Пункт 9.

Данный пункт является наиболее значимым с точки

зрения правовой определенности, в связи с чем его текст

неоднократно изменялся в процессе подготовки проекта Постановления

N 64.

Было очевидно, что к моменту принятия этого акта очень много

элементов общего имущества оказалось зарегистрировано в качестве

объектов индивидуальной собственности совершенно неправильно

(коридоры, лестничные марши, лифтовые площадки и т. п.). В то же

время в качестве индивидуальной собственности могли быть

зарегистрированы помещения, которые гипотетически могли являться

самостоятельными объектами, но порядок их создания был нарушен

(например, зарегистрирована муниципальная собственность на

подвальные помещения в доме, где проживают частные собственники

квартир). Причем зачастую эти помещения в результате цепочки сделок

переходили в собственность добросовестных приобретателей. Решение

этих вопросов должно быть гибким.

Любое постановление Пленума ВАС РФ прежде всего направлено на

создание правовой определенности, преодоление или предотвращение

разночтений среди арбитражных судов при применении той или иной

нормы закона. Вместе с тем следует учитывать большой потенциал

риска для стабильности оборота, если постановление Пленума ВАС РФ

меняет сложившееся толкование закона. В данном случае Постановление

N 64 меняло подход, выработанный Президиумом ВАС РФ и воспринятый

нижестоящими судами, следовательно, важно было не допустить

пересмотра всей практики, сложившейся за прошедшие семь лет. Но

поскольку постановление Пленума ВАС РФ не закон, который по общему

правилу действует только на будущее, а разъяснение, относящееся

среди прочего и к прошлому, то выработка осторожной формулировки

стала одной из наиболее сложных задач. Кроме того, положения п. 9

Постановления N 64 должны учитываться как воля ВАС РФ, если

потребуется дать толкование данного разъяснения для того случая,

который прямо им не охватывается.

В ходе работы обсуждался следующий вариант: любой собственник

помещений мог заявить негаторный иск, не подлежащий исковой

давности (о признании права общей долевой собственности или об

устранении препятствий в пользовании имуществом), но

зарегистрированное до принятия Постановления право индивидуальной

собственности на объекты, относящиеся к общему имуществу здания,

могло быть оспорено лишь при условии, что без использования

указанного имущества невозможна нормальная эксплуатация помещений

или общего имущества здания.

В этой редакции:

- создавалась генеральная модель поведения на будущее; в ней

любое лицо - собственник помещения в здании - могло возражать

против захвата или перевода в личную собственность какого бы то ни

было общего имущества в здании (независимо от того, насколько это

имущество необходимо для нормальной эксплуатации здания);

- для того чтобы не допустить глобального передела сложившихся

отношений собственности на общее имущество в здании (в части

нежилых помещений), вводился ограничитель, позволяющий судам

признавать невозникшими права классической собственности на общее

имущество в здании, зарегистрированные ранее принятия

Постановления, только в исключительных случаях. Критерий -

необходимость данного имущества для нормальной эксплуатации здания

и помещений в нем;

- выбор между способами защиты собственника помещения

(виндикационный или негаторный иски) сводился, по существу, к

вопросу исковой давности (ее нет применительно к негаторному иску).

Более чистой с правовой точки зрения представлялась конструкция

негаторного иска, поскольку истец в данном случае не истребует

объект из владения какого-либо лица в собственное владение, как при

виндикационном иске. Кроме того, на будущее конструкция негаторного

иска, не ограниченного давностью, позволяла свести к минимуму

расхождение в правовых режимах в разных зданиях (все общее

имущество в них оставалось общим).

Однако итоговое, компромиссное решение сводится к следующему.

По общему правилу собственники помещений вправе заявить иск о

признании права общей долевой собственности на имущество, которым

никто не владел (с устранением третьих лиц от возможности

использовать данное имущество) или, иными словами, которым владели

все понемногу. В числе этих объектов упомянуты общие лестницы,

коридоры, холлы, доступ к которым имеют собственники помещений в

здании и иные подобные объекты. Это требование судам предложено

рассматривать как аналогичное негаторному (ст. 304 ГК РФ).

