Преимущества договора найма-продажи
Так какие преимущества получают стороны, заключив договор найма-продажи?
Продавец значительно снижает свои риски, связанные с возможной неплатежеспособностью покупателя. Ведь в случае неуплаты выкупной суммы, по общему правилу, товар возвращается продавцу. Тем не менее продавцу следует обратить внимание на то обстоятельство, что в случае выплаты 50 процентов выкупной суммы продавец не вправе требовать возврата товара в натуре.
Покупатель приобретает право пользования товаром задолго до полной его оплаты. При этом он освобожден от типичных для арендных отношений расходов.
Продавец в случае заключения данного договора отражает платежи как авансовые по купле-продаже недвижимости, не начисляя НДС на суммы фактически арендных платежей. Покупатель может отражать свои платежи фактически за наем, как капитальные вложения.
Схемы с договором
Отметим также, что в последнее время договор найма-продажи часто используется для обналичивания или "отмывания" денежных средств. В подобных случаях сделка найма-продажи заканчивается ее расторжением по истечении указанного в договоре довольно длительного срока. Возврат полученных денежных средств от продавца к покупателю производится векселями без обеспечения или наличными денежными средствами в пользу третьего лица, часто физического.
Пример 2
Так, между КБ "Ширли-банк" и ЗАО "Мырли" был заключен договор найма-продажи 4-этажного здания в центре Москвы. Надо сказать, что указанный банк на момент заключения договора имел достаточно плачевное материальное положения и готовился к неизбежному банкротству. Именно поэтому здание продавцом было оценено в "смешные" 3 миллиона рублей, а ЗАО "Мырли" оказалось типичной подставной фирмочкой (ее зарегистрировал некий индивидуальный предприниматель, чтобы провернуть данную сделку). Расчеты по платежам производились, конечно же, неликвидными ценными бумагами АО "Дырка от бублика". Время шло, здание благополучно было переоформлено на ЗАО, т.е. самый дорогостоящий актив банка "уплыл" от кредиторов. Но хитрецов подвело излишнее рвение конкурсного управляющего и собственная недальновидность при существенном занижении стоимости здания. Именно усилиями управляющего сделка была признана ничтожной, здание вернули в конкурсную массу банка. ЗАО "Мырли" к этому времени уже не существовало, зато суду был предъявлен некий договор переуступки права требования. По этому договору право требовать возмещения уплаченных за здание денежных средств приобретал бывший сотрудник "Мырли" Букин Альберт Геннадьевич (друг предприимчивого бизнесмена). Таким образом, неликвидные акции были превращены в "живые" 3 миллиона рублей.
Отличие от договора аренды с правом выкупа
Договор найма продажи (типовой договор см. в Примере 3) следует отличать от договора аренды с правом выкупа арендуемой вещи. Если основой договора найма-продажи является именно купля-продажа и ее основные условия, то договор аренды с правом выкупа базируется на четкой регламентации прав пользования. Право пользования арендатора, в отличие от одноименного права, входящего в состав или образующего основу того или иного вещного права (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута), предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования арендатора в каждом договоре может быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части установлено законом.
Разъясним. Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). И тогда арендные платежи де-юре станут выкупными. Однако аренда с выкупом не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть одновременно и выкупным. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Например, не могут быть выкуплены взятые в аренду участки лесного фонда.
Оба вида договоров (аренды с правом выкупа и найма-продажи) относятся к числу смешанных, поскольку соединяют черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от найма-продажи, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. От его воли зависит выкуп. Договор найма-продажи относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа. В этом состоит основное отличие аренды с выкупом от найма-продажи.
Пример 3