4822

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 24 научных работы, в том числе три монографии, общим объемом 54 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. В работе имеются 62 рисунка, 24 таблицы, 3 приложения.

2. Основное содержание работы

Во введении автор обосновывает актуальность выбранной темы, формули-рует цель и задачи исследования, отмечает научную новизну и практическую значимость диссертационной работы.

В первой главе диссертантом выполнен анализ -эволюции жилищной политики Российской Федерации за период с 1950 г. Сделан обзор основных действующих государственных программ, направленных на решение жилищных проблем населения. Обоснован вывод, что в условиях экономического кризиса решение жилищных проблем требует новых

.экономических подходов.

Сложившаяся проблемная ситуация серьезно ухудшает положение населения. предпринимателей. финансистов, государства, интересы которых сейчас более чем когда-либо ранее сходятся в том. чтобы решить жилищную проблему на основе развития ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью в виде залога недвижимости, способно дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. Таким образом, автор отмечает, что имеются все необходимые предпосылки для разворачивания в России региональных программ ипотечного кредитования строительства жилья.

Автор, анализируя теорию экономических и правовых основ системы ипотечного кредитования, делает вывод, что все существующие модели ипотечного кредитования имеют одну экономическую основу и различаются лишь степенью сложности и разнообразием используемых рыночных инструментов. В упрошенном виде систему ипотечного кредитования можно представить как составную часть финансового рынка, где заемщиками и инвесторами выступают домашние хозяйства, а все остальные субъекты рынка обеспечивают формирование активов и пассивов в приемлемой форме и соответствующие гарантии возврата под залог недвижимости (рис.1).

9

Во-вторых, неоправданные попытки предоставления ипотечных кредитов населению в сумме около 70% от оценочной стоимости жилья, что для российских условий существенно снижает уровень ликвидности долговых обязательств.

В-третьих, острая проблема недоверия населения национальной кредитнофинансовой системе, что приводит к отсутствию пассивов, а значит, и к дефициту инвестиций на национальном рынке капиталов.

В-четвертых, отсутствие ведущей роли государства в процессе внедрения национальной системы ипотечного кредитования.

Исходя из анализа исторического и зарубежного опыта, а также из специфических условий экономики России, автором предложены концепция переходной модели и стратегия поэтапного внедрения классической ипотеки. Эта концепция основывается на кейнсианской теории мультипликатора.

Всоответствии с экономической теорией потребительский рынок

существенно оживляется, если он стимулируется потребительскими кредитами. Это касается в первую очередь товаров длительного пользования, например, жилья. Согласно кейнсианской теории, можно воздействовать на расширение производства и предложения товаров и услуг путем активизации и стимулирования совокупного спроса. Мультипликатор множит, усиливает спрос в результате воздействия инвестиций на рост дохода.

По мнению диссертанта, ипотечные кредиты могут на потребительском рынке выступить катализатором для мобилизации средств населения с целью приобретения жилья, в том числе омертвленных сбережений, которые население не доверяет банкам и хранит в «твердой» валюте. Этот способ, позволяет, с одной стороны, активизировать потребительский спрос, а с другой - увеличить инвестиции в реальный сектор экономики. Таким способом реальный сектор экономики может получить дополнительное финансирование, дать новые доходы бюджетам всех уровней.

Эффект мультипликации, увеличивающий объемы реального производства, создаст такой же эффект и налоговой сфере. Схема механизма мультипликации налогов представлена на рис.2. Органы государственной власти и местного самоуправления могут направить через специализированные некоммерческие организации часть возникающих дополнительных налогов на ипотечное кредитование, осуществляя при этом государственное воздействие на расширение потребительского спроса, рост инвестиций, рост производства товаров и услуг, а также прирост национального дохода.

В условиях неустойчивой экономики и отсутствия необходимых источников финансирования на рынке капиталов для организации системы ипотечного

11

Вмировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном за счет продажи долговых обязательств на вторичном рынке финансовым инвесторам. В странах с развитой "экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути развития различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования.

Вдореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система. Сторонники одноуровневой системы ипотечного кредитования считают, что эта модель является наиболее приемлемой для реализации в условиях современной России как наиболее простая для внедрения, а также по историческому признаку.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования, несмотря на относительную сложность, считается универсальной, сочетающей в себе все известные модели. Наибольшее развитие подобная модель получила в США. ЕСЛИ в одноуровневой модели эмиссию ценных бумаг осуществляют ипотечные банки, то в двухуровневой модели эту функцию выполняют специальные компании, работающие на вторичном рынке ценных бумаг.

