4946

31

5. Рекомендации по подготовке к экзамену и дифференцированному зачету

Экзамен является основным и итоговым средством контроля и оценки реализации компетентностных требований, представляемых образовательным стандартом по дисциплине «Оценка собственности». В соответствии с пакетом компетенций, определяющих содержание и характер знаний, умений и навыков студентов по данной дисциплине, определяются критерии оценивания, а на основе разработанного преподавателем и объявленного студентам перечня вопросов, рекомендуемых для подготовки к экзамену и дифференцированному зачету (зачету с оценкой), составляются билеты, содержание которых до студентов не доводится. Экзамен проводится в устной форме по билетам, каждый билет состоит из 2 теоретических вопросов, дифференцированный зачет – в письменной форме, в виде решения двух задач. Результат освоения дисциплины при сдаче экзамена и дифференцированного зачета фиксируется в ведомости и зачетной книжке с соответствующей словесной оценкой и баллом. Студенты, не выполнившие практические задания или не защитившие расчетно-графическую работу в установленные учебным планом сроки, к экзамену или диф. зачету не допускаются. Студентам, не сумевшим продемонстрировать необходимые минимальные знания, умения и навыки в соответствии с критериями оценки в ходе экзамена или диф. зачета, либо использующим в ходе экзамена или диф. зачета неразрешенные источники и средства для получения информации, выставляется «неудовлетворительно» или «не зачтено» соответственно. В случае неявки студента на экзамен или диф. зачет преподавателем делается отметка в ведомости «не явился». Не допущенные, не сдавшие или не явившиеся на экзамен или диф. зачет студенты направляются на пересдачу, максимальное количество пересдач - 2.

Вопросы для подготовки к экзамену в 7 семестре

1.Методологические основы оценки собственности.

2.Понятие оценочной деятельности.

3.Субъекты и объекты оценочной деятельности.

4.Регулирование оценочной деятельности (Закон об оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки).

5.Обязанность проведения оценки. Потребность в оценке.

6.Информационно-методические аспекты оценки. Информационная база

оценки.

7.Правовые основы проведения анализа и оценки собственности.

8.Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости.

9.Принципы оценки собственности, связанные с рыночной средой.

10.Принципы пользователя при оценке недвижимости.

11.Принципы оценки недвижимости, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям на нем находящимся.

12.Цели оценки недвижимости.

13.Основные виды стоимости.

14.Процесс оценки недвижимости и его этапы.

32

15.Анализ рынка в процессе оценки.

16.Требования к отчету об оценке.

17.Экспертиза отчетов об оценке.

18.Анализ наиболее эффективного использования (Критерии НЭИ. Варианты анализа НЭИ земельного участка. Методы анализа НЭИ).

19.Затратный подход к оценке недвижимости (Общая характеристика подхода. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений. Износ и устаревание улучшений).

20.Природа физического износа и методы его оценки. Методы оценки функционального устаревания.

21.Методы оценки внешнего (экономического) устаревания.

22.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

23.Сравнительный подход к оценке недвижимости (Особенности применения подхода. Выбор единиц сравнения. Элементы сравнения. Методы проведения корректировок).

24.Доходный подход к оценке недвижимости (Общая характеристика подхода. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков. Анализ финансовых коэффициентов в оценке недвижимости).

25.Доходный подход к оценке недвижимости (Ставки капитализации и дисконтирования).

26.Доходный подход к оценке недвижимости (Метод прямой капитализации. Метод капитализации по норме отдачи).

27.Состав нематериальных активов. Применение доходного подхода в оценке нематериальных активов: метод избыточных прибылей, метод преимущества прибылей, метод освобождения от роялти, метод дисконтированных денежных потоков.

28.Особенности оценки объектов незавершенного строительства.

29.Согласование результатов оценки (Процедура и критерии согласования. Метод экспертных оценок. Метод анализа иерархий).

30.Применение затратного подхода в оценке нематериальных активов. Определение стоимости гудвилла. Оценка стоимости интеллектуальной собственности.

31.Оценка машин и оборудования сравнительным подходом.

32.Оценка объектов имущественного комплекса.

33.Проблемы приватизации предприятий. Зарубежный опыт приватизации.

34.Особенности земли как объекта оценки. Мониторинг земель города, разбивка их на участки и освоение земель.

35.Нормативная цена земли.

36.Методы оценки земли: единицы сравнения, базового участка, распределения, капитализации, техники остатка.

33

Примеры задач для подготовки к дифференцированному зачету в 8 семестре

1. Определить стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 60 м2, расположенной на первом этаже девятиэтажного панельного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствует мусоропровод, санузел в квартире раздельный, комнаты смежные, высота помещений 2,8 м, площадь кухни 6 м2. Физический износ здания составляет 32 %. Удаленность от центра составляет 3 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен

1,0.

2.Оцените износ методом разбиения для трехэтажного административного здания общей площадью 900 м2, расположенного на участке 800 м2; здание построено 30 лет назад, имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 3,2 млн руб. При оценке здания установлена необходимость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 90 и 76 тыс. руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 90 и 150 тыс. руб.

