!!Экзамен зачет 2023 год / Гражданское право сборник задач часть 2

Тема 49. Договоры аренды, лизинга, ссуды

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Абрамов Я.В. Аренда и наем имущества. СПб., 1905.

Адамов Н.А., Тилов А.А. Лизинг: Правовые и экономические основы, особенности бухучета и налоогообложения. СПб., 2005.

Баринов Н.А. Договор бытового проката. Саратов, 1980.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000.

Вавилин Е.В. Аренда транспортных средств. Правовые аспекты. М., 2005.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999.

Газман В.Д. Лизинг: теория, практика, комментарии. М., 1997. Договоры в предпринимательской деятельности / Отв. ред. Е.А. Пав-

лодский, Т.Л. Левшина. М., 2008.

Закон о защите прав потребителей. Комментарий к Закону и практике его применения / Авт. кол. О.Н. Зименкова, Т.Л. Левшина, В.И. Тобис, А.Е. Шерстобитов; Отв. ред. А.Е. Шерстобитов. М., 2004.

Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга): Учебнопрактическое пособие. М., 2001.

Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. М., 1991.

Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1996.

Колесников А.М., Макарова Н.Ю. Теория и практика лизинга: Учебное пособие. СПб., 1996.

Комаров В.В. Инвестиции и лизинг в СНГ. М., 2001. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Рос-

сийской Федерации по гражданским делам / Под ред. В.М. Жуйкова. 2-е изд. М., 2008.

Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга: образцы, рекомендации, комментарии. М., 2005.

Левкович А.О. Формирование рынка лизинговых услуг. М., 2004. Лещенко М.И. Основы лизинга: Учебное пособие для вузов. 2-е

изд. М., 2004.

Лизинг: экономические, правовые и организационные основы: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.М. Тавасиева, Н.М. Коршунова. 3-е изд. М., 2004.

Макарова Я.М. Банковский сейф: аренда или хранение? // Закон. 2005. № 3.

191

Раздел X. Обязательства по передаче имущества в пользование

Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. (по испр. и доп. 8-му изд. 1902 г.). М., 2003. (Cерия «Классика российской цивилистики».)

Новоселова Л. Судьба прав арендатора (нанимателя) имущества, проданного в результате обращения на него взыскания в судебном порядке // Хозяйство и право. 2005. № 11.

О лизинге. Документы и комментарии // Специальное приложение к журналу «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». 1999. № 10.

Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие. М., 2004.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. М., 2003 (Cерия «Классика российской цивилистики».)

Серегин В.П., Далевинская Е.Д. Лизинг как форма инвестиционной деятельности. М., 1998.

Симолин АА. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М., 2005 (Cерия «Классика российской цивилистики».)

Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002 (Cерия «Классика российской цивилистики».)

Стукало А.А. Комментарии к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге // Законодательство. 1998. № 3.

Умов В. Договор найма имущества по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. М., 1872.

Философова Т.Г. Лизинг: Учебное пособие. М., 2007.

Харитонова Ю.С. Договор лизинга: Комментарий гражданского законодательства Российской Федерации. М., 2002.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2-х т.

Т.2. М., 2005. (Серия «Классика российской цивилистики».) Шмиттгофф К.М. Экспорт: право и практика международной

торговли / Под ред. А.С. Комарова. М., 1993.

192

Тема 50. Договоры найма жилого помещения

Тема 50. Договоры найма жилого помещения

ВОПРОСЫ

1.Что такое жилищные отношения и каково место гражданского права в их регулировании?

2.Что собой представляет система жилищного законодательства? Какова компетенция Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере регулирования жилищных отношений?

3.Что такое право на жилище и каково его содержание? Какими гражданско-правовыми способами обеспечивается право граждан на жилище?

4.Что такое жилищный фонд и какие виды жилищных фондов выделяет законодательство?

5.Какие требования установлены законодательством в отношении жилого помещения, являющегося предметом договора найма?

6.Каковы предпосылки заключения договора социального найма жилых помещений?

