II. Предмет залога
4. Проблемы, возникающие в судебной практике в связи с толкованием положений ГК РФ о предмете залога, к рассмотрению которых обратился Пленум ВАС РФ в комментируемом Постановлении, можно условно разделить на три группы. Первая из них - это проблемы, касающиеся сохранения залога при изменении имущества, переданного в залог.
Проблема сохранения залога при изменении предмета залога попала в поле зрения высшей судебной инстанции еще в 2005 г. В п. 1 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке <1>, приводится пример спора об обращении взыскания на предмет залога - объект незавершенного строительства - после достройки объекта и введения его в эксплуатацию. Суд первой инстанции, отказывая в иске, подчеркивает: в связи с тем, что объект достроен и согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) ответчику на праве собственности принадлежит уже не объект незавершенного строительства, а офисное здание, залог следует признать прекратившимся. Суд апелляционной инстанции не согласился с нижестоящим судом и удовлетворил требование об обращении взыскания на предмет залога, указав, что в связи с тем, что первоначально заложенный объект был достроен, заложенным считается то, что было создано путем достраивания заложенного объекта незавершенного строительства. В качестве аргументации суд апелляционной инстанции сослался, во-первых, на то, что достройка объекта не может считаться гибелью предмета залога в смысле подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Во-вторых, на то, что сам Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает случаи, когда залог сохраняется при изменении объекта (например, если заложены земельный участок и строительные материалы и из них возведен жилой дом, то сам жилой дом считается находящимся в залоге - см. ст. 76 Закона об ипотеке). Этот довод можно усилить. Например, ссылкой на п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке, который прямо предусматривает возможность ипотеки изменяющегося (возводимого) объекта. Кроме того, в некотором смысле изменением объекта ипотеки следует признать и застройку заложенного земельного участка (ст. 65 Закона об ипотеке). Законодатель прямо допускает такую ситуацию, устанавливая, что ипотека также распространяется и на возведенные на заложенном участке постройки <2>.
--------------------------------
<1> Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 (далее - Обзор N 90).
<2> Здесь сразу же возникает вопрос о том, как регистрировать такие обременения. Об этом см. ниже (п. 9).
И наконец, третий довод суда, признавшего залог существующим, - действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Тезис о том, что залог сохраняется и при изменении предмета залога, довольно непросто обосновать с точки зрения классического залогового права. Известна, например, позиция, в соответствии с которой залог рассматривается в качестве права на конкретную вещь, определенную в договоре залоге. Изменение вещи будет означать, что вновь созданная (образованная) вещь уже не может считаться заложенной, ведь стороны в договоре о залоге установили, что она выступает обеспечением требований кредитора! Здесь же можно привести известную параллель с одной из основополагающих идей реестра прав на недвижимое имущество - принципом специалитета, в силу которого права, подлежащие внесению в реестр, устанавливаются на строго определенную (в первую очередь при помощи кадастрового описания) недвижимую вещь. Собственно, именно по этой причине в классической литературе по залогу господствовало мнение о том, что залог существует до тех пор, пока неизменной остается вещь, переданная в залог.
Однако такой подход на поверку оказывается не вполне справедливым по отношению к залогодержателю, который, как правило, не владеет предметом залога, и потому возможное изменение вещи (в том числе и незаконное) находится вне сферы его контроля.
5. Довольно любопытно наблюдать, как сформулированная в п. 1 Обзора N 90 концепция сохранения ипотеки при изменении объекта оказалась примененной судом в следующем деле об обращении взыскания на предмет об ипотеке.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к банку о признании недействительным дополнительного соглашения к договору об ипотеке.
Исковые требования были мотивированы тем, что на момент заключения договора об ипотеке предметы залога - две пятикомнатные квартиры - отсутствовали в натуре. Общество сослалось на то, что оно осуществило реконструкцию здания, в котором были расположены заложенные квартиры. В связи с тем, что реконструкция здания была осуществлена обществом незаконно, реконструированное здание стало самовольной постройкой, а заложенные квартиры были физически уничтожены, что подтверждается техническим паспортом здания. Поэтому общество считало, что оно, заключая договор об ипотеке, не являлось собственником каких-либо помещений в указанном здании; следовательно, договор об ипотеке противоречит ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 9 Закона об ипотеке и является ничтожным.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска о признании недействительным договора об ипотеке отказано.
