- •Соотношение преимущественного права и торгов
- •Договоры аренды, заключенные по правилам ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (есть специальное правило в этой статье)
- •Заключение нового договора не менее чем на три года
- •Договоры аренды, заключаемые по правилам Земельного и Лесного кодексов рф (не содержат специальных правил, посвященных этому вопросу)
- •Варианты механизма сочетания торгов и преимущественного права в изданных ранее вас рф разъяснениях общего характера:
- •Иск о переводе прав и обязанностей по договору
- •Гарантии интересов победителя торгов
- •Требование об убытках, связанных с участием в торгах
- •Другие убытки
- •Поскольку договор аренды с победителем торгов не заключен, основания для отнесения задатка в счет арендной платы по договору отсутствуют.
- •Нет оснований и для удержания задатка арендодателем.
- •Вопрос о платежах по заключенному с победителем торгов договору при переводе прав и обязанностей по нему на арендатора-преимущественника.
- •Возобновление договора на новый срок в порядке, предусмотренном этой нормой, если сам договор заключен в период действия закона, предписывающего проведение торгов, ничтожно.
- •Условие о проведении рыночной оценки арендуемого имущества – последствия несоблюдения?
- •Возможность злоупотребления при проведении оценки лежит на поверхности
- •Арендатор, обладающий преимущественным правом
- •Наличие прежнего арендатора и действующего арендатора
- •Годичный срок действия преимущественного права
- •Общее решение
- •Государственной регистрации перехода права собственности;
- •Уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю);
- •Заключения договора продажи недвижимости.
- •3. В егрп сохраняется запись об аренде.
- •3. Уплата цены может быть отнесена сторонами на период после государственной регистрации перехода права. Очевидно, что государственной регистрации вносить арендную плату точно не нужно.
- •1) В Риме
- •2) Современные европейские правопорядки
- •3) Германское право
- •4) Право Швейцарии.
- •5) Франция
- •2. Проблема сохранения зарегистрированного обременения
- •3. Исключения
- •1) Малая приватизация: закон предусматривает льготный порядок выкупа помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, которые арендовали эти помещения в течение определенного периода.
- •2) Выкуп арендуемых земельных участков (п. 7 Постановления).
- •4. Договоры аренды недвижимости с выкупом (п. 8 Постановления).
- •Брагинский витрянский (чужой конспект) договор аренды (имущественного найма)
- •1. Понятие договора аренды
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Срок аренды
- •4. Форма и государственная регистрация договора аренды
- •5. Субъекты (стороны) договора аренды
- •6. Объекты аренды
- •7. Права и обязанности сторон по договору аренды
- •8. Расторжение (изменение) договора аренды
- •9. Отдельные виды договора аренды
- •Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) Понятие договора безвозмездного пользования
- •Предмет договора
- •Смежные договоры
- •Правовое регулирование договора безвозмездного пользования
- •Сфера применения договора
- •Стороны в договоре
- •Порядок заключения договора и его форма
2. Проблема сохранения зарегистрированного обременения
Если речь идет о здании, сооружении или помещении, то договор аренды такого объекта на срок год или более подлежит государственной регистрации под страхом его незаключенности (ст. 433, 651 ГК РФ). И несмотря на принятие третьего подхода, возникает вопрос: как быть, если между сторонами существует зарегистрированный договор аренды и при этом в простой письменной форме заключается договор купли-продажи? Не нужно ли в этом случае для прекращения арендных обязательств погасить запись об аренде?
1) Практика исходит из того, что отнюдь не всегда соглашение, прекращающее обязательство, должно быть заключено в той же форме, что и договор, которым это обязательство установлено (например, применительно к форме соглашения об отступном см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 N 7134/07).
2) Цель регистрации договора аренды заключается в оглашении прав арендатора, которые, несмотря на обязательственную природу, влияют на права и интересы третьих лиц (право следования, преимущественное право, вещно-правовая защита). Эти особенности придают аренде вещный характер и делают ее обременением. Поэтому применительно к недвижимости целесообразно, чтобы третьи лица имели возможность получить знание о наличии такого обременения не только путем установления того, кто владеет объектом, но и посредством получения сведений из реестра. Если же речь идет о снятии обременения, то основная функция регистрации договора аренды отпадает, поскольку объект очищается от этого обременения. Конечно, покупатель может быть заинтересован в наличии арендатора, но в данном случае мы говорим уже не об обременении недвижимости, а об увеличении ее экономической привлекательности. И видимо, в случае, если продавец станет содействовать прекращению аренды, покупатель будет вправе взыскать с него убытки из неисполнения договора продажи недвижимости, если тот был заключен с указанием на существование выгодной для покупателя аренды.
3) В ситуации, когда аренда регистрируется и, что особенно важно, запись о ней погашается по заявлению одной из сторон, требование о ее сохранении до такого изменения реестра кажется странным.
4) Мыслимы различные препятствия в регистрации, которые, если с ней будет связано прекращение аренды, блокируют на долгое время эффект соглашения сторон о прекращении договора. А с учетом первых трех аргументов разумного обоснования такому блокированию нет.
Вывод: представляется верным подход, предложенный в п. 6 комментируемого Постановления, согласно которому аренда здания, сооружения или помещения прекращается в момент заключения договора купли-продажи или в иной момент, указанный в законе или соглашении сторон, вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Сохранение в реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. Другое дело, что запись все же нужно погасить. При подготовке проекта высказывалось мнение, что погашение может быть осуществлено лишь при взаимном обращении сторон с соответствующими заявлениями. Однако, поскольку в настоящее время запись об аренде вносится и погашается по заявлению одной стороны, этот подход был отброшен: любая из сторон договора аренды вправе обратиться к регистратору с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора аренды.