Втак называемой «системе стройсбережений» Германии удачно сочетаются механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также меры государственной поддержки и стимулирования. Это сбалансированная автономная модель. При таком принципе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения

сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Потенциально данная модель менее других моделей зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

Представленный диссертантом анализ говорит о том. что в России есть свой исторический опыт и путь становления и развития системы ипотечного кредитования. Этот опыт должен быть использован для формирования системы ипотечного кредитования в современной России. Характерно, что условия зарождения системы ипотечного кредитования в прошлом веке не отличались высокой политической и экономической стабильностью. Однако применение основополагающих принципов позволило не только внедрить эту систему, но и сделать ее по тем временам высокоразвитой.

По результатам анализа сильных и слабых сторон известных в мировой практике систем ипотечного кредитования в условиях рыночной экономики, автор делает следующие выводы:

13

1. Выявлено, что система ипотечных кредитов может явиться катализатором развития отрасли жилищного строительства, что в свою очередь является важным компонентом в структуре валового национального продукта страны.

2.Отмечено, что система ипотечного кредитования, независимо от формы выбранной модели, является частью национального финансового рынка. Это саморазвивающаяся экономическая система, обеспечивающая себя финансовыми ресурсами за счет механизма рефинансирования.

3.Доказано, что государство играет решающую роль в становлении к ускорении развития ипотечного рынка. Органы государственной власти проводят политику, направленную на стимулирование, как населения, так и других участников системы ипотечного кредитования путем законодательной и финансовой поддержки, предоставления страховок и гарантий. Вместе с тем государство создает систему регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы.

4.Определено, что решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет возможность выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Как следствие, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов.

Автор в работе выделил основные принципы становления и развития российской системы ипотечного кредитования на начальном этапе. Это, прежде всего, обеспечение государственной поддержки инвесторов, кредиторов и заемщиков, создание системы государственных гарантий эмиссионных ценных бумаг, системы государственного регулирования и контроля, введение единого стандарта национальной системы ипотечного кредитования.

Втретьей главе диссертантом исследованы внутренняя и внешняя среды системы управления ипотечным кредитованием, определены критерии создания модели ипотечного кредитования переходной экономики и трансформации ее в классические формы, а также разработан эффективный механизм активизации потребительского спроса.

Вмодели управления ипотечным кредитованием автор выделяет внутреннюю

ивнешнюю среды, состоящие из подсистем. На представленной схеме (рис.3) внутренняя среда условно разделена на три подсистемы, каждая из которых отвечает за управление системой внутри различных рынков. «Вторичная подсистема» отвечает за управление в зоне рынка ценных бумаг, «Первичная

14

Во «Вторичной подсистеме» на рынке ценных бумаг осуществляется переуступка долговых обязательств по предоставленным ипотечным кредитам. Компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам. Так функционирует механизм рефинансирования между кредиторами первичного рынка, которые оформляют закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов.

Из изложенного следует, что рынок ипотечных кредитов и рынок облигаций - это взаимосвязанные составляющие внутренней среды системы, в которой происходит полный жизненный цикл закладной. Зона ответственности этого процесса приходится на две описанные выше подсистемы.

В совокупности «Первичная подсистема» и «Вторичная подсистема» во внутренней среде классической системы ипотечного кредитования отвечают за процесс инвестирования капитала в рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Третья подсистема - «Подсистема недвижимости» - отвечает за эффективное вложение средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает весь описанный выше инвестиционный процесс.

Диссертант отмечает, что финансовый рынок и рынок недвижимости развиваются как бы автономно. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность недвижимости. Рынок недвижимости - сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов. В связи с целым рядом факторов эластичность предложения объектов недвижимости низкая. При быстром возрастании спроса и соответствующих цен на объекты очень трудно будет быстро увеличить количество недвижимости на данном рынке. В реальной рыночной ситуации спрос обычно более изменчив, чем предложение, и активнее реагирует на изменения цен. При этом система ипотечного кредитования эффективно влияет на активизацию спроса. С точки зрении регулирования спроса на потребительском рынке недвижимости систему ипотеки можно воспринимать как систему управления продажами.

Оценивая роль каждой из представленных подсистем, автор определяет, что «вторичная подсистема» выполняет доминирующую функцию - инвестора. Она активно влияет на уровень спроса. «Первичная подсистема» - посредник, выполняет операционную функцию. «Подсистема недвижимости» формирует

16

предложение. В силу относительной инерционности строительной индустрии «подсистема недвижимости» подчинена поведению инвестора.

