7353

31

где ВСУПВС – восстановительная стоимость объекта оценки в уровне цен по сборнику УПВС;

С1м3 – восстановительная стоимость 1 м3 по сборнику УПВС, руб.;зд. – строительный объем оцениваемого здания, м3.

ВСУПВС = 20,4 ∙ 9000 = 183600 руб.

3) Определение индекса пересчета стоимости строительства из уровня цен по сборнику УПВС на дату оценки

Определение индекса пересчета стоимости строительства из уровня цен по сборнику УПВС на дату оценки выполним в несколько этапов.

3.1 Рассчитаем индекс перехода от цен сборника УПВС к нормативной базе 1984 г. по формуле:

ИУПВС−1984 = 1,18 ∙ 1,04 = 1,23 ,

где 1,18 – индекс цен согласно Постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек»;

1,04 – территориальный коэффициент к индексу цен для Нижегородской области.

3.2 Рассчитаем индекс перехода от нормативной базы 1984 г. к ценам 1991 г. по формуле:

И1984−1991 = 1,59 ∙ 0,97 = 1,54 ,

где 1,59 – письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 г. «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»;

0,97 – территориальный коэффициент к индексу цен для Нижегородской области.

3.3 Индекс перехода от нормативной базы 1991 г. к ценам по состоянию на 01.01.2000 г. (нормативная база 2001 года) принимается по данным Регионального информационного бюллетеня «Индексы цен в строительстве» Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области:

И1991−2001 = 12,02

3.4 Индекс перехода от нормативной базы 2001 г. к текущему уровню цен для Нижегородской области на практических занятиях принимается согласно рекомендациям преподавателя.

32

Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ к сметно-нормативной базе 2001 г. для Нижегородской области по объектам строительства на I квартал 2019 г. для административных зданий равен:

И2001−1 кв.2019 = 7,28

3.5 Найдем итоговое значение индекса пересчета стоимости строительства из уровня цен по сборнику УПВС на дату оценки по формуле:

ИУПВС−1 кв.2019 = ИУПВС−1984 ∙ И1984−1991 ∙ И1991−2001 ∙ И2001−1 кв.2019 .

ИУПВС−1 кв.2019 = 1,23 ∙ 1,54 ∙ 12,02 ∙ 7,28 = 165,75

4)Расчет восстановительной стоимости офисного здания

втекущем уровне цен (на дату оценки)

Полная восстановительная стоимость объекта оценки в текущем уровне цен определяется по формуле:

ПВСДО = ВСУПВС ∙ ИУПВС−1 кв.2019 ,

где ПВСДО – полная восстановительная стоимость офисного здания на дату оценки.

ПВСДО = 183600 ∙ 165,75 = 30431700 руб.

5) Определение величины физического износа объекта оценки

Применим нормативный метод определения величины физического износа (табл. 1) основанный на ведомственных строительных нормах Госгражданстроя ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Данные правила разработаны для жилых зданий, но могут применяться и для других видов объектов недвижимости. Удельный вес отдельных конструктивных элементов принимаем по таблице 85А сборника УПВС.

33

Таблица 1

Расчет физического износа нормативным методом

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный, а также износ внешнего воздействия.

34

Физический износ – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

6)Расчет восстановительной стоимости офисного здания

втекущем уровне цен с учетом накопленного износа

Рассчитаем значение восстановительной стоимости офисного здания в текущем уровне цен с учетом накопленного износа по формуле:

ОВС = ПВСДО ∙ (1 − 100%ИФ ) ,

ОВС = 30431700 ∙ (1 − 100%18 ) = 24953994 руб.,

где ОВС – остаточная восстановительная стоимость офисного здания на дату оценки.

7) Расчет итоговой величины рыночной стоимости офисного здания на основе затратного подхода

СЗД. = ОВС ∙ КПП ∙ КНДС ,

где СЗД.– стоимость офисного здания; КПП – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя

(застройщика, девелопера). Принимается равным: КПП = 1,25.

КНДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (НДС). Принимается равным: КНДС = 1,2.

СЗД. = 24953994 ∙ 1,25 ∙ 1,2 = 37430991 руб. или 37 430 000 руб.

Вывод: стоимость оцениваемого затратным подходом офисного здания на дату оценки составила 37 430 тыс. руб.

