4946

21

7 семестр

Раздел 1 Методологические основы оценки собственности. Информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки

Вопросы для проверки

1.Что такое оценочная деятельность?

2.Каковы цели и задачи оценки?

3.Приведите примеры объектов оценки.

4.Кто является субъектами оценки?

5.Дайте определения понятиям рыночной, инвентаризационной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой стоимостей.

6.Перечислите, что в соответствии с Гражданским Кодексом относится к недвижимости.

7.В каких случаях является обязательным проведение оценки при вовлечении в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации и находящихся в частной собственности?

8.Какие нормативно-правовые акты регулируют оценочную деятельность?

9.Какие Федеральные стандарты оценки существуют в РФ?

10.Какие права в соответствии с положениями Гражданского Кодекса и Закона об оценке могут быть оценены?

11.В чем заключается сущность саморегулирования?

12.Какие макроэкономические данные необходимы для исследования общего состояния экономики при оценке недвижимости?

13.Какие пять базовых блоков формируют массив внутренней информации при оценке недвижимости?

14.Какие источники формируют информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для Нижегородской области?

Рекомендуемая литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

22

Раздел 2 Основные цели и принципы оценки собственности

Вопросы для проверки

1.Приведите примеры принципов, основанных на представлениях потенциального собственника.

2.Приведите примеры принципов, вытекающих из процесса эксплуатации недвижимости.

3.Приведите примеры принципов, обусловленных действием рыночной

среды.

4.В чем сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования?

5.Что относится к физическим факторам, определяющим стоимость объектов недвижимости?

6.Что относится к экономическим факторам, определяющим стоимость объектов недвижимости?

7.Что относится к экологическим факторам, определяющим стоимость объектов недвижимости?

8.Что относится к социальным факторам, определяющим стоимость объектов недвижимости?

9.Что относится к факторам государственного регулирования, определяющим стоимость объектов недвижимости?

10.Какие этапы включает процесс оценки?

11.Перечислите требования к содержанию отчета об оценке.

Рекомендуемая литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

Раздел 3 Подходы, методы и технологии оценки собственности

Вопросы для проверки

1. Перечислите методы и дайте их краткие характеристики для сравнительного подхода.

24

6. Что такое приватизация?

7.Какова цель ФЗ «О приватизации жилищного фонда»?

8.Какой процесс называется деприватизация?

9.Как определить стоимость приватизированной квартиры (комнаты)?

10.Из каких этапов состоит приватизационный процесс?

11.Какие объекты относятся к объектам незавершенного строительства?

12.Каковы могут быть причины остановки строительства?

13.В каких случаях необходима оценка объектов незавершенного строительства?

14.Опишите процесс оценки объектов незавершенного строительства.

15.Перечислите факторы, влияющие на стоимость объекта незавершенного строительства.

16.Какие методы используют при оценке объектов незавершенного строительства?

Рекомендуемая литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

Раздел 5 Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности

Вопросы для проверки

1.Дайте определение понятию «интеллектуальная собственность».

2.В чем состоят особенности оценки стоимости объектов интеллектуальной собственности?

3.Какие права включает интеллектуальная собственность?

4.Что относится к объектам авторского права и промышленной собственности?

5.Каковы формы правовой охраны объектов интеллектуальной собственности?

6.Чем отличаются нематериальные активы от интеллектуальной собственности?

25

7.Что такое рыночные активы, человеческие активы, инфраструктурные

активы?

8.Что не включается в состав нематериальных активов?

9.Что такое активы типа гудвилл?

10.Какие используют подходы и методы оценки стоимости нематериальных активов?

11.Как определить итоговую величину стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов?

12.Чем отличается роялти от паушального платежа?

Рекомендуемая литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

Раздел 6 Оценка недвижимости, приносящей доход. Оценка стоимости машин и оборудования

Вопросы для проверки

1.Что понимается под машинами и оборудованием при их оценке?

2.Каковы отличия машин и оборудования при оценке от зданий и сооружений?

