7353

21

соответствие требованиям технических регламентов, нормативных документов и проектной документации.

Техническое регулирование строительства относится к исключительной компетенции федеральных органов власти.

Правительство РФ утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований закона № 384-ФЗ.

В целях систематизации и повышения доступности информации обо всех действующих нормативных технических документах в строительстве, в том числе об актуальных редакциях таких документов и порядке их применения, сформирован реестр нормативных технических документов, применяемых при проектировании и строительстве зданий и сооружений.

Ознакомиться с текстами официально изданных экземпляров сводов правил можно на официальном сайте Федерального автономного учреждения «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» (ФАУ «ФЦС»).

Ни одно здание и сооружение не может быть введено в эксплуатацию, если его технические характеристики не соответствуют нормативам национальных стандартов и сводов правил.

8.3 Порядок выдачи разрешения на реконструкцию (строительство)

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным:

•градостроительным регламентом,

•проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом,

•проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ),

•проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

22

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

По общему правилу строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, а осуществление указанных действий при отсутствии разрешения является основанием для привлечения к административной ответственности и (или) признания строительства самовольным.

Самовольная постройка не является оборотоспособной, то есть в отношении нее нельзя заключать какие-либо сделки, а также запрещается ее использовать.

Сделки, заключенные в отношении самовольной постройки, являются недействительными.

Статья 51 ГрК РФ предусматривает перечень, когда выдача разрешения на строительство не требуется, например в случае:

•строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

•строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

•строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

•капитального ремонта объектов капитального строительства и др.

8.4 Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного

23

объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик (либо технический заказчик на основании договора и доверенности) обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство (разрешительный орган), непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

1)правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;

2)градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3)разрешение на реконструкцию (строительство);

4)акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

5)акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6)документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии), а также документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии;

7)схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство, за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

8)заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ГрК РФ) о соответствии построенного, реконструированного

24

объекта капитального строительства указанным в ГрК РФ требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти, выдаваемое в случаях, предусмотренных ГрК РФ;

9) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда

врезультате аварии на опасном объекте;

10)акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного

наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;

11) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Правительством РФ, помимо указанных в ГрК РФ документов, могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

В ГрК РФ прямо не перечислены случаи, когда не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Следует учитывать, что нет необходимости в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если отсутствует необходимость в получении разрешения на строительство.

9 Строительный контроль и государственный строительный надзор

Строительный контроль и надзор проводятся в процессе выполнения работ в отношении объекта капитального строительства с целью недопущения нарушений градостроительного законодательства или своевременного предотвращения негативных последствий таких нарушений.

25

Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию).

В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства.

Государственный строительный надзор осуществляется при:

1)строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ;

2)реконструкции объектов капитального строительства, в том числе при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства, в том числе указанных работ по сохранению объектов культурного наследия, подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ.

Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление федерального государственного строительного надзора, при строительстве, реконструкции всех объектов, указанных в пункте 5.1 статьи 6 ГрК РФ.

26

Федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, являются:

•Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор, https://www.gosnadzor.ru);

•иные федеральные органы исполнительной власти, на которые указами Президента РФ возложено осуществление государственного строительного надзора.

10 Зависимость сроков эксплуатации зданий и сооружений от состояния их технико-экономических показателей

Впроцессе эксплуатации здания и сооружения подвергаются износу. Износ отдельных элементов здания может быть устранен путем их замены выборочным или комплексным капитальным ремонтом и реконструкцией.

Износ – многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него укладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.

Взависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяют на физический, функциональный и внешний.

Критерием оценки технического состояния здания в целом, его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурноэстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

27

Физический и функциональный типы износа определяют состоянием самого объекта, внешний – воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа расходы, по ликвидации которого не превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым.

Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости. Рассмотрим содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок (рис. 1).

Эффективный

возраст

Оставшийся срок экономической жизни

Срок экономической жизни

Срок физической жизни

Рис. 1. Срок жизни объекта недвижимости

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной

28

практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при техникоэкономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный срок жизни здания). Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

11 Определение рыночной стоимости офисного здания затратным подходом

Для решения задач, связанных с финансированием работ по реконструкции, необходимо, иметь представление об экономической целесообразности реконструкции зданий и сооружений, о методах техникоэкономической оценки реконструкции объектов недвижимости.

Применим затратный подход для оценки объекта недвижимости относящегося к малоактивному рынку. Недостаточность информации о состоявшихся сделках ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного подхода. В этих условиях только затратный подход, опирающийся на сметно-нормативную базу строительства, позволяет получить надежные результаты оценки недвижимости (зданий и сооружений).

Для выполнения данного практического задания по назначению преподавателя могут быть использованы следующие государственные сметные нормативы, а также укрупненные показатели стоимости строительства:

29

1)Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС);

2)Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС);

3)Справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости под общ. ред. В.С. Башкатова «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам» (УПБС-2001);

4)Студенты могут использовать сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС).

Объект оценки: прямоугольное в плане двухэтажное офисное здание, расположенное в одном из районных центров Нижегородской области.

Территориальный пояс: 1 Климатический район: II

Площадь этажа составляет 1500 м2.

Для выполнения практического задания студентам необходимо скорректировать величину площади этажа, умножив на вариантный

коэффициент (Квар.), рассчитываемый по формуле:

Квар. = 1 − 100 ,

где N – порядковый номер студента в списке группы.

Высота помещений общественных зданий с учетом требований свода правил СП 118.13330.2012* составляет 3 м.

Стены: кирпичные.

Фундаменты: бетонные ленточные. Перекрытия: железобетонные. Группа капитальности: I.

Характеристика внутренней отделки: повышенная.

На дату оценки оцениваемый объект эксплуатируется по прямому назначению.

Строительный объем оцениваемого объекта найдем умножением площади застройки на высоту здания: 1500 ∙ 3 ∙ 2 = 9000 м3.

Решение.

1)Определение восстановительной стоимости 1 м3 здания-аналога

вуровне цен по сборнику УПВС

Найдем значение восстановительной стоимости 1 м3 аналогичного здания по сборнику № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС), Отдел II Общественные здания (Административные здания двухэтажные кирпичные), таблица 85 для 1-го территориального пояса в ценах 1969 года составляет 20,4 руб.

Укрупненные показатели учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

а) прямые затраты; б) накладные расходы;

30

в) сметную прибыль; г) затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

д) прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм.

Вполной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.

Встоимость нового строительства, определяемую по сборникам УПВС, не включены НДС и прибыль предпринимателя (застройщика, девелопера).

Восстановительную стоимость (стоимость нового строительства) можно оценить по двум видам стоимостей:

1)Стоимость воспроизводства – это расчетная стоимость строительства

втекущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта;

2)Стоимость замещения – это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

2)Расчет восстановительной стоимости объекта оценки

вуровне цен по сборнику УПВС

Для определения восстановительной стоимости объекта оценки нужно укрупненный показатель (стоимость 1 м3) умножить на строительный объем оцениваемого офисного здания по формуле:

ВСУПВС = С1м3 ∙ зд. ,