4822

Разработанная автором стратегия предусматривает создание системы ипотечного кредитования снизу: вначале создание первичного рынка, а лишь затем формирование вторичного рынка. Дефицит финансовых ресурсов в данной стратегии преодолевается в результате создания самой ипотечной системой дополнительных доходов в бюджетной сфере за счет эффекта мультипликатора налогов, а также дополнительными мерами мобилизации средств населения. Эти дополнительные доходы рассматриваются в качестве основного первоначального источника, позволяющего далее мобилизовать ресурсы на финансовом рынке. В качестве стартовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов могут быть использованы средства бюджетов, дебиторская задолженность бюджету от предприятий строительно-промышленного комплекса. незавершенное строительство, эмиссия муниципальных ценных бумаг. Важным элементом этой стратегии является активное привлечение средств населения в дополнение к ипотечному кредиту в размере, в несколько раз превышающем такой кредит.

Рис. 8. Стратегия поэтапного развития системы ипотечного кредитования.

Основные положения предлагаемой стратегии состоят в следующем. Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики

целесообразно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части приобретаемого жилья, жильём, находящимся в их собственности. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков.

Во-вторых, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10-15 лет, иметь низкую процентную ставку (7-10% годовых). Такие условия, как показал опыт, становятся сильным стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования будут постепенно приближаться к условиям финансового рынка.

В-третьих, практический опыт подтверждает, что даже при 10-20%-ной доле ипотечного кредитования в покупке жилья это дает значительное увеличение спроса на жилье, что приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета. Эти дополнительные доходы и могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, и т.ч. заемных средств финансовых институтов.

Основной целью создания переходной модели системы управления ипотечным кредитованием является обеспечение россиянина среднего достатка доступной жилой собственностью за счет развития ипотечного кредитования в регионах Российской Федерации на основе создания механизмов привлечения инвестиций в жилищный сектор.

Анализируя исторический опыт, автор приходит к выводу, что ключевая роль становления и создания аналогичных систем принадлежит государственным органам. В работе сформулированы задачи федеральных органов законодательной и исполнительной власти в сфере управления ипотечным кредитованием на этапе переходного периода социально-экономического развития. Это прежде всего: совершенствование законодательной базы, разработка и внедрение единых стандартов ипотечного кредитования, создание на федеральном уровне источников

30

финансирования, проведение аттестации и обучения кадров кредитных учреждений по жилищному ипотечному кредитованию, создание механизма привлечения средств и предоставления гарантий, обеспечение рефинансирования денежных средств в системе ипотечного кредитования, организация вторичного рынка ипотечных кредитов, соответствующих единым требованиям, установленным на федеральном уровне.

Система управления ипотечным кредитованием должна обеспечить постепенный переход от первичной конструкции модели к завершающей стадии, полностью отвечающей классическим формам.

Исходя из сложившихся условий российской экономики, автором предложен переход к классической модели ипотечного кредитования в три этапа. Каждый из этапов формирует основополагающие элементы классической системы.

1-й этап - это этап, в пределах которого будет осуществлена подготовительная работа, составлены региональные и муниципальные программы развития ипотечного кредитования, определены муниципальные образования для реализации пилотных проектов, подготовлены источники финансирования ипотечного кредитования. На первом этапе за основу принимается «стартовая модель». Характерной особенностью её является отсутствие механизма рефинансирования. На этом этапе источником финансирования являются ресурсы бюджетного происхождения. Основным источником финансирования являются средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансирование производится через специально созданные фонды ипотечного кредитования. На этом этапе происходят дальнейшее развитие инфраструктуры рынка жилья и строительного комплекса, ориентированных на частого покупателя, отработка механизмов ипотечного кредитования, совершенствование местной нормативной базы, направленное на эффективную работу системы и стимулирование ее участников. «Стартовые модели» носят локальный самодостаточный характер, могут работать в отдельных городах и регионах.

На 2-м этапе финансирование ипотечных кредитов производится из средств уполномоченных банков, которые выдают кредиты и оформляют закладные по установленной форме (по стандарту). На этом этапе появляется структура вторичною рынка. Эту роль выполняют территориальные фонды ипотечного кредитования. Они выкупают пулы стандартных закладных у банков, осуществляя при этом рефинансирование. Под выкупленные закладные фонды делают эмиссию ипотечных ценных бумаг для продажи финансовым инвесторам (рис.9). Стандарты ипотечных кредитов и государственные гарантии (или государственное страхование) обеспечивают их надежность, однако условие доступности кредитов

31

1. "Управление формированием нормативно-правовой базы муниципальной программы ипотечного кредитования".

2."Управление информационной и образовательной деятельностью среди населения".

3."Управление формированием источников финансирования".

4."Управление процедурой ипотечного кредитования".

5."Управление сделками но покупке и продаже жилья".

6."Управление финансированием строительства".

