Понятие, сущность и виды вещных обременений.
Определение вещного обременения вытекает из § 1005 ГГУ, где установлено, что земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, совершались периодические предоставления за счет земельного участка.
Современное содержание вещного обременения рассматривается как возможность субъекта ограниченного вещного права на осуществление следующих вещных правомочий:
а) пользование земельным участком;
б) принудительное удовлетворение требований за счет обращения взыскания на обремененный земельный участок.
Наиболее значимая классификация вещных обременений вытекает из § 1110 - 1111 ГГУ, где закреплены вещное обременение в пользу собственника (subjektiv-dingliche Reallast) и вещное обременение в пользу определенного лица (subjektiv-personliche Reallast).
Ситуации, при которых возможно установление ВО:
при передаче вещи лицу, на которое возложено обременение. В этом случае продавец передает право собственности и взамен приобретает вещное право использования и реализации (вещное обременение в пользу несобственника). Такая ситуация возможна при вещном обременении ренты, "выделе" пожилому человеку, вещном обременении покупки и в других случаях;
при передаче земельного участка с условием сохранения за отчуждателем права собственности до наступления определенного обстоятельства (например, до полной оплаты покупателем стоимости земельного участка (вещное обременение в пользу собственника) (§ 1110 ГГУ)). В этом случае лицо, в чью пользу установлено обременение, остается собственником и в то же время - опосредованным владельцем, а также приобретает ограниченное вещное право на собственную вещь.
Основная область применения вещных обременений.
Классической сферой использования вещного обременения является обеспечение услуг по снабжению пожилых людей (выдел пожилым людям (Altenteilsvertragen)). В законе не закрепляется понятие "выдел пожилому человеку" и под этим в юридической литературе понимают пожизненное снабжение правомочного гражданина в связи с отчуждением недвижимого имущества или предприятия.
Обеспечение ренты (die Rentenreallast).
"Жилищный реалласт" (die Wohnungsreallast). В немецкой судебной практике признается "жилищный реалласт", соответствующий требованиям § 1105 ГГУ, в случае, когда предоставление жилого помещения составляет обязанность определенного лица по договору или по завещанию. Повинностью в смысле § 1105 является длительное обеспечение управомоченного лица жильем.
Большинство ученых считает, что речь должна идти о "жилищном реалласте" в следующих случаях: а) когда собственник обязуется не просто терпеть чьи-то действия по использованию жилых помещений, а сам обязан совершать положительные действия, например, по предоставлению жилья, поддержанию его в нормальном состоянии и др.; б) при обременении доли в общей собственности (§ 1106 ГГУ), тогда как сервитут возможен только на реальную часть вещи.
В ряде зарубежных законодательств предусмотрена возможность вещного обременения платежей, вытекающих из права застройки (die Erbbauzinsreallast - нем.; der Bauzins - австр.).
В соседских и сервитутных отношениях. Первые выступают в виде выплаты денежной ренты в случае нарушения соседями границы смежного участка застройки при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности (Reallast auf die uberbaurente) (§ 912, абз. 3 § 914 ГГУ). На такие отношения распространяются правила о вещном обременении, установленном в пользу собственника соответствующего земельного участка.
Вещные обременения получили некоторое распространение при обеспечении обязанностей содержания общих помещений и сооружений (die Absicherung der Unterhaltung von Gemeinschaftsanlagen). Так, в практике имеются случаи обеспечения "реалластом" платежей при содержании общих подземных гаражей, смежной стены, общих проводов или коллективной антенны.
Обязанность поставки тепла и горячей воды владельцам общих отоплений, водопроводов в многоквартирных домах, ряда домов групповой застройки, обслуживаемых общими котельными (отопительный "реалласт" (die Heizungsreallast)). Существование такого вещного обременения обосновывается тем, что потребитель тепла, не обладающий собственным источником отопления, в целях пригодности его жилья для проживания должен быть уверен в длительном паровом отоплении. Поэтому обязательство поставок обеспечивается как вещное.
Промышленное вещное обременение (die Industriereallast). Необходимость в нем возникает при обеспечении предприятия энергоресурсами и сырьем.
В немецком праве имеются случаи признания вещного обременения покупки (die Abnahmereallast). Однако по поводу его существования в литературе существуют спорные позиции.