3.Руководство ЗАО «Премиум» решило оценить гудвилл компании методом избыточных прибылей. Чистые активы компании составили 500 000 долл., а годовая чистая прибыль 90 000 долл. В результате проведенного анализа деятельности предприятий аналогов было определено, что рентабельность их активов составляет в среднем 20 %. Определить гудвилл компании.

4.Требуется определить коэффициент физического износа горизонтальнофрезерного станка, выпускаемого Нижегородским АО «ЗеФС». Нормативный срок службы 20 лет (Всс). Станок эксплуатировался с неполной нагрузкой в течение 18 лет (Вх). При осмотре и анализе его технического состояния с привлечением инженерно-технических работников, обслуживающих станок, определили, что станок может проработать еще 5 лет (Во) при качественном техническом обслуживании.

5.Требуется определить коэффициент физического износа пресса механического. Годовая норма амортизационных отчислений для А = 7,7%. Хронологический возраст 12 лет. На седьмом году эксплуатации были заменены 15% деталей пресса. Через 20 000 часов наработки (9 лет эксплуатации) произведен капитальный ремонт пресса, 25% деталей и узлов заменены на новые.

6.Определить полную стоимость замещения сушильной камеры на древесных отходах емкостью 10 м3, оборудованной системой автоматики. Аналогичные сушильные камеры без автоматики имеют следующие параметры и цены (без НДС): модель КСТ-8 - 8 м3 - 2 870 000 рублей, модель КСТ-12 - 12 м3 - 3 100 000 рублей. Система автоматики стоит (без НДС) 149 000 рублей.

7.Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

34

фундаменты – 11%; стены – 14%; перекрытия – 25%; кровля – 18%; полы – 35%; окна – 50%; отделочные покрытия – 40%; внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 50%; прочие – 30%.

8.Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что: при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.; оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

9.Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка – 700 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 550 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 80 тыс. руб.

10.Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 500 до 700 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 100 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома – 300 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 100 тыс. руб.

11. Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

12.Рассчитайте стоимость компании «Прогресс» методом дисконтированных денежных потоков при допущении, что ставка дисконтирования будет равна 16%. Чистые денежные потоки, прогнозируемые по компании, следующие: 1 год – 200 тыс. руб., 2 год – 350 тыс. руб., 3 год – 425 тыс. руб., 4 год – 580 тыс. руб., 5 год – 720 тыс. руб. Начиная с шестого года денежные потоки будут расти на 9% в год.

13. Используя данные табл. 16, провести оценку рыночной стоимости ОАО «Дом», для которого аналогом является ОАО «Ника». Стоимость 1 акции ОАО «Ника» – 27 тыс. руб. Всего выпущено 15 000 акций. При расчёте

35

рыночной стоимости ОАО «Дом» удельный вес стоимости, рассчитанный по мультипликатору цена/чистая прибыль принимается за 60%, а удельный вес стоимости, рассчитанный по мультипликатору цена/денежный поток – за 40%.

14.Рассчитать ликвидационную стоимость предприятия, используя следующие данные баланса:

-основные средства – 12 500 тыс. руб.

-запасы – 1 400 тыс. руб.

-дебиторская задолженность – 1 600 тыс. руб.

-денежные средства – 800 тыс. руб.

-долговые обязательства – 3 600 тыс. руб.

-кредиторская задолженность – 1 900 тыс. руб.

Согласно заключению оценщика основные средства стоят на 15% дороже, 50% запасов устарело и может быть продано за 60% балансовой стоимости, 60% дебиторской задолженности не будет собрано. Выходные пособия работникам и прочие затраты на ликвидацию составят 1800 тыс. руб.

15.Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты стоимости (тыс. руб.): доходный подход, метод капитализации земельной ренты – 600; затратный подход – 850; сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж – 700. Определите итоговую стоимость недвижимости методом анализа иерархий.

36

Литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Асаул А. Н., Асаул А. Н., Асаул М. А., Старинский В. Н. Оценка собственности. Оценка собственности : Учебное пособие / Асаул А. Н. - СанктПетербург : Институт проблем экономического возрождения, СанктПетербургский государственный архитектурно-строительный университет,

2013. - 158 с.

4.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

5.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

6.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.1. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 74 с.

7.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.2. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 39 с.

8.Трубина И. В., Степанова О. В. Методические указания для проведения практических занятий и выполнения расчетной работы по дисциплине "Оценка собственности" для магистрантов направления 270800.68 "Стр-во". Профильная направленность "Экспертиза и управление недвижимостью. Инвестиционностроительный инжиниринг" – Н.Новгород : ННГАСУ, 2014. – 76 с.

9.Хавин Д. В., Башева А. В., Ноздрин В. В., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Табунов И. В. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.1 : Оценка недвижимости Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.

10.Хавин Д. В., Касс М. Е., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Целиков А. Н. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.2 : Оценка бизнеса Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.

Степанова Ольга Владимировна

ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ

Учебно-методическое пособие по подготовке к лекциям, практическим занятиям (включая рекомендации по организации

самостоятельной работы) и выполнению расчетно-графических работ по дисциплине «Оценка собственности» для обучающихся по направлению подготовки

08.03.01 Строительство, профиль Экспертиза и управление недвижимостью

===============================================================

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

603950, Нижний Новгород, Ильинская, 65 http://www.nngasu.ru.srec@nngasu.ru