Следовательно, на него не распространяется срок исковой давности

(ст. 208 ГК РФ). Ошибки, допущенные ранее, можно признать настолько

существенными, что исправлены они должны быть вне зависимости от

того, сколько пройдет времени до момента исправления.

В качестве исключения и ради поддержания правовой стабильности

установлено, что зарегистрированное за индивидуальным лицом право

собственности на помещение, к которому ограничен доступ других лиц,

может быть оспорено при условии одновременного применения двух

исков - виндикационного (направлен на восстановление фактического

господства собственников общего имущества над спорным помещением) и

о признании права собственности (направлен на восстановление

правильной записи о принадлежности данного имущества в составе

общего имущества здания). На указанные требования распространяется

общий срок исковой давности, в связи с чем ревизия сложившихся

ранее подходов судебной практики стала возможной в строго

ограниченных временных пределах. Если дело еще не находилось в

производстве суда, то оспорены могут быть только действия по

захвату и регистрации объектов общей собственности, совершенные

позднее 23.07.2006, или те из действий, о которых истцу стало

известно позднее указанной даты. Если же дело с этими требованиями

уже рассматривалось судом (то есть срок исковой давности был

прерван), но не было разрешено по существу, фактически могли быть

оспорены действия, соверщенные до 23.07.2006 (но в любом случае

вряд ли действия, осуществленные в 1990-х гг. и ранее).

Таким образом, гипотетическая возможность пересмотра прав,

зарегистрированных кем-либо до выхода разъяснений Пленума ВАС РФ,

не послужила преградой для их принятия. Между тем и после выхода

разъяснений некоторые правоведы говорят о том, что, поскольку в

силу несовершенства законодательства части строения, относящиеся к

общему имуществу, стали индивидуальной собственностью, пересмотр

этого обстоятельства невозможен ввиду нарушения принципа

неприкосновенности частной собственности. Однако тонкость

состоит в том, что указанные объекты не стали индивидуальной

собственностью, а запись в реестре об ином является недостоверной,

что и позволяет суду по иску управомоченного лица присудить

ответчика к исправлению данной записи.

По поводу обоих видов требований собственников помещений

(негаторному и виндикационному) возникает один и тот же вопрос:

вправе ли такое требование предъявить любой из собственников

помещений или только все совместно (как вариант - по решению

большинства собственников)? В одной из редакций проекта

Постановления N 64 было сформулировано предложение давать

собственникам виндикационный или негаторный иски только при наличии

решения большинства из них об обращении с указанным требованием.

Однако Пленум ВАС РФ не поддержал такую идею. При этом

окончательная формулировка текста Постановления не может быть

признана однозначной: "собственники помещений в данном здании"

могут пониматься и в одном и в другом значении, поименованном выше.

На наш взгляд, имеется больше оснований, для того чтобы

признавать за любым собственником право обращаться с указанными

требованиями. В пользу такого вывода свидетельствует не только

упомянутое обстоятельство, относящееся к истории принятия

Постановления N 64, но и общетеоретические основания. Общее

имущество здания находится в общей долевой собственности

собственников помещений, следовательно, могут применяться подходы,

актуальные для общей долевой собственности. Несмотря на отсутствие

в российском законодательстве прямых указаний на то, как общие

собственники защищают права на общую вещь, можно полагать

оправданным подход, при котором каждый из них был бы управомочен

заявить соответствующее требование, как если бы он был единоличным

собственником, т. е. в отношении вещи в целом. Такой подход

известен праву Германии (§ 1011 ГГУ).

Если собственниками создано товарищество собственников жилья

(ТСЖ), возникает вопрос о том, кто и в каком порядке может

представлять интересы собственников помещений при рассмотрении

указанных выше споров.

