Арендная плата

По общему правилу, установленному ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В случае, если арендодатель и арендатор не достигнут соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным, поскольку именно размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 67 ЗК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности гражданина (юридического лица), устанавливаются договором. При этом стороны вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ:

1) определенные в твердой денежной сумме платежи, вносимые периодически или единовременно. Это наиболее распространенная и приемлемая для сторон форма арендной платы. Как правило, при долгосрочной аренде земельного участка платежи вносятся один раз в квартал. При краткосрочной аренде распространена практика внесения всей суммы арендной платы за весь срок аренды;

2) установленные доли полученных в результате использования арендованного земельного участка продукции, плодов или доходов. Существует два варианта использования этой формы арендной платы. Во-первых, указанные доли могут устанавливаться в процентном отношении от полученных арендатором в результате использования земельного участка доходов. Во-вторых, арендная плата может вноситься путем передачи арендодателю части продукции, плодов (в натуре), полученной в результате использования земельного участка (например, земельного участка сельскохозяйственного назначения);

3) предоставление арендатором определенных услуг. (например, услуги по строительству здания; оказание юридической и иной специализированной помощи путем проведения периодических консультаций и т.п.);

4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка (например, осушение участка, выкорчевывание деревьев и т.п.);

Перечень форм арендных платежей, установленный в п. 2 ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды земельного участка и иные формы оплаты, наиболее удобные для них, либо сочетание нескольких форм.

В гражданском и земельном законодательстве предусматриваются правила установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения. Так, для земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц (в частной собственности) названные условия определяются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22 и п. 4 ст. 65 ЗК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения размера арендной платы могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (ст. 21 Закона РФ "О плате за землю"). При этом арендодатели государственных и муниципальных земель в лице администраций районов и городов могут устанавливать любые размеры ставок арендной платы, в том числе и нулевые *(27).

Так, распоряжением Мэра Москвы от 26.12.2001 г. N 1159-РМ "О ставках арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности" *(28), действующие в период с 01.01.2001 г. по 31.12.2003 г., установлены следующие ставки арендной платы:

1) за земельные участки производственного назначения организаций промышленности:

а) организаций хлебопекарной и макаронной промышленности, в общем объеме товарной продукции которых хлеб, хлебобулочные и макаронные изделия составляют не менее 70%, или имеющих мобилизационное здание - 108000 руб./га;

б) организаций шинной промышленности - 36000 руб./га;

в) промышленных предприятий в городских производственных зонах при передаче ими в субаренду закрепленных земельных участков и используемых мощностей, перебазируемым из исторического центра - 180000 руб./га;

2) за земельные участки производственного назначения организаций городского транспорта:

- таксомоторных парков - 90000 руб./га;

- имеющих мобилизационные задания - за земельные участки или доли земельных участков, используемые для обеспечения постоянной мобилизационной готовности автомобильных колонн войскового типа - 1800 руб./га.

Согласно ст. 5 Закона г. Москвы от 16.07.1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" *(29) основой для установления платы за землю является кадастровая оценка земель города. При установлении ставок арендной платы территория Москвы разбивается на территориально-экономические зоны (Серебряный бор, Тушино, Химки, Бескудниково, Медведково, Лосиноостровская, Измайловская, Выхино, Люблино, Орехово, Царицыно, Чертаново, Битца и т.д.) *(30). Мэр Москвы устанавливает базовые ставки годовой арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель в рублях или в условных денежных единицах. Распоряжением Мэра Москвы от 02.04.1999 г. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года" *(31) утверждены: средняя по городу ставка арендной платы за землю, основанную на градостроительной ценности территории, в размере 180 000 рублей/га; базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель (приложение 1); ставки арендной платы за землю на 1999 год для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (приложение 2).

При аренде земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, установление размера арендной платы зависит от многих факторов, в частности, от размера участка, его местоположения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйственной деятельности природных объектов (родник, пруд и т.п.), целевого назначения участка и др.

Изменение размера арендной платы может осуществляться в сторону ее уменьшения либо увеличения (на практике чаще встречается последнее). ГК РФ в п. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Например, в одном из региональных вариантов типового договора аренды земельного участка *(32) предусмотрено, что расчет арендной платы производится на дату заключения договора и пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, коэффициента застроенности земельного участка и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка.

Сроки пересмотра размера арендной платы за пользование земельным участком могут быть определены специальным законодательством (ЗК РФ таких сроков не содержит).