Глава 13. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья

В результате освоения данной темы студент должен:

знать:

- понятия "жилищный" и "жилищно-строительный кооператив";

- органы управления в жилищных кооперативах;

- порядок организации и функционирования жилищных кооперативов;

- понятие "товарищество собственников жилья";

- создание и функционирование товарищества собственников жилья;

уметь:

- отличать жилищный кооператив от жилищно-строительного кооператива;

- отличать товарищество собственников жилья от жилищных кооперативов;

владеть:

- навыками использования методики сравнительно-правового анализа;

- навыками использования норм права, регулирующих создание и деятельность жилищных кооперативов, статус их членов;

- навыками работы с источниками правового регулирования жилищных кооперативов.

§ 1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива

Специальному правовому регулированию создания и деятельности жилищных кооперативов, статуса их членов посвящен раздел V ЖК РФ. Статьи раздела регламентируют отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее также - жилищные кооперативы), а также определяют основные права и обязанности их членов. Содержащиеся здесь правовые нормы основываются на положениях ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах и во многом воспринимают опыт правового регулирования жилищных кооперативов <1>. При этом введено много новых норм в жилищное законодательство, на которые целесообразно обратить внимание.

--------------------------------

<1> См.: Жилищное право Российской Федерации: Учебник / Под ред. И.Л. Корнеева. М.: Юрайт, 2011. С. 45; Пушкина А.В. Жилищно-строительный кооператив как разновидность потребительского кооператива // Предпринимательское право. Приложение "Бизнес и право в России и за рубежом". 2013. N 3. С. 24.

Глава 11 ЖК РФ устанавливает правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансово-хозяйственной деятельностью, правила о ликвидации и реорганизации кооперативов.

Статья 110 Жилищного кодекса РФ определяет понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Жилищным и жилищно-строительным кооперативом <1> признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 90.

Нетрудно заметить, что для жилищного и жилищно-строительного кооператива ЖК РФ в ч. 1 ст. 110 установил единое нормативное определение. При этом особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также при необходимости его реконструкцию. Общим для жилищных и жилищно-строительных кооперативов является то, что они осуществляют управление многоквартирным домом.

Следует указать, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов, общие нормы о которых сосредоточены в п. 1 ст. 116 ГК РФ.

По мнению М.Ю. Тихомирова, жилищные и жилищно-строительные кооперативы <1> являются потребительскими кооперативами. Приведенное правило, установленное в ч. 4 ст. 110 ЖК РФ, исключает применение к жилищным и жилищно-строительным кооперативам, которые создаются и действуют в соответствии с ЖК РФ, норм законодательства о производственных кооперативах, являющихся коммерческими организациями (см. ст. 107 - 112 ГК РФ). К регулированию деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах. Напомним, что потребительским кооперативом <2> признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). В юридической литературе это определение уточняют указанием на то обстоятельство, что первоначальное имущество кооператива складывается из паевых взносов.

--------------------------------

<1> См.: Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы: Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 46.

КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации А.А. Титова включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2005.

<2> См.: Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2010. С. 112.

Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.

Однако в отличие от других видов некоммерческих организаций, в частности от товарищества собственников жилья, потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами. Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Кроме того, потребительский кооператив отличается от других видов некоммерческих организаций <1> тем, что цели создания такого кооператива не направлены на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива.

--------------------------------

<1> См.: Вишневская И.С. Роль жилищных кооперативов в решении жилищной проблемы // Журнал российского права. 2009. N 7. С. 68.

Например, по мнению М.Ю. Тихомирова, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом некоммерческими юридическими лицами <1>.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Федеральному закону "О некоммерческих организациях" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. С. 12.

Указанная особенность потребительских кооперативов <1> является одной из причин того, что к ним не применяются правила, установленные Федеральным законом от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях" для других разновидностей некоммерческих юридических лиц (см. п. 1 ст. 3 этого Федерального закона). Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах (п. 6 ст. 116 ГК РФ). К порядку создания и деятельности жилищных кооперативов помимо глав 11 и 12 ЖК РФ применяются также общие положения главы 1, главы 4 ГК РФ о юридических лицах, являющихся некоммерческими организациями.

--------------------------------

<1> См.: Аллямов Р.Р. Жилищные (жилищно-строительные кооперативы) и товарищества собственников жилья: особенности правового регулирования и основные отличия // Жилищное право. 2007. N 2. С. 23.

Таким образом, при благоприятном стечении обстоятельств и при наличии квалифицированного руководства жилищный кооператив, кроме всего прочего, может превратиться в неплохой источник доходов для его членов.

Специальные законы о ЖК и ЖСК в настоящее время отсутствуют. Однако положения ЖК РФ об указанных кооперативах следует рассматривать в качестве специальных норм закона, устанавливающих правила о создании, правовом положении и деятельности таких кооперативов, правах и обязанностях их членов. До введения в действие ЖК РФ подобную роль играли, в частности, нормы, содержащиеся в ст. 111 - 126 ЖК РСФСР.

Кроме того, деятельность ЖК и ЖСК, права и обязанности их членов регламентированы законами более общего характера и другими нормативными правовыми актами.

К таким законам можно отнести следующие:

- Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений";

- Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (применяется в части, не противоречащей Закону от 25 февраля 1999 г.);

- Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации".

Таким образом, в отличие от ЖК РСФСР, регулировавшего деятельность только ЖСК, ЖК РФ регулирует отношения не только ЖСК, но и ЖК <1>.

--------------------------------

<1> См.: Свердлык Г.А. Правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Жилищное право. 2008. N 6. С. 25 - 32.

Законодатель определил разницу между жилищным и жилищно-строительным кооперативом. Жилищный кооператив (ЖК) создается для приобретения, реконструкции, последующего содержания многоквартирного дома. Члены этого кооператива указанные действия осуществляют за счет собственных объединенных средств.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) создается для целей строительства жилого дома, его реконструкции и последующего содержания. Члены ЖСК также осуществляют указанные действия за счет собственных средств.