Автор приходит к выводу, что на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов внешней среды. Основными из них являются: политические, правовые, экономические и исторические; их многообразие послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования. При этом есть страны, где различные схемы и варианты организации ипотечного кредитования реализуются одновременно и не исключают друг друга, ориентируясь на свою собственную нишу.

Прямые и косвенные факторы внешней среды влияют как на конструкцию самой модели системы управления ипотечным кредитованием, так и на экономические механизмы ее функционирования. Если косвенные факторы оказывают опосредованное, фоновое влияние, то факторы прямого воздействия задают граничные режимы функционирования и развития системы. Например, такие как, доля приватизированного жилья на рынке недвижимости, уровень инфляции и ставки рефинансирования Центробанка, наличие специального законодательства в области ипотечного кредитования, объем свободных кредитных ресурсов на внутреннем рынке, уровень дохода среднестатистической российской семьи и др.

Врезультате инфляции, неустойчивой работы кредитно-финансовой системы, и, как следствие, - отсутствия доверия к банкам, сбережения населения России не обеспечивают инвестиционного процесса. Поэтому на рынке капиталов отсутствуют ресурсы для инвестирования в строительство жилья.

Диссертант считает, что несмотря на то, что «подсистема недвижимости» также имеет неблагоприятные начальные условия, она на первом этапе сможет сыграть доминирующую роль во всей системе управления. Это связано с тем, что потенциальный покупатель имеет ресурсы в виде омертвленных сбережений и ликвидной недвижимости (его жилья). Если бы эти сбережения находились на депозитах банков или имели другой вид пассивов, рынок капиталов мог бы предложить инвестиции. В случае, когда население не доверяет банкам, омертвленные сбережения могут стать инвестициями только в случае активизации спроса покупателя.

Вотличие от практики кредитования в США, где доля кредита составляет 8090% от стоимости нового жилья, или практики европейских стран, где доля кредита составляет около 50 % в российских условиях переходной экономики эта

величина, по мнению автора, может составлять 10-20%. В системе ипотечного

кредитования на начальном этапе основной груз инвестора может быть временно перемешен от рынка капитала к покупателю жилья. Для этого нужен эффективный механизм активизации спроса.

Автор делает вывод, что инвестиционный поток в модели ипотечного кредитования переходного периода должен формироваться с использованием разработанного механизма активизации потребительского спроса, позволяющего осуществлять мобилизацию ресурсов у населения. Основу этих ресурсов составляют «омертвленные» сбережения (на руках у населения) и ликвидная недвижимость, В работе сформулированы шесть принципов оптимизации условий кредитования, которые в совокупности с результатами анализа влияния внешней среды переходной экономики составляют основные требования (критерии) для проектирования переходной модели ипотечного кредитования:

1-й принцип: потребительский рынок ипотечных кредитов должен формироваться в приоритетном порядке. Минимальная величина кредита при максимальном вложении собственных ресурсов домашних хозяйств является рыночной основой системы ипотечного кредитования переходного периода:

2-й принцип: участник системы ипотечною кредитования должен иметь начальный капитал в виде приватизированного жилья;

3-й принцип: улучшение жилищных условий должно происходить поступательно. Оптимальный размер одного шага в условиях российского рынка жилья - одна комната или качественное улучшение жилья. Это позволит расширить круг участников программы, а значит, привлечь больше инвестиций;

4-й принцип: заемщик должен иметь постоянный источник дохода. Величина ипотечного кредита должна соответствовать доходам заемщика с учетом того, что сумма ежемесячных выплат по обслуживанию кредитного договора не должна превышать 20% от декларируемой величины среднемесячного совокупного дохода семьи:

5-й принцип: минимальная величина первоначального взноса заемщика должна быть не менее 10% от стоимости нового жилья. Это демонстрация серьезных намерений заемщика и его возможности рассчитываться за кредит;

6-й принцип: условия кредитования (величина ипотечного кредита, ставка % и срок кредитования) устанавливаются такими, которые доступны наибольшей группе трудоспособного населения, исходя из уровня их декларируемого среднемесячного дохода.

В силу различий воздействия внешней среды на системы ипотечного кредитования в условиях развитой экономики и переходной модели, диссертант отмечает различия и во внутренней среде этих систем. Прежде всего это

18