В постановлении ФАС Центрального округа от 24.04.2009

N А09-8463/2007-14 рассмотрен спор по иску ТСЖ, которое оспаривало

запись в реестре о праве собственности г. Брянска на нежилое

помещение, расположенное в доме, управляемом товариществом. Главным

основанием для отказа в иске судами всех трех инстанций стало то

обстоятельство, что отсутствовало решение членов товарищества о

предъявлении ТСЖ иска о признании спорного нежилого помещения общим

имуществом собственников помещений многоквартирного дома (а в силу

устава ТСЖ правомочия по принятию решений в отношении общего

имущества относились к исключительной компетенции общего собрания

товарищества). Данное дело рассмотрено Президиумом ВАС РФ

(постановление от 13.10.2009 N 7319/09), который высказался не

вполне определенно. С одной стороны, судебные акты оставлены без

изменения и фактически отклонена позиция коллегии судей, передавшей

дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ (определение от 24.07.2009)

с мотивировкой, преодолевающей позицию нижестоящих судов. С другой

стороны, Президиум ВАС РФ указал новое основание для отказа в

иске - процессуальную ошибку при выборе ответчика: в качестве

такового истец указал городскую администрацию г. Брянска, а само

публично-правовое образование "Город Брянск" было привлечено к

участию в деле в качестве третьего лица, хотя собственником спорных

помещений стало именно оно. Вместе с тем по смыслу содержащегося в

постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 7319/09 обоснования

(поскольку акцент сделан на процессуальной ошибке, а не на

правильности выводов нижестоящих судов), скорее можно полагать, что

Президиум счел возможным представление товариществом собственников

жилья интересов собственников помещений посредством предъявления

исков без отдельного решения собрания участников ТСЖ.

Пленум ВАС РФ в Постановлении не решил также вопрос о том,

каким образом собственники помещений будут защищать права, если их

нарушение не связано с регистрацией третьими лицами прав на

элементы общего имущества. Думается, защита должна быть такой же,

как предложено выше: любой из собственников помещений вправе

заявлять требования в отношении всего здания (общего имущества),

если докажет наличие заслуживающего защиты собственного интереса.

Такой вывод находит подтверждение в арбитражной практике. В

постановлении ФАС Поволжского округа от 10.11.2009 N А65-3807/2009

рассмотрен судебный спор между двумя собственниками разных

помещений в здании. Один из собственников просил суд обязать

другого перенести трассы кондиционеров, проходящие по внешней стене

здания, и демонтировать трассы кондиционеров, проходящие по

внутренним стенам помещения истца. Основанием иска называлась

ст. 304 ГК РФ. По существу, было заявлено два требования: одно -

негаторное требование индивидуального собственника помещения

(внутренние трассы кондиционеров), второе - негаторное требование

участника общей собственности (наружные трассы кондиционеров). Суд

удовлетворил иск частично, обязав ответчика демонтировать

трубопроводы системы кондиционирования, проходящие по внутренним

стенам помещений истца. В отношении наружной стены здания в

аналогичном требовании отказано. Несмотря на отсутствие прямого

указания об этом в тексте постановления, представляется очевидным,

что в основу вывода об отказе в иске в этой части судом положена

идея об отсутствии у истца законного интереса, заслуживающего

защиты. Наружные трассы кондиционеров мешали истцу тем, что он

собирался устроить дополнительные 11 оконных проемов в этой стене.

Суд сослался на отсутствие решения собственников здания о монтаже

дополнительных оконных проемов. Тем не менее обращение с подобным

иском только одного из нескольких участников общей собственности не

вызвало нареканий суда.

В деле ФАС Северо-Западного округа от 18.11.2009 N

А05-9710/2008 требование негаторного характера было заявлено в

интересах всех собственников товариществом собственников жилья. В

доме, построенном в 1992 г., собственник нежилых помещений содержал

вывеску рекламного характера на фасаде здания. Потом собственник

нежилых помещений сменился, и ТСЖ заявило требование убрать вывеску

ввиду отсутствия согласия собственников иных помещений на ее

размещение на здании. Возражения ответчика о том, что конструкции

на спорных местах размещены в соответствии с фактически сложившимся

с 1992 г. порядком пользования общим имуществом, отклонены судом.