Отказывая в иске, суд указал, что на момент заключения договора об ипотеке объекты недвижимости - жилые помещения - существовали. Это подтверждено представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности на них. Поэтому предмет залога соответствовал требованиям ст. 130 ГК и ст. 5 и 6 Закона об ипотеке.
Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в окружной суд с кассационной жалобой. В дополнение к доводам, содержащимся в исковом заявлении, общество указало, что реконструированное здание зарегистрировано в качестве единого нежилого объекта недвижимости с последующей выдачей свидетельства о праве собственности общества на объект в целом. Окружной суд счел, что жалоба удовлетворению не подлежит, и оставил состоявшиеся по делу судебные акты без изменения. Окружной суд указал, что изменение предметов ипотеки - объектов недвижимости (пятикомнатных квартир) - в связи с реконструкцией здания (признанием его самовольной постройкой) и последующей регистрацией права собственности на реконструированное здание не влечет правовых последствий в виде недействительности договора об ипотеке, в том числе и дополнительного соглашения к нему <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 ноября 2005 г. N Ф04-8145/2005(16867-А67-13).
Объяснить такие решения (как в приведенном деле, так и в Обзоре N 90) классическим взглядом на залог (как на ограниченное право на вещь) не представляется возможным. Но если видеть в залоге не столько право на вещь, сколько право на часть ценности вещи, то, по всей видимости, все должно встать на свои места. Та часть ценности предмета залога, которая была "обособлена" в договоре залога и обещана залогодержателю, при изменении вещи никуда не исчезает. Она "поглощается" ценностью новой вещи (например, достроенного или реконструированного здания). И если суд может проследить связь (как юридическую, так и фактическую) между прежней вещью и новой вещью, то основания для того, чтобы считать залог (как право на изъятие из вещи той части ее ценности, которая была обещана залогодержателю) прекращенным, просто не обнаруживается <1>. Залог должен по-прежнему обременять вещь. По всей видимости, именно такое объяснение лежит в основе феномена сохранения залога при изменении объекта.
--------------------------------
<1> Нечто похожее лежит в основе английского правового понятия tracing. В качестве примера tracing приводят такой казус: работник украл у работодателя деньги и купил на них акции. Может ли работодатель требовать передачи ему акций? Английские юристы говорят: да, может, потому что ценность (value) денег замещается (is substituted) ценностью акций (см. подробнее: Smith L.D. The Law of Tracing. Oxford University Press, 1997. P. 6 - 10).
6. Более интересным является вопрос о том, что происходит в случае, если заложенное здание подвергается самовольной реконструкции, но при этом результат таких действий не легализован (право собственности на самовольную постройку не признано в судебном порядке). Как представляется, в этом случае ответ должен быть следующим: заложенное строение как вещь, видимо, прекращается в результате реконструкции. В случае, если залогодатель был собственником земельного участка (и участок заложен по договору об ипотеке залогодержателю), то в рассматриваемой ситуации именно участок остается предметом залога, на который следует обратить взыскание. При этом нелегализованная самовольная постройка, которая, видимо, более не является недвижимой вещью, выступает в качестве составной части земельного участка. Приобретатель такого земельного участка вместе с правом собственности на него приобретает и возможность легализовать постройку. Если он не заинтересован в этом, у нового собственника участка есть право снести постройку, освободив земельный участок для нового строительства. Если же самовольный застройщик-залогодатель является арендатором земельного участка и собственником здания, подвергшегося незаконной реконструкции, то взыскание, видимо, также следует обращать на единственный оставшийся предмет залога - право аренды земельного участка. Однако (это вытекает из положений ст. 222 ГК РФ) новый арендатор земельного участка будет вправе лишь снести самовольную постройку, но не легализовать ее.
7. Идея о том, что залог сохраняется при изменении вещи, переданной в залог, реализована в п. 10 комментируемого Постановления. В нем обсуждается ситуация изменения заложенного земельного участка.
Основной законодательной нормой, которая регулирует вопросы сохранения и прекращения прав и обременений на земельные участки при их разделе, выделе, объединении и перераспределении, является ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями данной статьи право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования в отношении вновь образуемых земельных участков возникает без совершения каких-либо распорядительных действий собственниками данных участков (п. 3 данной статьи). Принцип сохранения установлен также и в отношении сервитутов (п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ). Однако права на земельные участки, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного срочного пользования, при изменении участка прекращаются, а соответствующие лица имеют право требовать заключения нового договора аренды или безвозмездного срочного пользования или внесения изменения в ранее заключенные договоры. И наконец, в п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ установлено, что обременения прав на земельные участки, вытекающие из договора, должны быть заново установлены путем заключения нового договора, а иные обременения сохраняются автоматически.