3.Какие методы сравнительного подхода целесообразно применять при

оценке?

4.Какие этапы включает схема оценки машин и оборудования?

5.Каковы правила выбора аналога и подготовки рыночной информации?

Рекомендуемая литература

1. Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

26

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

Раздел 7 Особенности оценки объектов производственного назначения и нежилых объектов при их приватизации. Оценка предприятий (бизнеса)

Вопросы для проверки

1.Дайте определения понятиям «предприятие» и «бизнес».

2.Каковы цели определения стоимости предприятий?

3.Какие правовые документы регламентируют оценку предприятий?

4.Каковы особенности бизнеса как объекта оценки?

5.Перечислите факторы, учитываемые при определении стоимости бизнеса.

6.Какие методы используются в рамках оценки стоимости предприятия (бизнеса)?

7.В чем выражается суть антикризисного управления предприятием?

8.Дайте определение понятию «реструктуризация».

9.Как производится оценка контрольной и миноритарной доли собственности и определение итоговой величины стоимости предприятия?

10.Как производится оценка ликвидационной стоимости предприятия?

11.Что представляет собой система мониторинга и управления стоимостью бизнеса предприятия?

Рекомендуемая литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

27

Раздел 8 Оценка земельной собственности, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков

Вопросы для проверки

1.В чем различие понятий «земля» и «земельный участок»?

2.Дайте понятие «земельного участка» и перечислите его основные характеристики.

3.Каким образом земли в Российской Федерации подразделяются на категории по целевому назначению?

4.Какие существуют виды разрешенного использования земельных участков?

5.Каковы цели проведения оценки земельных участков?

6.Приведите примеры улучшений земельного участка.

7.Какие методы оценки применяют для расчёта рыночной стоимости земельного участка?

8.В чём заключается экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости земельного участка?

9.Для оценки каких земельных участков может быть использована техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок?

10.В чём состоит экономическое содержание сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка?

11.Раскройте экономическое содержание затратного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка и сферу его применения.

Рекомендуемая литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

8 семестр

Самостоятельная работа в 8 семестре посвящена выполнению практических заданий (см. п.2), на которые не хватило аудиторного времени, а также решению расчётно-графической работы и подготовке к дифференцированному зачету.

28

4. Рекомендации по выполнению расчетно-графических работ

Расчетно-графическая работа – это самостоятельная работа студента, предназначенная для более полного усвоения пройденного им материала по определенному предмету. Суть данного вида работы – предоставление не только теоретического, но и практического материала, поэтому РГР обязательно должна содержать определенные расчеты, графики, таблицы, диаграммы.

РГР должна состоять из обоснования выбранной темы; характеристик объекта и предмета исследования; проведения основных расчетов; предоставления полученных результатов в удобной форме: таблицы, графики, диаграммы; выводов и рекомендаций; списка литературы и приложений (если таковые имеются).

Перечень требований, которые студент должен соблюдать при подготовке расчетно-графической работы:

1.Нижняя граница количества страниц - 10, верхняя граница количества страниц не указывается. Студенту всего лишь нужно полностью раскрыть теоретическую часть работы и верно выполнить все расчеты.

2.Страницы работы должны быть пронумерованы. Каждая глава должна начинаться с нового листа. Отступы на странице – стандартные (2,5 см слева и по полтора сантиметра с остальных сторон). Шрифт – Times New Roman, 14, выравнивание текста - по ширине, абзацный отступ 1,25см.

3.РГР обязательно должна иметь титульный лист, где указывается исследуемая тема, а также ФИО студента, преподавателя, № группы.

4.В список использованных источников и литературы включаются все изученные или использованные книги, статьи, нормативные акты и другие источники, имеющие отношение к избранной теме, независимо от того, цитируются ли они в работе.

