4946

11

Таблица 9

Исходные данные по сопоставимым объектам

Занятие 5

Задача 1. Произвести оценку рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации. Объектом оценки является торговый центр «Мечта», расположенный в Нижнем Новгороде на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро. Показатели объекта оценки сведены в табл. 10.

Задача 2. Произвести оценку рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков. Объектом оценки является торговый центр «Мечта», расположенный в Нижнем Новгороде на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро. Полученные в результате анализа рынка величины, необходимые для прогнозирования денежных потоков от оцениваемого объекта, сведены в табл. 11.

Занятие 6

Задача 1. Необходимо определить стоимость создания офисного здания методом сравнительной единицы. Основные характеристики объекта недвижимости: площадь земельного участка – 11,4 га, общая площадь здания – 41 090 м2, полезная площадь – 35000 м2, объем здания – 145 260 м3, дата постройки 2000 г.

12

Задача 2. На основе данных о стоимости создания объекта и затрат на приобретение земельного участка, полученных при решении предыдущей задачи, рассчитать рыночную стоимость бизнес-центра. Физический износ рассчитать методом эффективного возраста (срока жизни).

Занятие 7

Задача 1. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет 400 000 тыс. руб. Необходимо рассчитать его стоимость затратным подходом.

Задача 2. Оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 12 лет назад, в 210 тыс. руб. По паспорту типового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни, который составляет 25 лет. Определите величину накопленного износа здания.

Задача 3. Оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м2 расположено на участке площадью 800 м2, здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет, текущая восстановительная стоимость здания составляет 2200 млн руб. Определить величину накопленного износа и текущую стоимость здания за вычетом износа.

Занятие 8

Задача 1. Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 500; затратный подход – 750; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж – 800. Определите итоговую стоимость недвижимости методом ранжированной оценки критериев стоимости.

Задача 2. Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 500; затратный подход – 750; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж – 800. Определите итоговую стоимость недвижимости методом распределения весовых коэффициентов.

8 семестр

Занятие 1

Задача 1. Оценить рыночную стоимость жилого комплекса. Характеристика оцениваемого объекта:

1. Дом переменной этажности (15/17/19/21) с 1-м нежилым этажом, с подземной автостоянкой, монолитно-кирпичный, сдан госкомиссии в апреле

2003 г.:

а) количество квартир – 204, общая площадь 23 873,8 м2; жилая площадь

14 454,8 м2;

б) нежилая площадь 1-го этажа (офисы) – 698,7 м2;

13

в) количество машино-мест в подземной автостоянке – 213; г) эффективная (потенциально приносящая доход) площадь здания с

учетом подземной парковки – 25 850,5 м2.

2.Планировка – современная, но не свободная (без межкомнатных перегородок).

3.Местоположение – Нижегородский район г. Нижнего Новгорода.

4.Инженерное и общее устройство – имеется телефон, радиаторы с терморегуляторами, охрана, видеонаблюдение, территория огорожена, квартиры подготовлены под чистовую отделку (отштукатурены, есть стяжка на полу). Объект можно отнести к классу жилья повышенной комфортности.

Занятие 2

Задача 1. Определить стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 40 м2, расположенной на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,7 м, площадь кухни 5,8 м2. Физический износ здания составляет 20%. Удаленность от центра составляет менее 1 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.

Задача 2. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты

–1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия

–300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Задача 3. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что: современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве – 110 тыс. руб.; установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 190 тыс. руб.; в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.

14

Занятие 3

Задача 1. Офисное здание выставлено на продажу за 5,5 млн $. Площадь помещений здания составляет 3000 м2. На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 200 $ за 1 м2 в год. Срок аренды заканчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание. Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 300 $ за 1 м2. Стоимость реконструкции 520 000 $. Реконструкция осуществляется в течение 3 месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 150 000 $, а операционные расходы – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5% в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 250 $ за 1 м2. Ставка дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 10, на последующие три – 12 и на оставшиеся – 13%. Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 5 млн. $ по ставке дисконта 12%. Необходимо сформулировать рекомендации клиенту (инвестору) по приобретению офисного здания.