Если данные положения применить к ипотеке, то складывается совершенно парадоксальная ситуация. При буквальном прочтении положений п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ договорная ипотека при изменении земельных участков должна прекратиться, а законная ипотека - сохраниться (ведь последняя возникает не на основании договора, а в силу прямого указания закона). Понятно, что такое решение абсурдно и потому неверно. Как мне представляется, законодатель при формулировании положений ст. 11.8 ЗК РФ просто забыл об ипотеке как возможном обременении земельного участка, подвергающегося изменению. В связи с этим высшая судебная инстанция была вынуждена толковать смысл ст. 11.8 ЗК РФ и применять его к проблеме сохранения залогового обременения.
Почему вариант с необходимостью заключения нового договора залога является, на мой взгляд, менее удачным, чем автоматическое обременение ипотекой новых земельных участков? Дело в том, что в таком случае способом защиты интересов кредитора (при уклонении собственника новых земельных участков от заключения договора об ипотеке) будет предъявление иска о понуждении к заключению договора о залоге. Однако до удовлетворения такого иска залогового обременения нет, и, стало быть, собственник может свободно распоряжаться своей вещью, в том числе продать ее третьему лицу, обременить другим залогом, сдать в аренду и пр. И вполне возможно, что к моменту удовлетворения требования о понуждении к заключению договора об ипотеке вещи у ответчика уже не будет либо ее ценность будет уменьшена. В связи с этим предпочтительным представляется иной вариант, а именно автоматическое перенесение залогового обременения с прежнего земельного участка на новые участки.
Комментируемое Постановление не содержит ответа на вопрос о том, что происходит с залогом земельного участка в случае, если такой участок (обремененный залог) будет объединен с незаложенным земельным участком. На мой взгляд, ответить на этот вопрос, руководствуясь концепцией ипотеки изменяющегося объекта, очень легко: вновь образованный земельный участок, разумеется, будет обременен тем залогом, который лежал на одном из объединяемых участков. Вполне возможно, что при таком изменении предмета залога обеспеченное требование окажется существенно ниже стоимости вновь образованного земельного участка. Однако это затруднение легко преодолевается путем применения правил п. 2 ст. 348 ГК РФ о несоразмерности требований залогодержателя и стоимости предмета залога.
Можно усложнить пример, представив себе, что были объединены два земельных участка, каждый из которых был обременен ипотекой в пользу разных лиц. Исходя из концепции сохранения залога при изменении предмета залога, оба залога будут обременять вновь образованный земельный участок, при этом их старшинство будет определяться датами возникновения ипотек в отношении каждого из объединенных участков.
8. В некотором смысле схожий механизм, обеспечивающий сохранение залога, предложен в п. 10 комментируемого Постановления в отношении заложенного здания, собственник которого принимает решение о разделе его на составляющие его помещения (например, для целей продажи части помещений в этом здании). Разумеется, и в этом случае может быть применена концепция ипотеки изменяющегося объекта: каждое из вновь учтенных в кадастре недвижимости помещений должно быть обременено записью о залоге, который ранее обременял все здание в целом.
9. В п. 10 Постановления также содержится и указание на то, что для перенесения записей о прежних ипотеках в разделы ЕГРП, соответствующие вновь образованным объектам недвижимости, не требуется заявления правообладателя и уплаты государственной пошлины. Конечно, даже несмотря на такое решение, залогодержатель, давший ранее согласие на раздел или иное изменение предмета залога, заинтересован в слежении за появлением в ЕГРП записей об обременении ипотекой вновь образованного объекта. Бездействие регистратора, по каким-либо причинам не желающего переносить старую запись о залоге в новый раздел ЕГРП, может быть оспорено в суде.
Если же в период, пока записи об обременении не было, вновь образованное недвижимое имущество будет продано третьему лицу, то, скорее всего, последнее будет добросовестным и в отношении его залог не будет иметь действия, т.е. в удовлетворении иска залогодержателя об обращении взыскания следует отказать. Разумеется, залогодержатель в такой ситуации вправе требовать возмещения причиненных ему убытков за счет средств бюджета Российской Федерации (ст. 1069 ГК РФ).
