- •1.Описание объекта строительства
- •2.Подходы к оценке
- •2.1Доходный подход
- •1. Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- •2. Рыночной стоимости.
- •Оценка потенциального валового дохода - делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
- •2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.
- •3.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.
- •2.2 Затратный подход
- •1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
- •2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
- •1) Капитализацией потерь в арендной плате;
- •2) Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
- •2.3 Сравнительный подход
- •1) Объект не должен быть уникальным.
- •2) Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
- •3) Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
- •3. Расчет рыночной стоимости
- •3.1 Доходный подход
- •Оценка потерь от недогруженности и неуплат.
- •Суммарные расходы собственника объекта связаны с налогами, текущим ремонтом и другими расходами и составляют 50000 руб. В год.
- •4. Общая ставка капитализации, рассчитывается по следующей формуле:
- •3.2. Затратный подход
- •3.3 Сравнительный подход
- •3.4 Сведение всех подходов в один
2.Подходы к оценке
Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
Оценка недвижимости(оценка рыночной стоимости недвижимости) определяется с безусловным правом собственности или частными имущественными правами, возникшими в результате отделения или разделения прав собственности.
Поскольку оценка служит основой принятия решения в отношении недвижимости, то характер решения влияет на характер задания и отчета об оценке.
Оценка недвижимости(определение рыночной стоимости недвижимости) часто проводится для того, чтобы уточнить предложенную цену владельца или покупателя по поводу того, сколько стоит тот или иной объект недвижимого имущества.
Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
Таблица 2.1 - Основные этапы процесса оценки недвижимости
1-й этап. Постановка задания на оценку. 1.1. Цель оценки. 1.2Вид определяемой стоимости. 1.3.Установление оцениваемых имущественных прав. 1.4. Дата проведения оценки. |
2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки. 2.1. График работ по оценке недвижимости. 2.2. Источники информации. 2.3. Выбор методов оценки. 2.4. Затраты на проведение оценки. 2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки. 2.6. Составление договора на оценку. |
3-й этап. Сбор и анализ информации. Информационное обеспечение оценки недвижимости 3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории. 3.2.Юридическое описание объекта недвижимости. 3.3. Физические характеристики и местоположение (дефектная ведомость). 3.4. Экономическая информация. 3.5. Проверка достоверности собранной информации. 3.6. Анализ и обработка информации. |
4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. 4.1. Анализ земельного участка как условно свободного. 4.2. Анализ земельного участка с улучшениями. |
5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов. 5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода. 5.2. Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода. 5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода. |
6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. 6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости. 6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации. 6.3. Выведение итоговой величины стоимости. 7-й этап. Составление отчета об оценке. |
Оценку бизнеса осуществляют с позиции трех подходов:
- доходного;
- затратного;
-сравнительного;
. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта оценки.