22. Ценообразование. Основные подходы к определению цены

Факторы, влияющие на ценообразование в маркетинге недвижимости.

С точки зрения потребителя цена на товар – это то, что платится за пакет потребительских ценностей, куда входит сам товар и сопутствующие услуги. Принципиальное отличие маркетингового подхода к определению продажной цены товара от классической теории цен состоит в том, что запрашиваемая цена не является продуктом рациональной калькуляции, а основывается на поиске некой «оптимальной» равновесной рыночной характеристики.

На формирование цены оказывает влияние большое число факторов. Степень, а также механизм их влияния различны. Наиболее существенными ценообразующими факторами являются следующие: потребители, качество товара, соотношение спроса и предложения,

конкуренция, участники каналов товародвижения, общественная цена производства,

способ регулирования цен, состояние денежной сферы и т.д.

Для выбора ценовой стратегии фирма должна выявить факторы, которые могут оказать влияние на цены товаров, выпускаемые фирмой, и оценить степень их влияния на уровень цен.

Рассмотрим наиболее употребляемые методы ценообразования.

«Средние издержки плюс прибыль» (затратный метод) самый простой способ ценообразования, заключается в начислении определенной наценки на себестоимость товара. Этот метод является наиболее популярным.

Метод обеспечения целевой прибыли . Этот метод основан на учете издержек и общих поступлений при разных уровнях объема продаж. Такой метод ценообразования требует от фирмы рассмотрения разных вариантов цен, их влияние на объем сбыта. С этой целью строится график «безубыточности», с помощью которого определяются объем продаж, сумма и цена, которые позволили бы получить фирме намеченный объем прибыли.

Установление цен на основе ощущаемой ценности товара (параметрический метод). Здесь учитываются не издержки, а покупательское восприятие. Цена в этом случае призвана соответствовать ощущаемой ценности, значимости товара. Установление цены на основе цен конкурентов (метод ценообразования на основе текущих цен). Этот метод приемлем в тех случаях, когда уровень цен конкурентов возмещает издержки и дает приемлемую прибыль.

Установление цены на основе закрытых торгов (параметрический метод). Этот метод применяется в тех случаях, когда на крупную партию товара претендуют несколько покупателей. В этом случае предварительные переговоры о сделке ведутся с каждым покупателем при закрытых дверях, и из них выбирается тот, кто даст большую цену.

Ценообразование есть сложный процесс. Он складывается из нескольких этапов: 1) Выбор цели ценообразования 2) Определение спроса 3)Анализ издержек 4)Анализ цен конкурентов 5) Выбор метода ценообразования 7) Установление окончательной цены.

23. Конкуренция в системе маркетинга. Виды конкуренции на рынке недвижимости

Под конкуренцией понимается соперничество между отдельными лицами, хозяйственными единицами, заинтересованными в достижении одной и той же цели на каком-либо поприще.

Продавец, реализующий товар, обязан овладеть вниманием покупателей и побудить их к приобретению товара. Естественно, что потребительские свойства товаров покупателями оцениваются: одним из этих товарам отдается предпочтение, и эти товары приобретаются. Процесс продажи может не состояться, если произведенные товары не соответствуют условиям их реализации и не пользуются спросом. Итак, конкуренция характеризуется:

1. Наличием нескольких соперников.

2. Одной и той же сферой деятельности.

3. Совпадающей целью.

Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность характеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также ее способность быть выделенной покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.

На рынке недвижимости наблюдается разнообразие видов конкуренции:

Монополистическая конкуренция - показывает, что на рынке существует большое число фирм-продавцов сходной, но не одинаковой продукции, независимых друг от друга, имеющих свободный доступ на рынок. При этом покупатели отдают предпочтение ряду продуктов, за которые они готовы платить даже повышенную цену.

Таким образом, получает распространение неценовая конкуренция, связанная с совершенствованием качества объектов недвижимости и условий их продажи; в условиях государственного регулирования рынка недвижимости конкуренция порождает цену, вызванную в основном спросом и предложением. К ее основным инструментам можно отнести: повышение качества товаров, выпуск новых моделей, привлекающие внимание дизайн и упаковка, улучшение обслуживания клиентов.

Олигополистическая конкуренция – её признаками являются: небольшое число фирм, которые производят всю недвижимость, цены и ценовые предложения диктуют основные компании-лидеры, которые занимают основные доли на рынке, товары резко дифференцированы и позиционируются по-разному, понятия «типовых квартир, квартирных серий» на первичном рынке отсутствуют, вход на рынок ограничен необходимостью больших инвестиций и сложным доступом к ограниченным ресурсам в виде земли.