10. Другой блок проблем, связанных с применением положений действующего законодательства о предмете залога, связан с разрешением вопроса о возможности одновременного залога по договору о залоге нескольких объектов (движимых, недвижимых) с указанием одной залоговой цены предмета залога. Первая проблема состоит в определении возможности (и правовой природы) залога по одному договору об ипотеке нескольких зданий. Вторая заключается в том, каким образом следует определять стоимость закладываемых объектов по подобному договору для целей обращения взыскания на заложенное имущество и его последующей реализации. Обе проблемы связаны друг с другом; если допустить возможность одновременного залога нескольких зданий, то следует определить и механизм обращения взыскания на такой предмет залога, а это невозможно сделать без правильного понимания того, что именно является залоговой стоимостью объекта и, соответственно, что будет рассматриваться судом как начальная продажная стоимость предмета залога. Данные проблемы рассматриваются в п. 27 комментируемого Постановления.
Вопрос об одновременном залоге нескольких зданий по одному договору об ипотеке может быть, действительно, разрешен исходя из главного принципа гражданского права - разрешено все то, что не запрещено. В самом деле, Президиум ВАС РФ в одном из дел совершенно справедливо указал, что ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не содержат запрета за заключение одного договора об ипотеке по поводу нескольких объектов <1>. Более того, в некоторых случаях Закон прямо требует включать в договор об ипотеке условие о залоге нескольких (точнее - двух) объектов (речь, разумеется, идет о необходимости одновременного залога здания и прав на землю под ним) <2>. Даже исходя из этих (довольно поверхностных) рассуждений, нельзя не признать, что каких-либо серьезных догматических причин сомневаться в возможности заключить договор об ипотеке нескольких зданий нет.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г. N 2620/10 (см. подробнее: Бевзенко Р.С. Ипотека нескольких объектов по одному договору: Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г. N 2620/10 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 8. С. 80 - 91).
<2> Данное соображение небезосновательно можно упрекнуть в некоторой искусственности, которая, впрочем, вообще свойственна российской модели единства судьбы здания и земельного участка.
Однако, как известно, отсутствие в законе прямого запрета на совершение тех или иных сделок не всегда может быть расценено как безусловное допущение возможности совершения таких сделок. Зачастую причина невозможности совершения сделки коренится в том, что ее условия, определенные сторонами, противоречат неким особенностям юридической конструкции сделки, имманентной ей в силу предписаний закона. Наиболее свежий пример, демонстрирующий правильность этого утверждения, - правовая позиция Президиума ВАС РФ по вопросу о возможности включения условия о задатке в предварительный договор. Высшая судебная инстанция признала невозможным заключение такого соглашения о задатке, так как задаток по своей природе обладает в том числе и платежной функцией; последняя же не может быть реализована в отсутствие денежного обязательства, возникшего из гражданско-правового договора <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09.
Именно поэтому довод Президиума ВАС РФ о том, что договоры ипотеки, подобные тому, из которого возник комментируемый спор, заключать не запрещено, требует все же дополнительного пояснения и обоснования.
11. Прежде всего, необходимо попытаться определить правовую природу предмета договора об ипотеке, по которому одновременно заложено несколько объектов.
По всей видимости, правильное направление для рассуждений о предмете залога в рассматриваемой ситуации может подсказать положение п. 2 ст. 340 ГК РФ о том, что предметом залога может выступать "иной имущественный комплекс". Дело в том, что традиционно в юридической литературе понятие имущественного комплекса отождествляется с понятием предприятия (которое признается Кодексом недвижимой вещью, права на которую подлежат государственной регистрации). Однако это неверно, так как даже сам Кодекс дает повод для того, чтобы квалифицировать предприятие в качестве лишь одного из видов имущественных комплексов. Так, выражение "предприятие или/и другой/иной имущественный комплекс" встречается в ст. 340, 607 и 1013 ГК РФ, а также в ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)". Следовательно, законодатель допускает образование и иных имущественных комплексов помимо предприятия. К числу таких имущественных комплексов в литературе относят общее имущество многоквартирного дома; наследственную массу; комплекс исключительных прав, являющийся предметом договора коммерческой концессии (концессионный комплекс); паевой инвестиционный фонд <1>. Легко заметить, что ни один из названных имущественных комплексов не является вещью. Стало быть, ни один из данных комплексов не может являться объектом вещных прав, принадлежать кому-либо на праве собственности <2>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Белов В.А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. М., 2004. С. 57 - 106.
<2> Положение Жилищного кодекса РФ о том, что общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в доме на праве долевой собственности, - не более чем фигура речи, это признается практически всеми авторитетными юристами (см.: Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4).
