Постановление фас Московского округа от 05.12.2012 по делу n а40-7848/12-28-71.

Суд первой и апелляционной инстанций признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того что указанная норма определяет порядок пользования предметом аренды, т.е. целевое назначение.

В данном случае в договоре аренды было определено, что нежилое помещение должно было использоваться для размещения предприятия быстрого питания. Получается, что целевое назначение имущества было определено сторонами непосредственно в договоре и арендатор обязан был пользоваться арендованным имуществом именно для размещения предприятия, предварительно проведя там перепланировку.

Это просто для справки. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:

• торговые;

• производственные;

• складские;

• коммунально-бытовые;

• объекты общепита;

• офисные;

• медицинские;

• образовательные;

• спортивные;

• свободного назначения и т. д.

Что касается оплаты помещения:

Статья 614. Арендная плата

 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В данном случае арендатор вносил меньшую плату как за складское помещение, что нарушает условия договора.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только после направления письменного предупреждения, отвечающего указанным выше требованиям, заявление о расторжении договора аренды подается в суд с соблюдением положений п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора

В п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Арендодатель предварительно до подачи иска требовал оплатить помещения по условиям договора.

Итог: договор должен быть расторгнут + взыскание по арендной плате + расходы на перепланировку и ремонт (мне кажется можно по п. 2 ст. 396)

Задача 2.

Кратко фабула: Договор аренды – кооператив «Мидас» (арендатор) арендовал у ЗАО «Луч» (арендодатель) строительные механизмы и панелевозы.

Арендатор был обязан по окончании срока договора доставить переданные ему механизмы и автомобили арендодателю.

Арендатор не выполнил обязательство. Арендодатель отправил на предприятие арендатора рабочих и транспорт, чтобы забрать механизмы и доставить их в ЗАО «Луч».

Арендодатель – иск о взыскании с кооператива 1 млн 600 тыс. руб. в том числе:

1. стоимость кап ремонта механизмов и автомобилей

2. стоимость расходов по транспортировке арендованного имущества + ЗП рабочим

3. арендную плату за то время, что имущество было у арендатора после окончания срока действия договора

Ответчик иск не признал. Арендатор – если после истечения срока действия договора арендодатель не потребовал возврата имущества, договор автоматически считается продленным на неопределенный срок. + Арендодатель не согласовал с кооперативом свое решение забрать имущество, а потому сам должен нести последствия своих односторонних действий. + За кап ремонт не должен платить, потому что обязанность проводить ремонт лежит на арендодателе.

Панелевозы:

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Таким образом, никакого автоматического продления договора аренды в отношении панелевозов быть не могло.

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства 

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства 

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Таким образом, расходы по ремонту лежат на арендаторе.

Механизмы:

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Стороны в договоре предусмотрели, что арендатор обязан по окончании срока договора доставить ему механизмы и автомобили. Однако при согласовании условия о возврате имущества после окончания действия договора следует учитывать, что в ходе его исполнения может возникнуть ситуация, когда имущество будет фактически находиться во владении и (или) пользовании арендатора после прекращения договора, что может повлечь неблагоприятные последствия для арендодателя. Так, если арендодатель не намерен продолжать отношения по договору и не заявит об этом до окончания срока его действия, суд на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ может признать договор возобновленным на неопределенный срок.

В нашем случае арендодатель ничего не заявил об окончании срока действия договора и о возврате имущества, а сам поехал его забирать. Арендатор не должен возмещать расходы на транспорт и ЗП рабочим.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества