7780

100

правовых норм на защиту интересов слабой стороны договора – рентополучателя).

Срок договора ренты может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты) и измеряться длиной оставшейся жизни получателя (пожизненная рента и как его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением) т.е договор длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым. поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее.

Форма договора письменная, удостоверяется нотариусом, а в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит государственной регистрации (ст.584 ГК).

Моментом заключения договора считается передача движимой вещи либо государственная регистрация договора при передаче недвижимости.

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст.606 ГК РФ)

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с

обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам.

Субъектами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК).

Единственным существенным условием во всех видах договора аренды является предмет, и только в договоре аренды недвижимости вторым существенным условием является и арендная плата.

101

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако ГК допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года с недвижимостью подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Расторжение (изменение) договора аренды. ГК называет следующие

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд (при краткосрочном договоре до 1 года) по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в следующих случаях если:

-арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо

досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Виды договора аренды:

1. Договор проката

102

По договору проката арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

-в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет.

-предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила),

предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК РФ). При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель обязан осуществлять и текущий и капитальный ремонт (ст.634 ГК РФ),а при аренде без экипажа эти обязанности возлагаются на арендатора (ст.644 ГК РФ).

3. Договор аренды зданий и сооружений По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется

передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Существенным условием, наряду с предметом, является арендная плата, при этом Правила определения цены, предусмотренные пункта 3 статьи 424 ГК РФ не применяются 4. Договор аренды предприятий

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в

5. Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

103

Вместе с тем договору лизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды: он содержит элементы и договора займа (между лизингодателем и лизингополучателем) и договора купли-продажи (лизингодатель покупает объект лизинга у продавца, становясь его собственником.)

Договор найма

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1.ст.671 ГК РФ).

Нанимателем может быть только физическое лицо, юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды (ст. 671 ГК РФ).

Договор является взаимным, возмездным, консенсуальным.

Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом и являющиеся пригодным по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем граждан (п.2 ст. 15 ЖК РФ).

Взависимости от форм собственности жилищный фонд может быть: частный, государственный и муниципальный (ст.19 ЖК РФ).

Виды договора найма:

-коммерческий – регулируется нормами главы 33 Гражданского кодекса РФ;

-социальный – правовая регламентация осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 г. и ст.672 ГК РФ.

Основанием возникновения жилищных правоотношений является ордер в социальном найме и договор - в коммерческом найме.

Договор социального найма заключается на основе сложного юридического состава, включающего в себя решение администрации о предоставлении жилого помещения и выдаче ордера, а коммерческий найм заключается на основании договора, представляющего собой свободное волеизъявление сторон относительно предмета договора.

Договор найма заключается в письменной форме.

Вкоммерческом найме поднайм допустим только с согласия наймодателя. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным перед наймодателем остается наниматель. Срок поднайма не может превышать срок договора найма. У нанимателя могут проживать временные жильцы на безвозмездной основе без согласия, но с уведомлением наймодателя сроком не более 6 месяцев.

Договор найма жилого помещения как коммерческий, так и социальный может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По требованию наймодателя, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения платы

104

за жилое помещение за 6 месяцев при долгосрочном (на 5 лет) найме, и более 2 раз подряд при краткосрочном (до 1 года) найме; разрушения или порчи жилого помещения, а также использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.

При расторжении коммерческого найма наниматель выселяется без предоставления иного жилого помещения.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения возможно в любое время по соглашению сторон. Основания расторжения аналогичны основаниям по коммерческому найму (ст. 83 ЖК РФ). Однако, выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится в судебном порядке с предоставлением других благоустроенных или неблагоустроенных жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона в лице органа государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация либо организации, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации обязуется передать другой стороне - гражданину, жилое помещение. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

105

Нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть гражданин, признанный по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:

1)доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер;

2)гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

Срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором.

Передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в

106

поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1)неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;

2)передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

3)наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления,

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

107

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Сохранение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилое помещение, изменении наймодателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий.

При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Договор подряда

Гражданский кодекс определяет договор подряда как договор, в силу которого одна сторона (подрядчик.) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК).

Вп. 2 ст. 702 ГК названы такие отдельные виды договора подряда, как:

-бытовой подряд,

-строительный подряд, -подряд на выполнение проектных и изыскательских работ,

-подрядные работы для государственных нужд.

Договор подряда является консенсуальным, возмездным и взаимным. Стороны в договоре подряда — заказчик и подрядчик. И заказчиком и

подрядчиком могут выступать как граждане, так и юридические лица. Граждане вправе принимать на себя выполнение работ, лишь, будучи

полностью дееспособными. Кроме того, если деятельность гражданина носит не разовый, а постоянный характер, то он должен иметь разрешение на право осуществления индивидуальной трудовой деятельности.

При построении договорных связей по принципу генерального подряда подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо — субподрядчиком (ст. 706 ГК РФ). Для привлечения генеральным подрядчиком субподрядчиков не требуется и согласие заказчика, поскольку риск выполнения всех работ несет генеральный подрядчик. Участие субподрядчика не допускается только в случае, когда из закона или договора вытекает обязанность подрядчика лично исполнить предусмотренную договором работу. При генеральном подряде ответственность перед заказчиком за выполнение всей работы несет генеральный подрядчик.