Этот вывод имеет важное значение: для того, чтобы некая совокупность объектов гражданских прав (вещей, прав и т.п.) могла образовать имущественный комплекс, вовсе не обязательно, чтобы последний рассматривался как вещь или даже как объект гражданских прав вообще <1>.
--------------------------------
<1> Это верно с позиции формальной юридической логики, которая всегда противится существованию "объекта в объекте" (достаточно привести в пример известную правовую позицию Пленума ВАС РФ, согласно которой отрицается возможность одновременного существования здания как недвижимой вещи и помещения в данном здании, которое также зарегистрировано в качестве самостоятельной недвижимой вещи, - см. п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64).
Как образуются имущественные комплексы? Видимо, основным способом создания имущественного комплекса является соединение наличных объектов гражданских прав по воле лица, которому эти объекты принадлежат. Причем под соединением здесь следует понимать не физическое, а юридическое объединение различных объектов гражданских прав единым правовым режимом, который и именуется имущественным комплексом. Одним из способов такого юридического соединения нескольких объектов в один имущественный комплекс является совершение сделки в отношении данных объектов как некой общности (продажа, сдача в аренду или ипотека одновременно нескольких вещей).
Для чего же нужен этот правовой режим? В теоретической литературе вполне убедительно доказано, что основное назначение юридической конструкции имущественного комплекса заключается в упрощении оборота элементов, составляющих комплекс или, иными словами, в упрощении порядка совершения сделок с элементами имущественного комплекса <1>. Совершая, по сути, сделку с общностью объектов как с одним объектом, стороны договора тем самым создают для себя права и обязанности по поводу всех элементов имущественного комплекса <2>. Тот факт, что имущественный комплекс не является вещью, вовсе не препятствует совершению сделок с ним; важно лишь то, чтобы элементы, которые в него входят, являлись объектом прав, порождаемых совершаемой сделкой (права собственности, права залога).
--------------------------------
<1> Собственно, этому и посвящена цитировавшаяся выше работа В.А. Белова (см. в особенности с. 189).
<2> Кстати, здесь уместно вспомнить и конструкцию бездокументарной ценной бумаги, которая вполне может быть рассмотрена как правовой режим существования корпоративных прав. Продавая субстанцию, именуемую бездокументарной акцией, продавец тем самым передает покупателю правомочие на участие в прибыли акционерного общества, правомочие на ликвидационный остаток, правомочие на получение информации и правомочие на участие в управлении обществом - словом, все те права, которые образуют субъективное гражданское право, именуемое корпоративным правом участника в отношении корпорации.
Итак, если обобщить все сказанное выше, получается следующая картина.
Участники оборота вправе совершать сделки как с отдельными объектами гражданских прав (вещами, правами и т.п.), так и по поводу имущественных комплексов, состоящих из объединенных волей участников оборота объектов гражданских прав. В последнем случае считается, что, совершая сделку по поводу имущественного комплекса, стороны рассчитывают на то, что юридический эффект сделки скажется на каждом отдельном объекте, входящем в состав имущественного комплекса (каждая из вещей перейдет в собственность, аренду, залог).
Коль скоро стороны совершают одну сделку по поводу всего имущественного комплекса в целом (но не множество сделок по поводу всех элементов, входящих в комплекс), то и для соблюдения требования закона о существенном условии сделки (например, цены) достаточно согласовать это условие применительно ко всему имущественному комплексу. В отношении же отдельных элементов комплекса этого делать не нужно (в противном случае зачем было объединять вещи правовым режимом имущественного комплекса?!). Именно такой подход позволяет совершенно непротиворечиво объяснить практику арбитражных судов, последовательно полагающих, что при продаже по одному договору купли-продажи нескольких объектов недвижимости указание цены каждого из продаваемых объектов не требуется, хотя стороны, разумеется, вправе это сделать <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 5 марта 2001 г. N 42/9; ФАС Северо-Западного округа от 26 декабря 2006 г. по делу N А56-32235/2005; ФАС Западно-Сибирского округа от 26 июня 2007 г. N Ф04-4205/2007(36548-А46-21); ФАС Поволжского округа от 30 октября 2008 г. по делу N А57-1999/07; Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2009 г. N А32-4973/2008. См. подробнее: Комментарий судебной практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации, частей второй и третьей / Под ред. В.А. Белова. М., 2009. С. 161.
12. Еще один вопрос, который возникает в связи с ипотекой заложенных зданий, осуществленной в режиме ипотеки имущественного комплекса, заключается в порядке обращения взыскания и организации продажи предмета ипотеки.
