Цена договора

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из его существенных условий, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом стороны руководствуются средней рыночной стоимостью земли в соответствующей местности. Рыночная цена определяется спросом и предложением как наиболее вероятная цена, за которую земельный участок может быть продан.

Наиболее распространенным способом определения цены земельного участка при его продаже является обращение к профессиональным оценщикам недвижимости (юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, имеющим выданную в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности). Оценочная деятельность в России осуществляется в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" *(58).

Цена земельного участка может быть установлена по итогам торгов, проводимых в форме конкурса или аукциона. Так, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 12.10.1999 г. N 950 "О продаже земельных участков в городе Зеленограде" *(59) начальная цена подлежащего продаже земельного участка рассчитывалась профессиональными оценщиками недвижимости, прошедшими официальную (государственную) аттестацию в городе Москве. При этом было установлено, что начальная цена земельных участков не может быть ниже их нормативной цены, размер которой в г. Зеленограде был установлен 260 тыс. долларов США за 1 гектар. Заметим, что в названном постановлении была предусмотрена возможность уменьшения начальной цены до 50% в случае отсутствия заявок на приобретение земельного участка.

Как правило, во всех случаях в качестве ориентира используется нормативная цена земли. В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли - "показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости". Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" *(60).

Права и обязанности продавца

Продавец вправе:

- требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) земельного участка;

- сохранить за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей ему на праве собственности, и которая не подлежит передаче в собственность покупателя.

Продавец обязан:

1) предоставить покупателю информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Так, согласно ст. 37 ЗК РФ, к такой информации относятся сведения:

- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

2) передать земельный участок в собственность покупателя:

- в качественном состоянии;

- не состоящим под арестом (запрещением);

- свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре;

3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности;

4) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче земельного участка покупателю);

5) возместить покупателю убытки, связанные с ненадлежащим исполнением продавцом договора (в случае передачи покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора, уклонения от государственной регистрации и т.п.).