Вещные обременения в российском гражданском праве.
В дореволюционном русском праве были заложены основы для разработки института вещных обременений и признания его в качестве самостоятельного вещного права. Дальнейшее развитие вещные обременения в русском праве не получили, так как оба проекта в связи с революцией так и не приобрели статуса закона. В советский период развития нашего государства вещные обременения не становились предметом исследования гражданско-правовой науки, отрицалась возможность их законодательного закрепления.
Экономико-правовые предпосылки признания вещных
обременений как самостоятельных прав
на чужие вещи в российском праве.
Отдельные институты гражданского законодательства (ренты, ипотеки, купли-продажи с рассрочкой платежа) весьма сходны с зарубежным институтом вещных обременений. Поэтому автор рассматривает ситуации, где можно ввести у нас реалласты:
Постоянная и пожизненная рента. Нормы ГК РФ о ренте и пожизненном содержании с иждивением (п. 2 ст. 590 и ст. 597 ГК РФ) содержат условие, напоминающее немецкую и австрийскую ценностную оговорку: необходимость индексации платежей в зависимости от увеличения минимального размера оплаты труда (при постоянной ренте), а при пожизненной ренте - с учетом уровня инфляции. Однако ценностная оговорка в немецком и австрийском праве - весьма гибкий инструмент, предоставляющий сторонам свободу при определении критериев индексации платежей. Индексация, предусмотренная статьями российского Гражданского кодекса, носит императивный характер.
Основная идея: нет необходимости ломать конструкцию договоров пожизненной и постоянной ренты, элементы которых весьма схожи. Но есть необходимость создания конструкции, содержащей и иные меры обеспечения уплаты платежей. В качестве такой конструкции могло бы выступать вещное обременение.
Сочетание ВО и сервитутов. ВО прекрасно сочетаются с личными сервитутами за рубежом. У нас категория личных сервитутов не закреплена. Однако есть самостоятельные права, близкие к ним по сути - право проживания члена семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ), проживания в силу завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ) и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В современном российском правопорядке осуществление таких прав проживания не обеспечено ни вещно-правовыми средствами защиты, ни тем более принудительным их исполнением за счет недвижимого имущества. Это делает их непривлекательными. Вот тут бы в самый раз использовать «жилищный реалласт».
Представляется, что не должно быть препятствий для введения вещного обременения покупки по типу немецкого Abnahmereallast'а. Однако у вещного обременения покупки существуют как положительные, так и отрицательные аспекты. С одной стороны, оно может быть вполне выгодным для участников рынка, поскольку, установив вещное обременение в виде обязанности покупки какого-либо товара, продавец может поставить условие о продаже ему продукции в течение длительного периода с большой скидкой. С другой - они создают ограничение конкуренции на рынке предпринимательских услуг. Так, если в определенной местности предприятие-монополист заключит с поставщиками долгосрочные контракты на поставку продукции (бензина, тепла, сырья и др.), то это может привести к ограничению конкуренции для других участников бизнеса. Кроме того, такое обременение покупки может существенно ограничить права правопреемников, которые даже в случае, когда им это невыгодно, будут вынуждены в силу возложенного обременения приобретать товары у определенного поставщика.
В связи с отсутствием в нашем праве вещного права застройки нет необходимости во введении известного зарубежным законодательствам Erbbauzinsreallast'а.
Наряду с перечисленными возможными случаями применения вещных обременений существует потребность в установлении вещного обременения в сфере землепользования. В частности, наряду с предусмотренным Земельным кодексом РФ переоформлением пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно было бы разрешить преобразование этих прав в субъективное вещное право - вещное обременение в пользу государства.
Следует выразить сомнения относительно возможности реализации в российском праве отопительного "реалласта" в виде обременения поставщика электрической и тепловой энергии, газа в пользу потребителей - владельцев индивидуальных жилых домов, квартир и иных жилых помещений с возможностью последних удовлетворить свои требования путем принудительного взыскания. ФЗ «О естественных монополиях» признает организации, занимающиеся всеми этими штуками субъектами естественными монополиями – поэтому, мол, и сомнительно + договор на энергоснабжение является публичным.