IV. Право застройки.

§ 1. Какую правовую структуру должно было бы иметь, как должно было бы «выглядеть» право застройки с точки зрения приведенных выше определений вещного (абсолютного) права, если бы оно в действительности было таковым? На одной стороне — определенный субъект права (застройщик), а на другой — универсально-безличная масса, «все прочие» лица. Никто из этой сплошной массы обязанных лиц не выделяется на первый план, никто не состоит с застройщиком в каких-либо «особых отношениях» по его праву застройки. «Против каждого» из обязанных лиц право застройщика существует и действует «совершенно одинаковым образом».

Соответствует ли, однако, эта картина действительности? Как в самом деле «выглядит» право застройки, какова его подлинная структура? Уже при самом беглом взгляде мы замечаем, что из неопределенной среды «прочих» обязанных лиц, противостоящей застройщику, ближе всех к нему, отчетливо и резко, выделяется чья-то мощная фигура, от которой тянется к застройщику какая-то особая нить, особое vinculum juris.

Это — фигура собственника^xxvi имущества, обремененного правом застройки: он явно состоит с застройщиком в особых правовых отношениях, вытекающих именно из права застройки, но глубоко отличных от тех отношений, в коих состоят с застройщиком «все прочие» лица.

Эти «особые отношения» между застройщиком и собственником распадаются на два круга: 1) отношения, в коих застройщик является управомоченным, а собственник —обязанным; 2) отношения, в коих застройщик является обязанным, а собственник — управомоченным (ст.ст. 71, 73, 75, 77, 78 и 83 ГК).

Оба указанных круга отношений застройщика с собственником-государством (и права, и обязанности застройщика) вытекают, несомненно, из права застройки, а не из какого либо иного основания^xxvii, относятся к составу, к существу права застройки^xxviii, но, с другой стороны, несомненно отличны от отношении застройщика, по тому же праву застройки, ко «всем прочим» лицам.

Уже одно это наличие в праве застройки особых отношений застройщика с собственником, отличных от отношений его к «прочим» лицам, совершенно исключает возможность применения к праву застройки квалификации «вещного» или «абсолютного» права в смысле указанных выше определений. Но мало того. Отмеченные выше взаимоотношения застройщика с собственником‑государством и количественно (по количеству регулируемых моментов), и качественно (по их значению) столь явно преобладают над отношениями застройщика к «прочим», «третьим» лицам, что возникает вопрос, не в них ли и следует искать центр тяжести, существо застроечного правоотношения.

§ 2. Продолжая, под этим углом зрения, дальнейший анализ права застройки, мы должны еще подчеркнуть следующие два момента:

1) договорный характер права застройки;

2) двусторонний характер застроечного правоотношения.

О договорном характере права застройки мы говорим не в том смысле, что договор является основанием возникновения этого права, не в том смысле, что право это (в СССР) возникает вследствие и в силу договора. Это обстоятельство, конечно, еще ни в малейшей мере не ослабляло бы вещного (абсолютного) характера права застройки, как не ослабляет вещной или абсолютной природы права собственности то, что оно, в ряде случаев, возникает в силу договора (купля-продажа, мена, дарение и т.д.).

Но там, — в сделках, направленных на «пересвоение» вещи, — договор исчерпывается соответственным исполнением и отпадает, договорные отношения прекращаются, а право собственности у приобретателя, возникшее в силу договора, продолжает существовать уже самостоятельно, как таковое, не базируясь на каких-либо длящихся договорных отношениях.

«Договор» умирает, «право» остается.

Не то мы имеем здесь, в области права застройки.

Здесь договор является основанием не только возникновения, но и длящегося существования права застройки. Последнее существует лишь до тех пор, пока существует договор, и прекращается с его прекращением, а, с другой стороны, в течение всего времени существования права застройки продолжает существовать и соответствующий договор, и, следовательно, договорные отношения^xxix.

Таким образом, подобно праву имущественного найма, право застройки основано на длящемся договорном отношении.

Мало того, подобно отношению по имущественному найму, правоотношение между застройщиком и собственником является двусторонним в том смысле, что каждая из указанных сторон является по отношению к другой и управомоченною, и правообязанною, и притом еще так, что обязанности одной стороны выступают, в основном, в качестве некоего эквивалента обязанностей другой стороны, являются взаимными не только в формальном смысле внешнего «противостояния» друг другу, но и в материальном смысле внутреннего между собою соответствия, как взаимно обусловливающие и взаимно уравновешивающие друг друга.

Так, правам застройщика (а, следовательно, соответствующим обязанностям собственника-государства) на: 1) возведение построек; 2) пользование ими и, в подлежащей мере, участком; 3) возмещение, в будущем, стоимости построек — корреспондируют обязанности застройщика (а, следовательно, и соответствующие права собственника-государства) к: 1) возведению построек; 2) поддержанию их в исправности, внесению платежей за пользование и т.д.; 3) сдаче построек государству.

Но если выше было указано, что уже одно наличие в праве застройки особых отношении застройщика с собственником, отличных от отношении его же к третьим лицам (не говоря уже о количественной и качественной значимости этих «особых» отношений для права застройки), идет в разрез с общепринятым определением вещных прав, как абсолютных, — то только что отмеченная «двусторонность» этих особых отношении является еще более необъяснимою с точки зрения господствующей формулы абсолютного права. Ибо, согласно этой формуле, абсолютное право является строго «односторонним»: праву одного лица (управомоченного) соответствует «всеобщая обязанность» («allgemeine», «generelle Pflicht» и т.д.) всех прочих, кроме управомоченного, лиц, — и ничего более^xxx. И если при такой конструкции абсолютного правоотношения в нем нет места для какой-либо особой обязанности отдельного лица по отношению к управомоченному, то тем менее могут иметь в нем место особые права такого отдельного лица против абсолютно-управомоченного, «эквивалентные» к тому же правам последнего по отношению к упомянутому отдельному лицу. Допущение между ними таких особых и взаимных «прав» и «обязанностей» означало бы, несомненно, уничтожение «абсолютности» правоотношения, превращение абсолютного правоотношения в относительное, в отношение, существующее, по крайней мере — на первом плане, между двумя лицами.