Занятие 4

Задача 1. Оценка стоимости бизнеса и гудвилла была проведена для крупнейшей сети салонов красоты «Персона Лаб». Совокупная стоимость активов одного из салонов составляет 390 тыс. долл. США. В качестве готового бизнеса салон был оценен в 920 тыс. долл. США. Оцените гудвилл салона, используя оценку разности стоимости компании и рыночной стоимости всех ее активов.

Задача 2. Руководство ЗАО «Ангара» решило оценить гудвилл компании методом избыточных прибылей. Чистые активы компании составили 400 000 долл., а годовая чистая прибыль 80 000 долл.. В результате проведенного анализа деятельности предприятий аналогов было определено, что рентабельность их активов составляет в среднем 15 %. Определить гудвилл компании.

Задача 3. Рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40 000 долл., нормализованная чистая прибыль – 8000 долл. Средний доход на активы равен 15%. Ставка капитализации – 20%. Необходимо оценить стоимость гудвилла.

Задача 4. Предприятие владеет ноу-хау производства изделия. Затраты на производство изделий без использования ноу-хау составляют 6,5 $ за штуку.

15

При этом 45% себестоимости представляют собой затраты труда. Рассматриваемое предприятие продает 300 000 изделий в год. Ноу-хау дает предприятию возможность экономить на каждом выпускаемом изделии 1,25 $ за счет используемых материалов и 40% трудовых затрат. По прогнозам это преимущество сохранится в течение 6 лет. Необходимо оценить стоимость ноухау при ставке дисконта 15%.

Занятие 5

Задача 1. Срок службы станка равен 20 годам. Станок введен в

эксплуатацию в конце 2008 года. В результате неполной загрузки эффективный возраст станка оказался меньше действительного на 30%. Дата оценки - июнь 2015 года. Определить коэффициент физического износа станка.

Задача 2. После трех лет эксплуатации станок подвергся капитальному ремонту, в результате которого 20% деталей было заменено на новые. Определить коэффициент физического износа станка после капитального ремонта, учитывая, что срок службы его равен 25 годам.

Задача 3. Требуется определить коэффициент физического износа машины, нормативный срок службы которой равен Тн = 15 лет. Хронологический возраст машины Т = 8 лет. Предприятием установлена продолжительность ремонтного цикла Тр = 5 лет. За цикл потребительские свойства машины снизились на 50%. Капитальный ремонт восстановил их на 20%. Машина проработала после капитального ремонта Т = 3 года, коэффициент использования Кисп = 1,0.

Задача 4. Определить полную стоимость замещения (восстановительную стоимость) линии по шлифовке корпусной мебели по состоянию на январь 2015 г., если в июне 2013 г. она была приобретена по цене (без НДС) 2 000 000 руб. Причем средняя цена на аналогичное оборудование в июне 2013 г. была равна 1 500 000 руб., а в январе 2015 г. – 1 700 000 руб.

Задача 5. Определить полную стоимость замещения устройства для отсоса стружки модели УВП-1500, мощностью 1,5 кВт и скоростью 1200 м3/ч, если известно, что аналогичное устройство УВП-1200, мощностью 1,2кВт и скоростью 1200 м3/ч имеет цену 10 800 руб. (с НДС). Коэффициент торможения по мощности 0,87, а по скорости 0,92.

Занятие 6

Задача 1. Определите рыночную стоимость предприятия А, годовая выручка которого составляет 750 000 руб., прибыль – 50 000 руб. Аналогом является предприятие В, рыночная стоимость 1 акции которого составляет 20 руб., число акций в обращении 800 000 шт., годовая выручка – 800 000 руб., прибыль 70 000 руб.

16

Таблица 12

Показатели баланса предприятий

Задача 2. Используя данные табл. 13, провести оценку рыночной стоимости ОАО «Кит», для которого аналогом является ОАО «ТТМ». Стоимость 1 акции ОАО «ТТМ» – 18 тыс. руб. Всего выпущено 10 000 акций. При расчёте рыночной стоимости ОАО «Кит» удельный вес стоимости, рассчитанный по мультипликатору цена/чистая прибыль, принимается за 60%, а удельный вес стоимости, рассчитанный по мультипликатору цена/денежный поток, – за 40%.