5.В Приложение выносится дополнительный материал, который может нарушить связность изложения основного содержания и препятствовать его целостному восприятию. Это особенно касается громоздких таблиц, схем, формул и т. п. Иллюстрации и таблицы, которые расположены на отдельных листах работы, включают в общую нумерацию страниц, но они не входят в общий объем работы. Каждое приложение следует начинать с нового листа с указанием посередине строки слова «Приложение», напечатанного заглавными буквами, после которого следует арабская цифра, обозначающая его последовательность. Приложение должно иметь содержательный заголовок, который выравнивается по центру.

Пример задания для расчетно-графической работы

7 семестр

Требуется определить рыночную стоимость офисного центра методом дисконтированных денежных потоков. Ставка арендной платы для офисных центров, аналогичных оцениваемому, установлена законодательным органом в

29

размере 130 руб./м2. Годовой темп роста арендной платы 20%. Предполагаемый срок владения 4 года. Площадь всех помещений, которые могут быть сданы в аренду составляет 8000 м2. Коэффициент загруженности помещений, по анализу экспертов будет составлять в первые 3 года 90%, затем 95%. Дополнительный доход каждый год будет составлять 43 500 руб. Операционные расходы 70 000 руб. ежегодно. Для определения коэффициента капитализации оценщик использует метод кумулятивного построения, опираясь на следующие данные: ставка рефинансирования, установленная ЦБ составляет 8,5%; прогнозируемая величина годовой инфляции 11%; среднерыночной срок экспозиции 4 месяца; ожидаемый рост рынка 0,3%. Предпринимательский риск рассчитан экспертным путем и представлен в раздаточном материале.

8 семестр

Провести анализ рынка офисной недвижимости г. Нижнего Новгорода и определить стоимость бизнес-центра с участком земли затратным подходом.

Затраты на приобретение земельного участка предлагается определить методом дисконтированных денежных потоков, если известно, что средняя ставка аренды земельного участка в конце 1 года – 150,3 руб./м2; предполагаемый темп роста ставки аренды 20% ежегодно; площадь земельного участка 7000 м2; предполагаемый срок владения 3 года; величина реверсии (перепродажи) земельного участка 8 000 000 руб. в конце 3 прогнозного года; ставка дисконтирования 23,4%.

Затраты на разработку проекта и строительство аналогичного здания составят 6 500 000 руб. Затраты на предпринимательское вознаграждение составят 10% от затрат на разработку проекта и строительство здания.

Определить совокупный износ здания, если известно, что физический износ здания, как % от затрат на разработку проекта и строительство аналогичного здания можно определить по методики БТИ исходя из информации о физическом износе его конструктивных элементов (в скобках даны значения удельного веса конструктивных элементов, % и износа, % соответственно): фундаменты (14; 10); стены (43; 15); перекрытия (11; 20); кровля (7; 10); отделочные покрытия (5; 30); внутренние сантехнические и электротехнические устройства (10; 50); прочие (?; 25). Итого: 100%.

Определить устранимый функциональный износ. Неустранимый функциональный износ отсутствует. Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 450 000 руб., физический износ существующей электроарматуры – 27 500 руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 10 000 руб., стоимость возврата материалов – 23 400 руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 19 000 руб.

Определить внешний износ, если известно, что чистые потери дохода от объекта недвижимости (здание и земельный участок) после устранения исправимого физического и функционального износа – 210 000 руб., коэффициент капитализации 20%.

30

Литература, рекомендуемая для выполнения расчетно-графических работ

1.Трубина И. В., Степанова О. В. Методические указания для проведения практических занятий и выполнения расчетной работы по дисциплине "Оценка собственности" для магистрантов направления 270800.68 "Стр-во". Профильная направленность "Экспертиза и управление недвижимостью. Инвестиционностроительный инжиниринг" – Н.Новгород : ННГАСУ, 2014. – 76 с.

2.Хавин Д. В., Башева А. В., Ноздрин В. В., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Табунов И. В. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.1 : Оценка недвижимости Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.

3.Хавин Д. В., Касс М. Е., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Целиков А. Н. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.2 : Оценка бизнеса Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.