймодавця, зобов’язаний перевірити її справність. Якщо він у момент передання речі у користування не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана в належному стані. Через те, вимагаючи розірвання договору, наймач повинен довести прихований характер «невідповідності» речі умовам договору, введення його в оману чи інші поважні причини неможливості виявлення «невідповідності» речі умовам договору у момент передання. [31, с. 364]

Доцільно зазначити, що розірвання договору з розглядуваної підстави зазвичай не повинно значно віддалятися у часі від моменту передання речі, оскільки, якщо наймач не може користуватися річчю, бо її якість не відповідає умовам договору, то він повинен вжити заходів для відновлення своїх порушених прав та інтересів. Якщо річ використовується наймачем, то підстав для розірвання договору немає. Виняток становлять ті випадки, коли річ містить приховані недоліки, які виявилися у процесі її використання. Для доведення неможливості завчасного виявлення невідповідності речі умовам договору може призначатися відповідна експертиза.

Якщо ж наймодавець передав річ з гарантією її якості протягом всього строку найму (ч. 1 ст. 768 ЦК України), то у випадку погіршення властивостей речі, за які не відповідає наймач, та які перешкоджають її використанню відповідно до умов договору, наймач має право вимагати розірвання договору та відшкодування завданих збитків (п. 4 ч. 2 ст. 768 ЦК України).

Друга підстава для розірвання договору найму (оренди) з ініціативи наймача передбачена п. 2 ч. 1 ст. 784 ЦК України, відповідно до якої наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі. Наймодавець зобов’язаний проводити капітальний ремонт, якщо інше не передбачено самим договором. [30]

На відміну від аналогічного права наймодавця (п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК), наймач може вимагати розірвання договору, якщо наймодавець взагалі не виконує свого обов’язку, в той час як наймодавець може заявити таку вимогу у тому разі, коли наймач не розпочав до виконання капітального ремонту. Між цими юридичними фактами існує відмінність. Так, якщо протягом судового процесу наймодавець (наймач) приступить до проведення капітального ремонту, то з огляду на положення п. 2 ч. 1 ст. 784 ЦК(п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України), суд не матиме підстав для задоволення позову. [30]