«Вымпел», если известно, что:

а) рыночная стоимость одной акции компании «Исток» – ближайшего аналога равна 13 руб.;

б) общее количество акций компании «Исток», указанное в её опубликованном финансовом отчёте, составляет 90 000 акций, из них 15 000 выкуплены компанией и 6000 ранее выпущенных акций приобретены, но ещё не оплачены;

в) доли заёмного капитала оцениваемой компании и компании-аналога в балансовой стоимости их совокупного капитала сопоставимы;

г) средние ставки процента по кредитам, которыми пользуются рассматриваемые компании, соответствуют рыночным;

д) компании находятся в одном регионе и пользуются одинаковыми налоговыми льготами;

е) объявленная прибыль компании-аналога до процентов и налогов равна 0,6 млн руб., процентные платежи этой компании в отчётном периоде были 160 000 руб., уплаченные налоги с прибыли – 115 000 руб.;

ж) прибыль оцениваемой компании до процентов и налогов равна 0,8 млн руб., процентные платежи составили 140 000 руб.; уплаченные налоги с прибыли составили 155 000 руб.

18

72 тыс. руб. Ставка дохода на инвестиции 10%. Продолжительность экономической жизни сооружения 50 лет.

Задача 5. Определить методом техники остатка рыночную стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить автозаправочную станцию (АЗС) на три колонки. Удельные капитальные вложения на одну колонку определены в 48 780 руб. Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее: в течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля; одна заправка в среднем равна 20 литрам; чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 руб. Планируемая доходность от объекта недвижимости – 12 %. Срок экономической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.

Занятие 8

Задача 1. Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 500; затратный подход – 750; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж – 800. Определите итоговую стоимость недвижимости методом анализа иерархий.

Литература, рекомендуемая для подготовки к практическим занятиям

1.Асаул А. Н., Асаул А. Н., Асаул М. А., Старинский В. Н. Оценка собственности. Оценка собственности : Учебное пособие / Асаул А. Н. - СанктПетербург : Институт проблем экономического возрождения, СанктПетербургский государственный архитектурно-строительный университет,

2013. - 158 с.

2.Трубина И. В., Степанова О. В. Методические указания для проведения практических занятий и выполнения расчетной работы по дисциплине "Оценка собственности" для магистрантов направления 270800.68 "Стр-во". Профильная направленность "Экспертиза и управление недвижимостью. Инвестиционностроительный инжиниринг" – Н.Новгород : ННГАСУ, 2014. – 76 с.

3.Хавин Д. В., Башева А. В., Ноздрин В. В., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Табунов И. В. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.1 : Оценка недвижимости Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.

4.Хавин Д. В., Касс М. Е., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Целиков А. Н. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.2 : Оценка бизнеса Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.

19

3.Рекомендации по организации самостоятельной работы

Впроцессе самостоятельной работы студент приобретает навыки самоорганизации, самоконтроля, самоуправления и становится активным самостоятельным субъектом учебной деятельности.

Основной формой самостоятельной работы студента является изучение конспекта лекций, его дополнение рекомендованной литературой, подготовка к практическим занятиям, самостоятельное решение задач по пройденному материалу, выполнение расчетно-графических работ, подготовка к экзамену и дифференцируемому зачету.

Выполняя самостоятельную работу под контролем преподавателя, студент должен:

-освоить минимум содержания, выносимый на самостоятельную работу студентов и предложенный преподавателем в соответствии с Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования по данной дисциплине;

-планировать самостоятельную работу в соответствии с графиком самостоятельной работы;

-осуществлять самостоятельную работу в организационных формах, предусмотренных учебным планом и рабочей программой;

-выполнять самостоятельную работу и отчитываться по ее результатам в соответствии с видами и сроками отчетности по самостоятельной работе студентов.

План самостоятельной работы представлен в табл. 15.

20