7.В каком порядке предоставляется жилое помещение по договору социального найма и как заключается этот договор? Что такое право на жилую площадь?

8.Каковы права и обязанности сторон договора социального найма?

9.Каково правовое положение членов семьи нанимателя?

10.В чем заключаются различия в правовом положении поднанимателей и временных жильцов?

11.Что представляет собой договор обмена жилыми помещениями?

12.При каких условиях и в каком порядке происходит изменение обязательств, возникающих из договора социального найма жилого помещения?

13.Каковы основания прекращения обязательств из договора социального найма? В каких случаях может проводиться выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения?

14.В чем заключаются особенности найма специализированных жилых помещений?

15.Что такое договор коммерческого найма жилых помещений? Каковы его отличия от договора социального найма?

16.Как осуществляется пользование жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов?

193

Раздел X. Обязательства по передаче имущества в пользование

ЗАДАЧИ1

Задача 1. Супруги Иваникины являлись работниками ОАО «Технострой» и вместе с малолетней дочерью проживали в комнате в общежитии, принадлежащем ОАО «Технострой».

Городской администрацией было принято решение о предоставлении семье Иваникина двухкомнатной квартиры.

Иваникины отказались от вселения в данную квартиру на том основании, что квартира находится далеко от места их работы. Новый дом, в котором им предоставлена квартира, и заводские цеха ОАО «Технострой» находятся в противоположных концах города, на окраинах, куда не ходит городской транспорт, что крайне неудобно, особенно при работе в ночную смену. Между тем, их общежитие расположено близко от места их работы, а также от заводского детского сада, который посещает их дочь. В микрорайоне, где располагается общежитие, начато строительство многоквартирного жилого дома, заказчиком которого выступает городская администрация. По сообщениям прессы, часть квартир в этом доме предназначена для предоставления очередникам. Иваникины заявили, что они согласны подождать, и просили предоставить им квартиру в строящемся доме.

В городской администрации Иваникину ответили, что решение о предоставлении ему жилья отменено не будет, поскольку для этого отсутствуют правовые основания. Более того, Иваникин уже снят с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Доводы Иваникиных значения не имеют, тем более что решение о предоставлении квартир в строящемся доме по договору социального найма еще не принято, а сообщения в прессе основаны на непроверенной информации. Если Иваникины не вселятся в предоставленное им жилое помещение, администрация обратится в суд с требованием об обязании Иваникина заключить договор социального найма.

ОАО «Технострой» потребовало от Иваникиных освобождения комнаты в общежитии в связи с предоставлением семье отдельной квартиры.

Задача 2. Городская администрация вынесла решение о предоставлении Потряскину с семьей из четырех человек (жена, сын, дочь и мать жены) трехкомнатной квартиры.

1 При подготовке задач 2, 7 и 15 использованы материалы, подготовленные проф. С.М. Корнеевым.

194

Тема 50. Договоры найма жилого помещения

Спустя два дня в адрес администрации поступило письмо от соседей Потряскина, в котором сообщалось, что Потряскин, добиваясь получения бесплатного жилья, скрыл тот факт, что его дочь полгода тому назад вышла замуж и уехала на постоянное место жительства в другой город вместе с мужем. Мать жены только зарегистрирована как проживающая на площади Потряскина, а в действительности никогда в его квартире не проживала, поскольку постоянно живет в деревне, где имеет собственный дом, и только изредка приезжает в гости к Потряскину на неделю-другую.

Поскольку проведенной проверкой подтвердились сообщенные в письме факты, администрация отменила свое решение о предоставлении Потряскину и его семье квартиры.

На следующий день обнаружилось, что Потряскин уже подписал договор с эксплуатирующей организацией и получил ключи от квартиры, хотя занять ее еще не успел.

Заместитель главы администрации позвонил начальнику эксплуатирующей организации и приказал не пускать Потряскина в квартиру.

Задача 3. По решению районной администрации ООО «Хачапури» (арендатору) для размещения продуктового магазина и склада было предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома, большинство квартир в котором было предоставлено гражданам по договору социального найма.