По всей видимости, коль скоро здания были заложены как имущественный комплекс, то и обращать взыскание нужно одновременно на все здания сразу. Этот вывод, на мой взгляд, соответствует идее о том, что стороны объединяют своей волей некоторое количество объектов в один правовой режим (режим имущественного комплекса) ради того, чтобы юридическая судьба совокупности данных объектов была одинаковой.
Сложной является ситуация, когда взыскание необходимо обращать на все объекты, заложенные имущественным комплексом, но сумма долга существенно меньше, чем общая стоимость объектов. В этом случае, видимо, нужно руководствоваться идеей, заложенной в п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке, заключающейся в том, что если для удовлетворения требования достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества, то суд в такой ситуации вправе вынести решение о частичном обращении взыскания на предмет залога. Понятно, что под частью предмета залога может пониматься исключительно такой объект, который является самостоятельной вещью. То есть эта норма вполне успешно может быть применена в случае ипотеки нескольких недвижимых вещей, заложенных как имущественный комплекс. Разумеется, дополнительным осложняющим условием продажи имущественного комплекса по частям (т.е. отдельными зданиями) является то, что здания, составляющие комплекс, могут находиться на едином земельном участке. В связи с этим для того, чтобы смогла состояться реализация части заложенного имущества, необходимо разделение единого земельного участка на земельные участки, предназначенные для обслуживания заложенных зданий. По всей видимости, в случае, если залогодатель будет уклоняться от проведения работ по разделу участка, эту функцию должен выполнять судебный пристав.
Вполне вероятна ситуация, когда продажа всех заложенных зданий как имущественного комплекса (одновременно по одному договору купли-продажи) будет затруднена. Например, цена данного имущественного комплекса будет весьма высока, а это, как известно, затрудняет быструю продажу предмета залога.
Возможны и иные факторы, сказывающиеся на ликвидности предмета залога (например, то, что в состав имущественного комплекса были включены здания, расположенные в разных местностях, предназначенные для удовлетворения различных потребностей и т.п.). В такой ситуации, как кажется, предпочтительной является продажа заложенных зданий не имущественным комплексом, а по частям, т.е. отдельными объектами.
В такой ситуации, имея в виду широкие распорядительные возможности суда на этапе обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 54 Закона об ипотеке), о раздельной продаже вправе ходатайствовать как залогодержатель, так и залогодатель. При этом они должны представить доказательства того, что раздельная продажа заложенного имущества будет способствовать более быстрому и эффективному удовлетворению прав залогодержателя. Кроме того, соответствующая сторона должна представить суду доказательство текущей рыночной стоимости заложенного имущества, руководствуясь которым суд установит начальную продажную цену имущества <1>. Соответствующая правовая позиция высказана в абз. 3 п. 27 комментируемого Постановления.
--------------------------------
<1> В практике встречается заблуждение относительно определения начальной продажной цены: суд якобы жестко связан стоимостью заложенного имущества, указанной в договоре о залоге. Собственно, именно это соображение и является основанием жесткой практики, отказывающей залогодержателю в возможности обратить взыскание на предмет залога, если не установлена начальная продажная цена. Кажется, ничто не препятствует суду устанавливать начальную продажную стоимость предмета залога и не руководствуясь при этом соответствующими положениями договора о залоге. Так, известна позиция Президиума ВАС, который рассматривает залоговую стоимость, указанную в договоре о залоге, в качестве примерной, ориентировочной величины, используемой судом при установлении начальной продажной цены (информационное письмо Президиума ВАС от 15 января 1998 г. N 26, п. 6 Обзора). Собственно, ничто не мешает суду определять справедливую начальную продажную стоимость заложенного имущества и при отсутствии в договоре условия о стоимости предмета залога, при условии, что истец представил доказательства рыночной стоимости предмета залога.
В случае же, если взыскание было обращено на заложенное имущество как на имущественный комплекс в целом, но затем реализация его на повторных торгах оказалась невозможной, залогодержатель вправе обратиться в суд, вынесший решение об обращении взыскания на предмет залога, с заявлением о раздельной продаже предмета залога применительно к ст. 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (абз. 4 п. 27 Постановления). Возможно, это не самое лучшее решение с точки зрения процессуального права (все-таки вряд ли можно признать изменением способа исполнения решения суда разрешение продать предмет залога по частям - это, скорее, все же новое решение!), но некоторая аналогия здесь все же допустима. На это и указал ВАС РФ, постановив, что соответствующее ходатайство залогодателя или залогодержателя рассматривается по правилам ст. 324 АПК РФ.
