- •Соотношение преимущественного права и торгов
- •Договоры аренды, заключенные по правилам ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (есть специальное правило в этой статье)
- •Заключение нового договора не менее чем на три года
- •Договоры аренды, заключаемые по правилам Земельного и Лесного кодексов рф (не содержат специальных правил, посвященных этому вопросу)
- •Варианты механизма сочетания торгов и преимущественного права в изданных ранее вас рф разъяснениях общего характера:
- •Иск о переводе прав и обязанностей по договору
- •Гарантии интересов победителя торгов
- •Требование об убытках, связанных с участием в торгах
- •Другие убытки
- •Поскольку договор аренды с победителем торгов не заключен, основания для отнесения задатка в счет арендной платы по договору отсутствуют.
- •Нет оснований и для удержания задатка арендодателем.
- •Вопрос о платежах по заключенному с победителем торгов договору при переводе прав и обязанностей по нему на арендатора-преимущественника.
- •Возобновление договора на новый срок в порядке, предусмотренном этой нормой, если сам договор заключен в период действия закона, предписывающего проведение торгов, ничтожно.
- •Условие о проведении рыночной оценки арендуемого имущества – последствия несоблюдения?
- •Возможность злоупотребления при проведении оценки лежит на поверхности
- •Арендатор, обладающий преимущественным правом
- •Наличие прежнего арендатора и действующего арендатора
- •Годичный срок действия преимущественного права
- •Общее решение
- •Государственной регистрации перехода права собственности;
- •Уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю);
- •Заключения договора продажи недвижимости.
- •3. В егрп сохраняется запись об аренде.
- •3. Уплата цены может быть отнесена сторонами на период после государственной регистрации перехода права. Очевидно, что государственной регистрации вносить арендную плату точно не нужно.
- •1) В Риме
- •2) Современные европейские правопорядки
- •3) Германское право
- •4) Право Швейцарии.
- •5) Франция
- •2. Проблема сохранения зарегистрированного обременения
- •3. Исключения
- •1) Малая приватизация: закон предусматривает льготный порядок выкупа помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, которые арендовали эти помещения в течение определенного периода.
- •2) Выкуп арендуемых земельных участков (п. 7 Постановления).
- •4. Договоры аренды недвижимости с выкупом (п. 8 Постановления).
- •Брагинский витрянский (чужой конспект) договор аренды (имущественного найма)
- •1. Понятие договора аренды
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Срок аренды
- •4. Форма и государственная регистрация договора аренды
- •5. Субъекты (стороны) договора аренды
- •6. Объекты аренды
- •7. Права и обязанности сторон по договору аренды
- •8. Расторжение (изменение) договора аренды
- •9. Отдельные виды договора аренды
- •Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) Понятие договора безвозмездного пользования
- •Предмет договора
- •Смежные договоры
- •Правовое регулирование договора безвозмездного пользования
- •Сфера применения договора
- •Стороны в договоре
- •Порядок заключения договора и его форма
1) В Риме
В литературе указывается, что соглашение, которое имело практический эффект, схожий с тем, что принято сейчас называть сохранением права собственности за продавцом, и которое иногда именовали как pactum reservati dominii, понималось римскими юристами не как один договор купли-продажи, а как комбинация купли-продажи и аренды. Причем договор купли-продажи играл в этой смешанной сделке главную роль, тогда как аренда — подчиненную и была адаптирована к рамкам, которые устанавливало намерение сторон исполнить куплю-продажу. В такой ситуации покупатель-арендатор был обязан вносить арендную плату.
2) Современные европейские правопорядки
При заключении договора купли-продажи с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом (например, до момента уплаты цены) покупатель владеет на основании этого договора и не оплачивает отдельно от выкупной цены свое владение: его обязанность в таком случае — уплатить цену.
3) Германское право
По договору с оговоркой о сохранении собственности за продавцом с момента передачи приобретатель управомочен владеть и пользоваться вещью. С наступлением условия право собственности переходит к приобретателю автоматически, повторный вещный договор не требуется. До момента наступления условия приобретатель имеет так называемое право ожидания на отчужденную с названной оговоркой вещь. Правовое положение покупателя представляет собой защищенный от распоряжений до наступления условия (§ 160, 161 Гражданского уложения Германии) шанс приобретения. Такой шанс может считаться предваряющим полноценную собственность, поскольку продавец больше не может односторонне воспрепятствовать приобретению, он уже обязан по § 929 Гражданского уложения Германии, а наступление условия (оплата покупной цены) зависит целиком от покупателя.
4) Право Швейцарии.
Приобретатель вещи по договору с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом является производным владельцем (possesseur derive) и его позиция квалифицируется как ожидание вещного права. Такой приобретатель может пользоваться вещью, но не распоряжаться ею.
5) Франция
Покупатель, получивший вещь на основании договора купли-продажи, который заключен с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом до уплаты покупной цены, является держателем. Теоретически договором ему может быть запрещено пользоваться вещью, но на практике смысл такого соглашения заключается именно в использовании вещи еще до уплаты цены с сохранением права собственности за продавцом. И хотя ранее в литературе встречались высказывания, что в таком случае имеет место договор найма-продажи или ссуды-продажи, есть основания полагать, что покупатель держит вещь лишь в силу договора купли-продажи.
Вывод: можно утверждать, что в отсутствие специального указания сторон, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекращают на будущее время своим соглашением обязательства из договора аренды (п. 1 ст. 407 ГК РФ), в результате чего основание владения покупателя (арендатора) изменяется: сначала таким основанием было владение по договору аренды, а затем — по договору купли-продажи (договор купли-продажи поглощает аренду). Плата за пользование вещью до момента государственной регистрации перехода права собственности по умолчанию закладывается в цену по договору купли-продажи, поскольку продавец обязан не просто осуществить действия по изменению записи в реестре, а передать недвижимую вещь в собственность покупателя (сделать покупателя владеющим собственником вещи). Иное может быть прямо установлено сторонами либо выводится из их соглашения путем толкования, например если цена ниже рыночной и восполняется арендной платой (ст. 431 ГК РФ).
Также особо разъяснено, что, если договор купли-продажи будет недействителен, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме связанных с недействительностью, с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). В такой ситуации продавец (арендодатель) не сможет просто забрать вещь у покупателя (арендатора), а последний будет обязан оплатить пользование вещью, в том числе и за время после совершения недействительной купли-продажи.