Указанное помещение представляло собой трехкомнатную квартиру, которая в установленном порядке была переведена в категорию нежилых помещений.

Арендатор принял на себя обязательство провести ремонт и переустройство указанного помещения, а также холла первого этажа и подъезда. В частности, арендатор обязался установить новую входную дверь в подъезд, благоустроить во дворе дома детскую площадку и часть придомовой территории.

Вскоре от жильцов дома стали поступать жалобы, в которых указывалось, что в результате ремонта, проведенного арендатором, был переделан вход в подъезд и заужены дверные проемы, вследствие чего стало трудно доставлять в подъезд крупногабаритные грузы. Вследствие ремонта системы отопления в помещении магазина расположенные над ним квартиры стали испытывать недостаток тепла, что особенно ощущалось в холодное время года. Кроме того, для подъезда и разгрузки автотранспорта арендатор использует часть детской площадки.

195

Раздел X. Обязательства по передаче имущества в пользование

Заместитель главы администрации ответил, что железная дверь в подъезде установлена для обеспечения безопасности жильцов дома, а возложение соответствующих расходов на арендатора позволило сэкономить их собственные средства. Переустройство помещения магазина было проведено на основании согласованной в установленном порядке документации и сопровождалось получением необходимых заключений. Детская площадка сооружена жильцами самостоятельно, без проведения необходимых согласований и препятствует подъезду к дому грузового автомобильного транспорта. В любом случае все претензии жильцов должны предъявляться непосредственно арендатору.

Задача 4. Жилищно-эксплуатационная организация обратилась с иском к Каприскину о взыскании задолженности в сумме 8373 руб. 74 коп. по оплате жилья и коммунальных услуг за четыре месяца, истекшие с момента предоставления Каприскину на семью из двух человек двухкомнатной квартиры.

Каприскин иск не признал и предъявил встречный иск о зачете произведенных им затрат на ремонт и приобретение оборудования, необходимого для проживания в квартире, на общую сумму 47 539 руб. 32 коп. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и за коммунальные услуги. В обоснование иска Каприскин пояснил, что в предоставленной ему квартире ранее находился опорный пункт милиции.

Вмомент вселения Каприскиных в квартиру она пребывала в антисанитарном состоянии: были загрязнены стены и потолок, оборваны обои, выломаны половицы, отсутствовали газовая плита, мойка на кухне, умывальник и ванна в ванной комнате.

Вкачестве доказательства проведенного ремонта Каприскин представил товарные чеки, подтверждающие его расходы на приобретение необходимого сантехнического оборудования и материалов (краски, обоев, клея и пр.).

Мировой судья удовлетворил иск жилищно-эксплуатационной организации и отказал Каприскину в удовлетворении встречного иска на том основании, что выполненный Каприскиным ремонт является текущим, проведение которого является обязанностью нанимателя.

Задача 5. В соответствии с договором социального найма Свиридов проживал в двухкомнатной квартире, расположенной на 11-м этаже многоквартирного дома в Москве.

Во время текущего ремонта квартиры наниматель разломал стену, разделяющую кухню и вентиляционную шахту, и установил в образо-

196

Тема 50. Договоры найма жилого помещения

вавшейся нише электрическую плиту. На лестничной клетке он установил металлическую дверь, отделившую его квартиру от двух квартир соседей. В органы местного самоуправления для получения согласия на перепланировку и переустройство помещений Свиридов не обращался.

В ответ на претензии соседей по лестничной клетке Свиридов заявил, что установка двери была вызвана поведением несовершеннолетних детей соседей, которые постоянно собирают на лестничной клетке шумные компании, оставляющие после посиделок грязь и мусор на лестничной клетке, лестничных пролетах и в лифтовом холле. Сооруженная дверь перекрыла доступ только к черному ходу, не предназначенному для ежедневной эксплуатации, однако не создает никаких препятствий в пользовании соседскими квартирами, которые имеют выход не только на лестницу, но и в лифтовой холл.