13. И наконец, третий блок вопросов, связанных с предметом залога, - это вечная российская проблема одновременного залога искусственной недвижимости и прав на земельный участок, на котором такая недвижимость расположена.
Напомню, что в соответствии с положениями п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Вместе с тем в соответствии с п. 4 ст. 340 Кодекса при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Эти две нормы находятся в очевидном противоречии друг с другом, примирение их возможно лишь в случае, если правило п. 4 ст. 340 ГК РФ применять только к ситуации залога земельного участка, на котором в момент установления ипотеки отсутствуют (физически или юридически) здания или сооружения <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Маковская А.А. Противоречие в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу // Гражданское право современной России. М., 2008. С. 87 - 97.
Известно, что ригоризм п. 3 ст. 340 Кодекса был отчасти смягчен высшими судами, разъяснившими, что требование об одновременном залоге здания и прав на земельный участок под зданием предъявляется только в ситуации, когда у залогодателя имеются права на земельный участок <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (абз. 2 п. 45; далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8, Постановление N 6/8).
Ситуация усложняется в случае, когда в момент установления ипотеки здания у залогодателя право собственности или право аренды земельного участка отсутствовали, но к моменту обращения взыскания на предмет ипотеки у него такие права имелись, причем в договор об ипотеке соответствующие изменения внесены не были. Разрешение этой проблемы содержится в Обзоре N 90 (п. 17), в соответствии с которым при продаже на публичных торгах предмета залога продаже подлежит и земельный участок, на котором находится заложенное здание. При этом залогодержатель не имеет права на преимущественное (перед иными кредиторами) удовлетворение своих требований из стоимости продаваемого земельного участка.
Возможна и еще более сложная ситуация, когда залогодержателю было передано в залог несколько зданий, расположенных на едином земельном участке, причем часть зданий, принадлежащих также залогодателю, не были заложены (например, из пяти зданий были заложены только три; все пять зданий находятся на едином земельном участке, не принадлежащем залогодателю на праве собственности или аренды). Предположим, впоследствии залогодатель приобрел в собственность земельный участок, на котором расположены указанные здания. Сложность ситуации заключается в том, что, с одной стороны, при обращении взыскания на заложенные здания необходимо также обратить взыскание и на земельный участок. Но при этом на участке находятся незаложенные здания, на которые взыскание обратить уж точно нельзя! С другой стороны, нельзя и не обращать взыскание на земельный участок, в противном случае будет нарушен принцип единства судьбы здания и земельного участка, проводимый в ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. По всей видимости, данная коллизия не может быть разрешена без вмешательства судебного пристава, который мог бы осуществить такой раздел земельного участка, при котором был бы сформирован участок, обслуживающий заложенные здания (и он подлежал бы продаже), и участок, обслуживающий незаложенные здания (он бы остался за залогодателем). Однако при отсутствии явным образом сформулированных полномочий у службы судебных приставов в сфере межевания, постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на недвижимое имущество должника в исполнительном производстве вряд ли предложенное решение может быть поддержано судами.
14. Другая проблема, порожденная п. 3 ст. 340 ГК РФ, возникла в практике залога нежилых помещений, собственники которых имели долю в праве собственности на земельный участок либо обладали статусом арендатора по договору аренды "с множественностью лиц на стороне арендатора" (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Вопрос заключается в следующем: следует ли в этой ситуации выполнять требование п. 3 ст. 340 ГК РФ и закладывать одновременно с помещением и те земельные права, которые имеются у залогодателя?
В свое время отрицательный ответ на этот вопрос дал Президиум ВАС РФ в Обзоре N 90 (п. 3), где разъяснил, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). В недавнем деле, рассмотренном в порядке надзора, Президиум подтвердил этот вывод, указав, правда, что земельные права (если они имеются у собственника помещения) входят в состав общего имущества здания <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 10438/10.
В п. 11 комментируемого Постановления Пленума ВАС этот тезис сформулирован абстрактно: "Применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания".
Представляется, что сегодня возможны как минимум три ситуации, в которых у залогодателя - собственника заложенных помещений будет право на долю в общем имуществе здания и в состав этой доли будет входить и право на земельный участок.
Во-первых, это касается нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах (это вытекает из положений ст. 36 ЖК РФ).