Основным в предложенной системе управления является механизм продажи в

рассрочку, согласно которому специальный фонд направляет средства на строительство нового жилья. Построенное жилье продается в рассрочку участникам программы ипотечного кредитования. В перспективе с появлением вторичного рынка ценных бумаг роль ипотечного банка в системе будет возрастать. На схеме обозначены все основные субъекты рынка жилья и определены формы их взаимодействия как участников единого процесса. Субъектами этой системы взаимоотношений являются: "Фонд". "Банк". "Агентство недвижимости", "Покупатели", "Генподрядчик", "Поручители". "Страховщики", "Работодатели".

В системе управления ипотечным кредитованием строительства жилья наиболее предпочтительной является схема, где застройщиком является товарищество собственников жилья (ТСЖ). Фонд выступает инициатором строительства конкретного жилого дома. Муниципальные власти передают в собственность ТСЖ соответствующий земельный участок. В качестве управляющей компании Фонд нанимает Управляющую компанию, которая действует от имени и по поручению Фонда в соответствии с договором доверительного управления.

Автором сделана оценка влияния внедренной в городе Сарове Нижегородской области системы управления ипотечным кредитованием па динамику объемов строительства жилья и жилищную ситуацию, а также на экономические показатели строительных предприятий и предприятий стройиндустрии, рост доходов городскогобюджета.

Как показал проведенный комплексный анализ, начиная со второго полугодия 1998 г. в г. Сарове отмечаются положительные результаты от реализации разработанной диссертантом программы долгосрочного кредитования граждан для строительства и приобретения жилья "Жилье в кредит". Эффект от внедрения этой программы и соответствующей системы управления ее реализацией отразился на

34

объемах строительства уже в 1998 г.: они составили 22 тыс. м2 общей площади жилья, что почти в 2 раза больше, чем в 1997 г. В начале 1999 г. был утвержден "Прогноз жилищного строительства в г. Сарове на период 1999-2000 гг.", в соответствии с которым в 1999 г. введено в эксплуатацию 25 тыс. м2, а в 2000 г. планируется ввести 33 тыс. м2 обшей площади жилья. В соответствии с результатами расчета доля внебюджетных средств в 1999 г. составила 58%, а в 2000 г. составит 86%. Изменение структуры финансирования строительства в пользу внебюджетных источников делает ее менее зависимой от нестабильности городского бюджета в период продолжающегося экономического кризиса

В диссертации проанализированы показатели объемов валового дохода и уплаты налогов в бюджет г.Сарова за период 1995-98 гг. организацией АОЗТ "Инженерный центр" и его дочерними предприятиями, выполняющими городское жилищное строительство. Величина валового дохода за 1998 г. составила 93,4 млн. руб., что на 38 млн. руб. больше соответствующего показателя 1997 г. Аналогичная закономерность наблюдается и при сравнении показателей уплаты всех видов налогов в бюджет. Величина налоговых выплат за 1998 г. составила 12,2 MJIH. руб., что па 4,4 млн. руб. больше соответствующего показателя в 1997 г. Дополнительные платежи налогов в бюджет в 1998 г. в результате внедрения программы ипотечного кредитования жилья только от предприятий строительства составили 5 млн. руб. При этом, за этот период на финансирование ипотечных кредитов было выделено лишь около 3 млн. руб. В 1999 г. эти показатели составили 7 и 3,5 млн. руб. соответственно.

Эффект экономического роста произошел не только в строительных организациях, но и на предприятиях строительной индустрии. Объем оплаченной продукции завода ЖБИ за 1998 г. составил 27 млн. руб., что на 72,4% больше соответствующего показателя 1997 г. Вырос натуральный объем всех видов выпускаемой продукции: сборного железобетона на 79,4%, товарного бетона - на 66,8%. товарного раствора - на 45,5%. В 1999 г. общий прирост объемов производство составил 23,6% по отношению к 1998 г.

Впервые за последние 8 лег в 1998 г. среднемесячная заработная плата в строительных организациях (1374 руб.) превысила аналогичный показатель по городу на 9,6%, а в 1999 г. - на 10,1%. На фоне сокращения рабочих мест в целом по предприятиям города на 449 численность работающих в строительных организациях возросла на 491 человека (на 24%).

Па основании проведенного анализа сделан вывод, что разработанная автором и реализованная модель ипотечного кредитования способна расширять потребитель-ский спрос на строительство и приобретение жилья не только за счет дешевых ресурсов ипотечного кредитования, но и за счет предложенных механизмов управления программой ипотечного кредитования муниципального образования.

35

3. Заключение

Результаты проведённого исследования и их практическое использование позволяет обосновать следующие выводы и рекомендации:

1. Автором изучен зарубежный и российский опыт ипотечного кредитования. Выявлены основные закономерности развития ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой, проведен анализ существующего опыта ипотечного кредитования российских банков, зарождающихся форм ипотечного кредитования в регионах России. Выявлены основные закономерности и предпосылки, доказывающие, что создание системы ипотечного жилищного кредитования - это магистральный путь эволюции жилищной политики российских регионов на ближайшие десятилетия.