35

Список литературы

1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 190-ФЗ : [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года : одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года]. – URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/1012/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

2.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 51-ФЗ : Часть первая : [принят Государственной Думой 21 октября 1994 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

3.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 14-ФЗ : Часть вторая : [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

4.Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 188-ФЗ

:[принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года : одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года]. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/1273/

(дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

5.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 136-ФЗ

:[принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года : одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

6.Российская Федерация. Законы. О техническом регулировании :

Федеральный закон Российской Федерации № 184-ФЗ : [принят

https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/525/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

7. Российская Федерация. Законы. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений : Федеральный закон Российской Федерации № 384-ФЗ : [принят Государственной Думой 23 декабря 2009 года : одобрен Советом Федерации 25 декабря 2009 года]. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/1241/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

36

8.Российская Федерация. Законы. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности : Федеральный закон Российской Федерации № 123-ФЗ : [принят Государственной Думой 4 июля 2008 года : одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78699/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

9.Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : Федеральный закон Российской Федерации № 39-ФЗ : [принят

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_22142/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

10. Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

:Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ : [принят

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

11.Российская Федерация. Законы. О саморегулируемых организациях

:Федеральный закон Российской Федерации № 315-ФЗ : [принят

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_72967/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

12.Российская Федерация. Правительство. О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию : постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 : [редакция от 15 июля 2021 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_75048/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

13.Российская Федерация. Правительство. О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий : постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 года № 145 : [редакция от 09 августа 2021 года]. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/1260/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

14.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий : постановление Правительства Российской Федерации от 31 марта 2012 года

№272 : [редакция от 01 октября 2020 года]. – https://minstroyrf.gov.ru/docs/1221/

(дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

37

15.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг : постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года

№306 : [редакция от 29 сентября 2017 года]. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/8592/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

16.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность : постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года

№491 : [редакция от 29 июня 2020 года]. – URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/1262/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

17.Российская Федерация. Правительство. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») : постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 : [редакция от 31 июля 2021 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

18.Российская Федерация. Правительство. О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего

имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») : постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 : [редакция от 29 июня 2020 года]. –

Деятельность управляющего проектом (технического заказчика) : национальный стандарт Российской Федерации : утвержден и введен в

действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 16 декабря 2016 г. № 2043-ст : дата введения 2017-06-01. – URL: https://lms.nngasu.ru/pluginfile.php/61868/mod_resource/content/1/ГОСТ%20Р%20

57363-2016.pdf (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

38

21. МДК 2-03.2003. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда : издание официальное : постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. – URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/8602/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

22.МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда : издание официальное : утв. Госстроем РФ. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_93475/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

23.Публичная кадастровая карта Российской Федерации :

официальный сайт. – Москва. – URL: https://pkk.rosreestr.ru/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

24.Федеральная государственная информационная система территориального планирования : официальный сайт. – Москва. – URL: https://fgistp.economy.gov.ru/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

25.Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности Нижегородской области : официальный сайт. – Нижний Новгород. – URL: https://gisogdno.ru/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

26.Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве : официальный сайт. – Москва. – URL: https://fgiscs.minstroyrf.ru/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

27.Максимов, С. Н. Управление девелопментом недвижимости : учебник / С. Н. Максимов. – Москва : Проспект, 2017. – 332 с. – ISBN 978-5- 392-23884-2. – Текст : непосредственный.

28.Никифоров, А. Н. Экономика, оценка и управление недвижимостью : учебно-методическое пособие для студентов по направлению подготовки

08.03.01Строительство, профиль Промышленное и гражданское строительство, профиль Экспертиза и управление недвижимостью / Никифоров Алексей Николаевич, Овчинников Павел Александрович, Табунов Иван Валерьевич ; Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет. – Нижний Новгород : ННГАСУ, 2019. – 87 с. – Текст : непосредственный.

39

Овчинников Павел Александрович

ОРГАНИЗАЦИЯ И ЭКОНОМИКА РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Учебно-методическое пособие

по подготовке к лекциям и практическим занятиям (включая рекомендации обучающимся по организации самостоятельной работы) по дисциплине «Организация и экономика реконструкции зданий и сооружений»

для обучающихся по направлению подготовки 43.03.01 Сервис, направленность (профиль) Сервис

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

603950, Нижний Новгород, ул. Ильинская, 65. http://www. nngasu.ru, srec@nngasu.ru