Во-вторых, это распространяется на нежилые помещения, расположенные в зданиях, возведенных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с п. 5 ст. 16 данного Закона лицо, приобретшее право собственности на объект долевого строительства, приобретает и право на долю в общем имуществе такого объекта. Таким образом, собственник гаража, торгового или офисного помещения в здании, построенном по правилам Закона N 214-ФЗ, является сособственником земельного участка, на котором расположено соответствующее здание.
В-третьих, это относится и к случаю, когда земельный участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц, а здание, возведенное на нем, оформлено не как здание, а как отдельные помещения в здании.
В случае же если собственник нежилого помещения не обладает правами на земельный участок (например, потому что участок под зданием не сформирован или не передан в собственность лицам, являющимся собственниками помещений в здании), то следует применять правовую позицию, высказанную в абз. 2 п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8. При этом следует также обратить внимание на то, что в известном Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 отсутствует указание на то, что (по общему правилу) земельный участок непременно является элементом общего имущества здания, а собственники помещений в здании обладают правом общей долевой собственности на земельный участок.
В итоге можно сформулировать такой вывод: если у залогодателя помещения имеются какие-либо права на земельный участок под зданием, то отдельно их закладывать нет необходимости, так как такие права, являясь элементом общего имущества здания, переходят к приобретателю помещения автоматически.
15. И наконец, еще одна проблема соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания решена в п. 12 комментируемого Постановления. Это проблема соблюдения требования п. 3 ст. 340 ГК РФ в ситуации, когда у собственника здания или обладателя права хозяйственного ведения на него есть право на землю (собственность или аренда), но земельный участок (или право его аренды) не может быть заложен в силу прямого запрета закона.
В качестве примера такой ситуации можно привести положения подп. 3 п. 5 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в соответствии с которым передача в залог права аренды земельных участков, принадлежащего унитарному предприятию, не допускается. Формально это означает, что унитарное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения здание, не может заложить право аренды, а следовательно, не может заложить и само здание, так как в противном случае требования п. 3 ст. 340 ГК РФ будут нарушены и договор ипотеки здания следует квалифицировать как ничтожную сделку. Однако такой вывод более чем странный - ведь и ГК, и Закон об унитарных предприятиях исходят из того, что предприятие вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом, хотя бы и с согласия собственника имущества унитарного предприятия.
Схожая проблема возникает при ипотеке публичными образованиями зданий, расположенных на принадлежащих им земельных участках (п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке), зданий, расположенных на земельных участках, переданных в аренду собственникам зданий по договору аренды, не допускающему залог права аренды земельного участка без согласия арендодателя.
Именно в рамках разрешения последней ситуации и была выработана правовая позиция, позволившая, с одной стороны, допустить залог здания, расположенного на земельном участке, залог которого (или залог права аренды которого) затруднен или запрещен, и, с другой стороны, соблюсти при этом принцип единства судьбы прав на земельный участок и здания, расположенного на нем.
В п. 5 Обзора N 90 Президиум ВАС РФ сформулировал следующую правовую позицию: исходя из п. 9 ст. 22 ЗК РФ, "собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления". При этом Президиум указал, что положения п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке о том, что при залоге права аренды требуется получение согласия арендодателя, не подлежат применению к ситуации, когда закладывается право аренды застроенного земельного участка.
Впоследствии при рассмотрении конкретного дела в порядке надзора Президиум ВАС РФ распространил этот вывод и на ситуацию, когда земельный участок, переданный в аренду собственнику здания, является не публичным, а частным и договор аренды не содержит указание на то, что залог права аренды без согласия арендодателя не допускается <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2010 г. N 10649/09.
Таким образом, из указанных двух позиций можно сделать и общий абстрактный вывод о том, что ограничения или запреты, связанные с залогом прав на земельный участок, не распространяются на ситуации, когда участок застроен, а залог здания, расположенного на таком земельном участке, не ограничен законом. В комментируемом Постановлении эта мысль выражена в п. 12: в случае если закон содержит запрет или ограничение на залог земельного участка (права аренды земельного участка), но при этом допускается залог здания, то несоблюдение требований п. 3 ст. 340 ГК РФ не влечет за собой признание договора о залоге недействительным, так как реализация принципа единства судьбы земельного участка и здания достигается за счет действия норм ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. Действительно, в случае если на заложенное здание, находящееся на незаложенном земельном участке, права на который принадлежат залогодателю здания, будет обращено взыскание и оно будет продано на торгах, то в силу названных норм Гражданского и Земельного кодексов к приобретателю здания перейдут те права на землю, которые были у залогодателя.