108

Предметом договора подряда является результат выполненной работы. В зависимости от задания заказчика и вида работ результат может выражаться в создании новой вещи либо в восстановлении, улучшении или ином изменении уже существующих вещей (ст. 703 ГК).

Форма договора подряда должна соответствовать общим правилам о форме сделок (ст. 158—161 ГК). Наиболее распространена простая письменная форма.

Существенным условием договора подряда является срок. Так, принято различать момент начала и окончания выполнения работы, а также проме- жуточные сроки сдачи результата работ.

Также существенным условием договора подряда признается цена, т.е. денежная сумма, складывающаяся из вознаграждения, уплачиваемого подрядчику за выполненную работу, и компенсации издержек подрядчика, которую заказчик обязуется уплатить подрядчику за выполнение работы. Цена определяется соглашением сторон путем указания в договоре конкретной суммы либо способа ее определения. Если подрядчик выполняет комплекс работ, значительных по объему и сложности, цена определяется путем составления сметы, согласованной сторонами.

Обязательства сторон. Подрядчик обязан за свой риск выполнить определенную работу по заданию заказчика из его или своих материалов и сдать ее результата в обусловленный договором срок.

Подрядчик обязан принять все меры к обеспечению сохранности вверенного ему заказчиком для выполнения работ имущества, и несет ответственность за всякое упущение, повлекшее за собой его утрату или повреждение (ст. 714 ГК).

Действующим законодательством на подрядчика возлагается до- полнительная обязанность по передаче заказчику информации, касающейся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда (ст. 726 ГК).

Основные обязанности заказчика состоят в уплате вознаграждения подрядчику и принятии выполненной работы.

Ответственность сторон. Нарушение договора подряда, с учетом его взаимного характера, может произойти по вине, как заказчика, так и подрядчика. Невыполнение заказчиком возложенных на него по договору обязанностей влечет, как правило, лишь обязанность выплатить подрядчику вознаграждение в полном объеме и уплатить неустойку.

Нарушение договора подрядчиком может состоять либо в невыполнении порученной ему работы либо в ненадлежащем ее выполнении. Если подрядчик ненадлежащим образом выполнил работу, допустив отступления от условий договора, ухудшившие работу, либо иные недостатки в работе, заказчику предоставлено право выбрать один из следующих вариантов поведения:

−потребовать безвозмездного исправления недостатков в работе в разумный срок;

−потребовать соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

−потребовать возмещения понесенных заказчиком необходимых расходов

109

по исправлению своими средствами недостатков работы, при условии, что такое право заказчика предусмотрено договором.

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков безвозмездно выполнить работу заново, возместив заказчику убытки за просрочку исполнения. Заказчик в этом случае обязан возвратить ранее полученный результат работы подрядчику (п. 2 ст. 723 ГК).

Особой формой ответственности за нарушение договора подрядчиком является право заказчика потребовать досрочного расторжения договора и взыскания убытков с подрядчика в случаях, когда подрядчик своевременно не приступает к выполнению работы либо выполняет ее настолько медленно, что окончание ее к обусловленному сроку становится явно невозможным. В этом случае заказчик вправе расторгнуть договор и либо потребовать возмещения убытков, либо поручить исправление работы третьему лицу за счет подрядчика

(ст. 715 ГК).

Законом установлен сокращенный срок исковой давности по искам заказчика по поводу обнаруженных недостатков либо отступлений от договора, ухудшивших работу. Если недостатки или отступления относятся к явным, то иск может быть заявлен в течение одного года со дня принятия работы, поскольку заказчик обязан немедленно заявить подрядчику о наличии явных недостатков при принятии результата работы (п. 1—3 ст. 720 ГК); по скрытым недостаткам — в течение одного года со дня обнаружения недостатков, которые должны быть обнаружены в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота (п. 2 ст. 724 ГК).

На иски по поводу недостатков в зданиях и сооружениях распространяется общий срок исковой давности в три года (ст. 196 ГК). Согласно ст.756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков по качеству строительных работ составляет пять лет. Если законом, иными правовыми актами или договором предусмотрен гарантийный срок (ст. 722 ГК), то течение срока исковой давности по недостаткам, обнаруженным в выполненной работе в пределах гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках, а не со дня, когда недостаток был обнаружен, при условии, что заявление сделано в пределах гарантийного срока (п. 3 ст. 725 ГК).

Договор бытового подряда - это такой вид договора подряда, в котором одна сторона (подрядчик), осуществляющая предпринимательскую деятельность в сфере оказания бытовых услуг, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить эту работу (п. 1 ст. 730 ГК).

Определение бытового подряда выделяет, прежде всего, особенности субъектного состава данного договора: заказчик — гражданин, заказывающий выполнение работ для удовлетворения собственных бытовых или иных личных потребностей; подрядчик — лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Предметом договора бытового подряда является результат