2.Выявлены особенности построения системы ипотечною жилищного

кредитования жилищного строительства для стран с переходной экономикой. В силу этих особенностей финансовая система ипотечного кредитования в России на современном этапе не может опереться на вторичный рынок пенных бумаг, как в классических моделях ипотеки стран с развитой рыночной экономикой, в связи с его нестабильностью. В качестве переходной модели предложена самодостаточная система ипотечного жилищного кредитования из источников бюджетного происхождения. Восполнение используемых ресурсов происходит за счет значительного привлечения в строительство денежных средств населения и, как следствие, увеличения налоговых платежей в бюджеты всех уровней.

3.Разработан механизм эффективной активизации потребительского спроса населения в системе ипотечного кредитования, который включает в себя специальные технологии мобилизации ресурсов населения. В разработанном механизме ипотечные кредиты выступают катализатором инвестиционного процесса строительства жилья, а мобилизация ресурсов населения происходит в конкурентной среде. Для повышения платежеспособности населения в качестве оплаты стоимости жилья одной из предлагаемых схем предусматривается использование ликвидной жилой недвижимости, а также доступные условия кредитования и другие дополнительные меры, обеспечивающие оптимизацию процесса.

4.Раскрыта экономическая природа эффекта мультипликации налогов, разработан механизм мультипликации налогов в системе ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающий источник ее финансирования. Предложенный механизм мультипликации налогов может обеспечивать

36

источниками финансирования как локальные экономические системы строительства жилья на уровне отдельных муниципалитетов или субъектов Федерации, так и национальную систему ипотечного кредитования в целом; он позволяет легко интегрировать локальные системы в национальную. Разработанный механизм оказывает стабилизирующее воздействие на внешнюю экономическую среду системы ипотечного кредитования. Величина эффекта зависит or степени интеграции системы. Максимального эффекта система достигает при внедрении ее в национальном масштабе.

5.Разработана методика расчета основных параметров механизма мультипликации налогов, позволяющая определять режимы, при которых система ипотечного жилищного кредитования строительства становится самодостаточной. Для этих целей введен коэффициент мультипликации налогов, как отношение прироста налогов к величине дополнительных инвестиций, порождающих эти дополнительные налоги к реальном секторе экономики. Выявлены зависимости, позволяющие определять относительную и абсолютную величины предельного значения ипотечного кредита в зависимости от суммы дополнительных инвестиций и коэффициента мультипликации налогов.

6.Обоснован механизм рефинансирования в системе ипотечного кредитования переходной экономики, включающий эмиссию ипотечных ценных бумаг, меры снижения рисков инвесторов и кредиторов, а также меры экономического стимулирования, повышающие их эффективную доходность. В предложенной модели механизм рефинансирования в условиях переходной экономики приводится в движение механизмом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных экономиках. Разработанный механизм рефинансирования не только обеспечивает функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, но и влияет на стабилизацию внешних экономических условий за счет развития реальною сектора экономики, а при стабилизации внешних условий трансформирует переходную модель в классические формы.

7.Разработана методика повышения доходности инвесторов в механизме рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования. Для условий переходной экономики выведены формулы расчета эффективной доходности потенциальных инвесторов низкодоходных ипотечных ценных бумаг.

37

8.Определена стратегия поэтапного развития системы ипотечного кредитования жилищного строительства в России с использованием промежуточных форм. Стратегия предусматривает создание системы ипотечного кредитования снизу: вначале создание первичного рынка ипотеки, а лишь за тем формирование вторичного рынка. Сделан вывод, что первичной ячейкой системы ипотечного кредитования в переходной модели в России является муниципальная система. По мере интеграции системы от муниципального уровня до национального происходят стабилизационные экономические процессы, вызванные функционированием самой системы ипотечного жилищного кредитования. Каждый очередной этап не только участвует в формировании элементов системы, но и совершенствует ее внешнюю среду.

9.В работе представлена разработанная и внедренная модель управления

ипотечным жилищным кредитованием муниципальных образований. Разработаны экономические механизмы управления городской инфраструктурой рынка жилья и схема управления финансированием строительства жилья в системах ипотечного кредитования. Выделены основные подсистемы управления муниципальной системой ипотечного кредитования, которые заложены в основу внедренной в г. Сарове автоматизированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях.

10.Выполненный в работе анализ эффективности внедренной модели управления муниципальной системой ипотечного жилищного кредитования показывает возможности роста производства в реальном секторе экономики, выявляет заметные улучшения экономических показателей строительных организаций, предприятий строийиндустрии и, как следствие, увеличение налоговых отчислений в бюджет. Опыт действующей в Сарове системы демонстрирует реальные успехи в решении социальных проблем населения муниципального образования, улучшение жилищных условий, создание новых рабочих мест и увеличение реальных доходов работников предприятий промышленностроительного комплекса.

Процесс внедрения муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования жилищного строительства позволит постепенно шаг за шагом мобилизовать внутренние резервы отечественной экономики - финансовые средства, хранящиеся у населения, простаивающие производственные мощности, невостребованные трудовые ресурсы, что в конечном итоге будет способствовать восстановлению и развитию народного хозяйства

38