Вопрос исковой давности не исследован, но ст. 208 ГК РФ не

оставляет надежды ответчикам по негаторным искам. Следовательно,

возможность пересмотра ранее сложившихся отношений не исключается и

по прошествии значительного периода времени.

В деле ФАС Уральского округа N Ф09-9682/08-С6 (постановление

от 13.08.2009) суды также руководствовались правовой позицией,

предложенной Пленумом ВАС РФ в п. 9 комментируемого Постановления.

Один из собственников помещений в здании зарегистрировал право

индивидуальной собственности на объекты, относящиеся к общему

имуществу (подвал, мансарда и т. п.). Собственники других помещений

в здании обратились с иском о признании права общей долевой

собственности на помещения общего пользования и о признании

незаконной регистрации права единоличной собственности ответчика на

указанные помещения. Поддерживая выводы нижестоящих инстанций, ФАС

Уральского округа указал, что на эти требования не распространяется

срок исковой давности, поскольку к требованиям о признании права

собственности на имущество в том случае, когда это право

зарегистрировано за другим лицом, срок исковой давности не применим

при условии, что истец фактически владеет спорным имуществом, а его

требования направлены на устранение нарушений права. В данном деле

было установлено, что с момента ввода здания в эксплуатацию истцы

фактически используют спорные помещения в своей деятельности, несут

расходы на их содержание.

При подготовке Постановления N 64 обсуждался еще один вопрос,

в дальнейшем оставшийся за его рамками. Иногда заинтересованным в

исправлении записи в ЕГРП является само лицо, на чье имя внесена

запись. Поскольку с правом собственности связано и бремя несения

расходов, лицо, на имя которого состоялась неправильная регистрация

права обособленной (индивидуальной) собственности, может быть

заинтересованным в устранении этой ошибки. Как это сделать? В одной

из ранних версий проекта Постановления N 64 было следующее

предложение: "...лицо, на имя которого внесена недостоверная запись

о праве индивидуальной собственности на общее имущество, вправе

обратиться к органу, осуществляющему государственную регистрацию

права, с заявлением об устранении недостоверных сведений,

содержащихся в Реестре. В случае несогласия с удовлетворением

данного заявления иные собственники помещений в здании могут

обжаловать внесенные в Реестр исправления в суд. К участию в деле

привлекаются собственники всех помещений в здании". Данное

предложение не сохранилось в Постановлении, поскольку исправление

ЕГРП во внесудебном порядке посчитали неприемлемым. Возможность же

судебного спора по иску того, на чье имя зарегистрировано

индивидуальное право собственности, сейчас не исключается исходя из

текста первого абзаца п. 9 (который был соответствующим образом

скорректирован) Постановления N 64: в судебном порядке

рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности

на общее имущество здания.

В заключение можно отметить, что остается открытым вопрос о

допустимости приобретения помещения, входящего в состав общего

имущества, по основанию, предусмотренному вторым абзацем п. 2

ст. 223 ГК РФ. Ведь мыслима ситуация, когда лицо получит такое

помещение на основании возмездного договора, полагая, что оно не

является общим имуществом. Но, учитывая уникальность такой

ситуации, представляется, что она может быть разрешена при

пересмотре высшей судебной инстанцией актов арбитражных судов в

порядке надзора.

Итоги

Россия существенно отстает в правовом регулировании от других

стран, пытаясь просто регулировать сложное. Но важнейшее значение

Постановления N 64, принятого Пленумом ВАС РФ, заключается в том,

что российская высшая судебная инстанция придала движению в сфере

регулирования правил о нежилых помещениях верное направление.

Возможно, не все разъяснения, сделанные в русле европейской

правовой традиции, получились удачными и непротиворечивыми. Если со

временем по итогам развития судебной практики станет понятно, в

какой части были допущены ошибки, их необходимо будет оперативно

исправить.