4. Добросовестность приобретателя недвижимой вещи (пункты 8 и 9 Обзора)

В основу определения добросовестности приобретателя вещи от неуправомоченного на ее отчуждение лица законодательство традиционно ставит субъективный признак знания (или незнания) приобретателя об отсутствии правомочий у отчуждателя вещи. При этом "к знанию приравнивается незнание по грубой небрежности. Такое виновное незнание равносильно знанию".

В конкретном споре приобретатель нежилого помещения – индивидуальный предприниматель, а отчуждатель - ЗАО, получившее это помещение от истца (ООО) по ничтожной сделке о передаче отступного. Поскольку приобретатель был сыном генерального директора ЗАО, истец, а вслед за ним и суд кассационной инстанции сочли невозможным признание его добросовестным владельцем, ибо в силу своих родственных связей "он должен был знать о факте отчуждения истцом спорного имущества с нарушением действующего гражданского законодательства" (п. 8 Обзора).

Данный вывод не представляется очевидным и бесспорным, ибо из обстоятельств дела не следует, что сын, который ведет самостоятельный бизнес, должен быть в курсе коммерческих дел своего отца. Поэтому само по себе наличие родственных связей участвующих в деле лиц вряд ли можно считать бесспорным опровержением установленной п. 3 ст. 10 ГК РФ презумпции добросовестности приобретателя, ибо в реальных жизненных ситуациях даже близкие родственники могут в неприязненных отношениях. Оно может стать лишь основанием для более тщательного изучения конкретных обстоятельств дела, что и без того составляет процессуальную обязанность суда. Сделанный в данном пункте Обзора вывод о "существенном значении" родственных связей при оценке добросовестности приобретателя нуждается в корректировке.

Более убедительна позиция Обзора в деле о виндикации имущества, которое было предметом договора купли-продажи, подписанного от имени приобретателя гражданкой Т., одновременно работавшей в организации собственника-истца заместителем директора по финансовым вопросам и в силу своего должностного положения несомненно обладавшей знаниями об условиях совершения оспариваемой сделки.

В другом деле суд не признал ООО добросовестным приобретателем вещи, установив участие в его уставном капитале лиц, являвшихся также участниками хозяйственного общества-отчуждателя, и учтя при этом размер их долей в уставных капиталах обоих обществ. Судебная практика должна придавать взаимоотношениям материнских и "дочерних" компаний (ст. 105 ГК РФ) такое же значение, как и наличию родственных связей между приобретателями и отчуждателями имущества, ставшего объектом виндикационного требования. С таким подходом следует согласиться.

В большинстве перечисленных случаев речь идет о сделках с заинтересованностью, которые могут стать предметом оспаривания со стороны других участников соответствующих хозяйственных обществ (меньшинства акционеров). При удовлетворении виндикационного иска собственника вещи миноритарии вправе требовать возмещения убытков, причиненных обществу заинтересованным лицом (п. 3 ст. 53 ГК РФ и п. 2 ст. 84 ФЗ "Об АО").

Во многих рассмотренных в этой части Обзора случаях речь опять-таки идет об отчуждении недвижимого имущества, причем сделки по его отчуждению и соответствующий переход прав, судя по обстоятельствам этих дел, были зарегистрированы в ЕГРП. Поэтому необходимым дополнением к принятым судебным решениям должно было бы стать указание на необходимость для истца оспорить запись в указанном реестре о ПС ответчика.

По делу, рассмотренному в п. 9 Обзора, был совершен договор купли-продажи недвижимой вещи по явно заниженной цене (вдвое ниже рыночной), что, по мнению истца, предъявившего виндикационный иск, свидетельствовало "о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества". По мнению же суда, ответчик по виндикационному требованию при таких обстоятельствах должен был принять "дополнительные меры, направленные на проверку юр. судьбы вещи".

Продажа вещи по серьезно заниженной цене должна была бы насторожить приобретателя, ибо она является типичным случаем "незнания по грубой небрежности", традиционно приравниваемого к прямому знанию о неуправомоченности отчуждателя (даже оставляя в стороне трудно доказываемые утверждения истца о наличии сговора сторон совершенной сделки). Дело осложняется тем, что объектом спора является недвижимая вещь, ПС на которую зарегистрировано в ЕГРП, что по прямому указанию закона служит единственным доказательством существования этого права. В такой ситуации непонятно, на чем основана обязанность фактического владельца принять "дополнительные меры проверки" и в чем они могут состоять.

И в данном случае можно было бы говорить об отсутствии добросовестности ответчика с учетом проявленной им грубой небрежности при приобретении спорной вещи лишь после того, как истцом будет оспорена правильность записи в гос. реестре о ПС приобретателя недвижимой вещи.

Оспаривание данной записи, будучи абсолютно необходимым этапом, предшествующим предъявлению и удовлетворению виндикационного иска, в рассматриваемой ситуации возможно в результате признания недействительной сделки по купле-продаже спорной вещи.