Соседи, проживающие в квартирах, расположенных на нижних этажах под квартирой Свиридова, направили коллективное письмо в жилищно-эксплуатационную организацию с жалобами на неудобства, возникшие вследствие перекрытия вентиляционной шахты.

Представителям жилищно-эксплуатационной организации, пришедшим с проверкой обоснованности жалоб соседей, Свиридов ответил, что он не нуждается ни в каких одобрениях для проведения текущего ремонта в квартире, которая в установленном порядке была предоставлена ему для постоянного проживания. Вентиляционную шахту он перекрыл не полностью, а лишь частично, что не могло серьезно отразиться на правах соседей.

Задача 6. Борисова обратилась в мировой суд с иском к муниципальному унитарному предприятию и районной администрации о взыскании 20 тыс. руб. Исковые требования она мотивировала тем, что в период с октября 2007 г. по апрель 2008 г. она исправно вносила плату за жилье и коммунальные услуги в размере 2500 руб. в месяц за трехкомнатную квартиру, относящуюся к муниципальному жилому фонду и занимаемую ее семьей по договору социального найма. Между тем, в указанный период времени, когда согласно распоряжению городской администрации в городе должно было функционировать центральное отопление, квартира Борисовой (как и весь дом) не отапливалась, отсутствовала горячая вода, а с 30 декабря по 3 января и с 20 по 24 февраля – и холодная. Также в феврале и в марте нерегулярно осуществлялся вывоз мусора, а в январе, во время сильных холодов, по нескольку дней не работало запирающее устройство в подъезде и не закрывалась входная дверь.

197

Раздел X. Обязательства по передаче имущества в пользование

Вотзыве на иск предприятие и администрация указывали, что являются ненадлежащими ответчиками, поскольку с сентября 2007 г. обслуживание дома, в котором проживает истица, осуществляется управляющей организацией – ООО «Твой дом» на основании решения общего собрания собственников жилых помещений указанного дома. Ответчики указывали, что сумма исковых требований рассчитана истицей исходя из месячной ставки платы за жилое помещение и коммунальные услуги, тогда как согласно исковому заявлению истице не была предоставлена только часть услуг.

Всудебном заседании Борисова заявила, что выбор управляющей организации и решение о заключении с ней договора осуществлялись районной администрацией, причем без проведения конкурса. 90% жилых помещений в доме находится в муниципальной собственности, а 10% приватизированы, однако общее собрание собственников помещений в их доме вообще не проводилось. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги в течение всего указанного периода вносилась ею на счет финансового управления районной администрации.

Задача 7. В соответствии с решением местной администрации 60-квартирный жилой дом подлежал капитальному ремонту, который по заключению архитектурно-строительной экспертизы должен был проводиться с отселением жильцов.

Семье Торпедина из трех человек, занимавшей по договору найма двухкомнатную квартиру, было предложено вместо переселения в дом маневренного фонда получить в постоянное пользование благоустроенную квартиру, равную по плошали той квартире, которую они занимают, с заключением договора социального найма. Торпедины решили посмотреть предлагаемую им квартиру.

Спустя два дня Торпедины получили сведения о том, что в документации на капитальный ремонт их дома предусмотрено улучшение планировки и увеличение на 6 кв. м жилой площади квартиры, которую они занимают. В связи с этим Торпедины отказались от предложенной им квартиры и согласились переехать в дом маневренного фонда, заявив, что после окончания капитального ремонта дома они рассчитывают вернуться в свою квартиру.

Через полтора года, когда ремонт был завершен, Торпединым было предложено получить благоустроенную квартиру по действующей норме предоставления, поскольку в результате ремонта и перепланировки жилая площадь их прежней квартиры увеличилась на 12 кв. м,

авспомогательная площадь увеличилась на 11 кв. м. Как сообщили Торпединым, они не вправе требовать вселения в свою прежнюю

198

Тема 50. Договоры найма жилого помещения

квартиру, которая по решению местной администрации уже предоставлена Самсонову.

Торпедин обратился в суд с иском о признании за его семьей права пользования квартирой, которую семья занимала до проведения капитального ремонта дома, а также о признании недействительным решения местной администрации о предоставлении указанной квартиры Самсонову.

