- •1.Описание объекта строительства
- •2.Подходы к оценке
- •2.1Доходный подход
- •1. Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- •2. Рыночной стоимости.
- •Оценка потенциального валового дохода - делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
- •2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.
- •3.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.
- •2.2 Затратный подход
- •1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
- •2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
- •1) Капитализацией потерь в арендной плате;
- •2) Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
- •2.3 Сравнительный подход
- •1) Объект не должен быть уникальным.
- •2) Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
- •3) Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
- •3. Расчет рыночной стоимости
- •3.1 Доходный подход
- •Оценка потерь от недогруженности и неуплат.
- •Суммарные расходы собственника объекта связаны с налогами, текущим ремонтом и другими расходами и составляют 50000 руб. В год.
- •4. Общая ставка капитализации, рассчитывается по следующей формуле:
- •3.2. Затратный подход
- •3.3 Сравнительный подход
- •3.4 Сведение всех подходов в один
3.2. Затратный подход
Восстановительная стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:
ВС = УС(69) х V хИ(84) х И(09) х Кпп (3.1)
УС(69) – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м3 в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);
V– строительный объем здания, м3 (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);
И(84) – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;
И(09) – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2012 г., определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» , к = 123,38;
Районный коэффициент = 1
Кпп–коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам к = 22%.
Строительный объем здания 9064 м3
ВС = 26,9*9064 *1,18*123,38*1,22 = 43307067.9 руб.
Восстановительная стоимость с учетом НДС 43307067.9 руб.
Процент износа по объекту принимался с использованием Сборника №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий», таблица 88А, ВСН 52–86 «Правила оценки физического износа административных зданий».
Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.
Вывод:
Восстановительная стоимость нежилого гостиничного комплекса, с учётом НДС равна 43307067.9 руб.
3.3 Сравнительный подход
Подбор объектов-аналогов.
Объект оценки (аналоги) |
Стоимость, руб. |
Местоположение |
Площадь участка, м2. Право на землю |
Общая площадь зданий S, кв. м. |
Условия продаж |
Гостиница |
|
Г.Белгород, пересечение улиц Ватутина и Щорса |
2000 |
1734 |
Рыночные |
Гостиница «Белгород» |
150 000 000 |
Г.Белгород, пл. Соборная 1 |
4150 |
3900 |
Рыночные |
Гостиница «Амакс Конгресс-Отель» |
173 000 000 |
Г.Белгород, ул.Ватутина 2 |
8000 |
7200 |
Рыночные |
Гостиница «Белогорье» |
195 000 000 |
Г.Белгород, ул.Песчаная 1а |
5740 |
5030 |
Рыночные |
Гостиница «Мир» |
117 000 000 |
Г.Белгород, ул.Магистральная 55 |
5980 |
5270 |
Рыночные |
В данном отчете для оценки мною были выбраны в качестве аналогов 4 здания
|
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб. |
|
150 000 000 |
173 000 000 |
195 000 000 |
117 000 000 |
Обстоятельства совершения сделки |
открытый рынок |
открытый рынок |
открытый рынок |
открытый рынок |
открытый рынок |
Условия финансирования |
единовременный платеж |
единовременный платеж |
единовременный платеж |
единовременный платеж |
единовременный платеж |
Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, тыс. руб. |
|
150 000 000 |
173 000 000 |
195 000 000 |
117 000 000 |
Продажа или предложение |
- |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
Поправка на уторгование, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, тыс. руб. |
|
150 000 000 |
173 000 000 |
195 000 000 |
117 000 000 |
Дата продажи (дата оценки) |
12.03.2012 |
март 2012 г. |
Март 2012 г. |
Апрель 2012 г. |
Февраль 2012 г. |
Поправка на дату продажи, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, тыс. руб. |
|
150 000 000 |
173 000 000 |
195 000 000 |
117 000 000 |
Право на здания |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
Поправка на юридические права, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, тыс. руб. |
|
150 000 000 |
173 000 000 |
195 000 000 |
117 000 000 |
Общая площадь зданий S, кв. м. |
1734 |
3900 |
7200 |
5030 |
5270 |
Поправка на масштаб зданий, % (Smax/Smin*100%) |
|
110 |
142 |
100 |
120 |
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м |
|
165 000 000 |
245 660 000 |
195 000 000 |
140 400 000 |
Транспортная доступность |
авто, ж/д |
авто, ж/д |
авто, ж/д |
авто, ж/д |
авто, ж/д |
Поправка на транспортную доступность, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, тыс. руб. |
|
165 000 000 |
245 660 000 |
195 000 000 |
140 400 000 |
Наличие коммуникаций |
электро-, водо-, теплоснабжение, канализация |
электро-, водо-, теплоснабжение, канализация |
электро-, водо, теплоснабжение, канализация |
электро-, водо, теплоснабжение, канализация |
электро-, водо, теплоснабжение, канализация |
Поправка на наличие коммуникаций, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость, тыс. руб. |
|
165 000 000 |
245 660 000 |
195 000 000 |
140 400 000 |
Цена за кв. м. |
35 459,0 |
42 307,7 |
34 119,4 |
38 767,4 |
26 641,4 |
Рассчитаем рыночную стоимость здания, для этого умножим площадь здания на среднюю цену квадратного метра аналогичной площади:
35 459,0 х 1734 = 61 485 848,0 руб.
Рыночная стоимость, рассчитанная методом сравнения продаж на дату оценки составляет 61 485 848,0 руб.