Задача 8. Пенсионерка Угрюмова, занимавшая по договору социального найма одну комнату в трехкомнатной квартире, превратила эту комнату в склад бытового мусора, который она ежедневно собирала на городских свалках. Ее соседи по коммунальной квартире – муж и жена Гончаровы неоднократно требовали от Угрюмовой очистить комнату от мусора, но ничего не добились.

Недовольные стойкими неприятными запахами в квартире, а также грызунами и насекомыми, которых не удавалось вывести, несмотря на неоднократные дезинфекции, Гончаровы обратились в местную администрацию с просьбой о предоставлении другого жилого помещения.

Вместной администрации Гончаровым отказали на том основании, что занимаемое ими помещение превышает учетную норму жилой площади из расчета на двух членов семьи.

Вжилищно-эксплуатационной организации, в которую Гончаровы обратились с требованием о выселении Угрюмовой, им ответили, что они не вправе заявлять подобные требования. Оснований для выселения Угрюмовой не имеется, поскольку это возможно только в случае разрушения помещения либо размещения в нем промышленного производства.

Во время отсутствия Угрюмовой Гончаровы взломали дверь в ее комнату, выкинули весь мусор, после чего заменили замок на входной двери в квартиру.

Вернувшуюся вечером Угрюмову они отказались впустить в квартиру до тех пор, пока она не прекратит «таскать в дом всякую дрянь».

Угрюмова, которая не имела другого жилья, стала ночевать в подъезде.

Наряд милиции, прибывший по вызову жильцов дома, потребовал от Гончаровых впустить Угрюмову в ее комнату, на что Гончаровы ответили категорическим отказом.

Задача 9. С февраля 1995 г. Миранов работал дворником в жилищ- но-эксплуатационной организации, созданной в форме муниципального унитарного предприятия.

199

Раздел X. Обязательства по передаче имущества в пользование

В июле 2005 г. Миранов уволился по собственному желанию. Администрация предприятия потребовала от Миранова и членов

его семьи освободить занимаемую ими служебную однокомнатную квартиру.

Миранов потребовал от предприятия обеспечить его семью другим жильем, поскольку он проработал дворником более 10 лет и на основании п. 6 ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Директор предприятия заявил Миранову, что с 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, который сократил перечень лиц, имеющих право претендовать на получение другого жилого помещения при выселении из служебной квартиры, и отменил льготу, на которую ссылается Миранов.

Миранов обратился за консультацией к адвокату.

Задача 10. В 1995 г. работнику государственного предприятия «Станкомотор» Чернышеву на семью из трех человек (он, жена и сын) была предоставлена комната в общежитии, принадлежащем указанному предприятию.

В1998 г. постановлением городской администрации здание общежития было передано в муниципальную собственность.

В2005 г. городская администрация обратилась с иском к Чернышеву о признании его утратившим право пользования комнатой в общежитии, поскольку он имеет в собственности двухкомнатную квартиру, находящуюся в том же городе.

Суд признал Чернышева утратившим право на комнату в общежитии в связи с приобретением в собственность квартиры.

Задача 11. В декабре 2005 г. Поджидаева потребовала в судебном порядке признать своего бывшего супруга Рахманова не приобретшим права пользования жилым помещением – трехкомнатной квартирой общей площадью 89 кв. м, занимаемой по договору социального найма ею и ее матерью Зангельман.

Всудебном заседании Поджидаева пояснила, что указанная квартира была предоставлена в 1980 г. ее отцу Поджидаеву, после смерти которого, последовавшей в конце 2000 г., она, Поджидаева, является ответственной квартиросъемщицей. Ее бывший супруг Рахманов поселился в данной квартире после регистрации брака в 2000 г. В ордере, выданном в 1980 г., Рахманов указан не был, следовательно, право пользования указанным жилым помещением он не приобрел. После расторжения брака в январе 2005 г. Рахманов не может считаться членом ее семьи. В квартире хранятся лишь некоторые вещи Рахманова, а сам он в квартире не проживает.

200