1333

4)отсутствие у участника закупки недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы, не превышающих 25 % балансовой стоимости активов участника закупки за прошедший календарный год;

5)отсутствие у участника закупки недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;

6)отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков (под-

рядчиков, исполнителей) информации об участнике закупки – юриди-

ческом лице, в том числе информации об учредителях, о членах

коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа участника закупки;

7)отсутствие у участника закупки – физического лица либо у

руководителя, членов коллегиального исполнительного органа или главного бухгалтера судимости за преступления в сфере эко-

номики (за исключением погашенной или снятой), неприменение в

отношении указанных физических лиц наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься опреде-

ленной деятельностью и административного наказания в виде дисквалификации;

8)обладание участником закупки исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

Правительство РФ вправе установить дополнительные требо-

вания к участникам закупок при проведении конкурсов с ограниченным участием, 2-этапных конкурсов, закрытых конкурсов с ограниченным участием, закрытых 2-этапных конкурсов или аукциона, а именно наличие:

•финансовых ресурсов для исполнения контракта;

•оборудования и других материальных ресурсов;

•опыта работы, деловой репутации;

•необходимого количества специалистов и иных специалистов определенного уровня квалификации (ч. 2 ст. 31).

Примечание: внести предложения о применении данного перечня документов, которые подтверждают соответствие участников закупки на проектно-изыскательские и строительные работы, отдельным норматив- но-правовым актом, установленным Правительством РФ (ч. Зет. 31).

31

Л.В. Брезгина

СТОИМОСТНЫЙ ИНЖИНИРИНГ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Дан анализ области инвестиционной привлекательности строительного проекта. Определено, что в настоящее время используется затратный подход при определении стоимости строительного проекта, однако его инвестиционная привлекательность определяется совмещением затратного и доходного подходов. Предложена концепция стоимостного инжиниринга при оценке инвестиционного строительного проекта, совмещающего затратный, рыночный и доходный подходы. Приведена пентаграмма стоимостного инжиниринга.

Ключевые слова: стоимость, инвестиционный строительный проект, объект недвижимости, доходный подход, стоимостный инжиниринг.

Развитие инвестиционно-строительной деятельности является необходимым фактором экономического роста России, так как строительство создает основные фонды для всех отраслей материального производства и участвует в улучшении национального благосостояния. Но в последнее десятилетие в строительстве наблюдается снижение инвестиционной активности. На рис. 1 показана составленная на основании данных Федеральной службы государственной статистики диаграмма динамики инвестиций в основной капитал в целом по строительной отрасли.

Рис. 1. Динамика инвестиций в основной капитал в целом по строительной отрасли (в процентах к предыдущему году)

32

В табл. 1 приведен состав инвестиций в основной капитал по формам собственности с 2005 по 2012 год1.

Таблица 1

Инвестиции в основной капитал по формам собственности

Данные таблицы показывают, что состав инвестиций по формам собственности изменяется в сторону увеличения доли частного капитала. В 2005 году доля частных инвестиций составляла 44,9 % в общем объеме инвестиций. В 2009 году она увеличилась до 55,2 %, а в 2012 году – до 57,3 %. При этом прослеживается колебание доли инвестиций смешанной российской (без иностранного участия) собственности. В 2005 году она составляла 12,9 %, а в 2009 году снизилась до 7,2 %. Однако с возникновением в 2010 году государственных корпораций доля смешанной собственности увеличилась в 2012 году до 13,3 %. Доля иностранных и совместных российских и иностранных инвестиций в 2005 году составляла 19,6 %. В 2009 году она снизились до 14,8 %, а в 2012 году до 11,4 %. В целом состав инвестиций в основной капитал меняется в сторону снижения доли государственных и иностранных инвестиций и увеличения доли частных, совместных российских и корпоративных инвестиций (рис. 2).

1 Официальная статистика Федеральной службы государственной статистики

[Электронный ресурс]. – URL: http://www.gks ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/ (дата обращения: 14.11.2013).

33

При использовании доходного подхода к оценке стоимости инвестиционного строительного проекта необходимо рассматривать понятия стоимости, цены и ценности строительства объекта недвижимости [1]. Стоимость (Cost) – это затраты инвестора по реализации строительного проекта и созданию объекта недвижимости. Цена (Price) – это величина капитала, который инвестор в условиях рынка готов вложить в строительный проект. Ценность (Value) – это стоимость строительного проекта с оцененной полезностью созданного объекта недвижимости и оптимальным соотношением стоимости и цены (рис. 3).

Рис. 3. Ценность инвестиционного проекта как оптимальное соотношение его стоимости и цены

В настоящее время инвестирование в строительство осуществляется в форме капитальных вложений. Их размер традиционно определяется сметной стоимостью на основании действующей системы сметного нормирования всех необходимых затрат для осуществления строительства, то есть современная схема ценообразования строительной продукции основана на затратном подходе.

Затратный подход показывает инвестору стоимость создания будущего объекта недвижимости, однако не оценивает его выгоду. Поэтому при действующей схеме ценообразования строительной продукции строительный проект сложно назвать инвестиционно-привлекательным. По мнению автора статьи, это является фактором сдерживания инвестиционной активности встроительстве.

Затратный подход при определении стоимости строительной продукции традиционно перешел в новую экономику из плановой экономики советского периода, когда единыминвесторомвыступалогосударство.

Появление частного инвестора заставляет перейти к другой схеме ценообразования строительной продукции. Эта схема будет основана на сочетании затратного и доходного подходов при определении стоимости

35

инвестиционного строительного проекта. Новая схема покажет инвестору не только затраты на реализацию строительного проекта, но и оцененную выгоду отзаконченного строительством объекта недвижимости.

Затратный и доходный подходы имеют каждый свою привлекательность (ценность) в зависимости от целей использования законченного строительством объекта недвижимости. Затратный подход определяет оптимально-целесообразную стоимость строительного проекта на уровне безопасности объекта капитального строительства, с учетом потребительских запросов по полезности и комфортности. Оптималь- но-целесообразная стоимость не учитывает интерес инвестора, но представляет ценность для потребителя, ее можно называть «социальной потребительской ценой» и рассматривать как меру затрат (cost) на создание объекта недвижимости.

Интересы инвестора будет отражать стоимость строительного проекта с учетом факторов спроса и предложения на рынке недвижимости. Такая стоимость в теории оценки недвижимости называется объективной, или «рыночной потребительской ценой» и показывает нижнюю границу цены инвестиционного строительного проекта.

Однако инвестора интересует максимально-целесообразная стоимость строительного проекта, которая представляет собой потребительскую стоимость, доход и капитализацию дохода. Максимальноцелесообразная стоимость представляет ценность для инвестора и может называться «инвестиционной стоимостью», ее можно называть «запрашиваемой ценой инвестора» (price). Инвестиционная стоимость определяется доходным подходом и показывает верхнюю границу цены инвестиционного строительного проекта.

Инвестиционная привлекательность строительного проекта зависит от разных факторов, таких как окупаемость готового объекта капитального строительства, ожидаемые выгоды инвестора, риски. Исходя из этого, строительный проект может иметь разный уровень цены или ценности для инвестора (value) (рис. 4).

По мнению автора статьи, цена инвестиционного строительного проекта должна формироваться совмещением затратного и доходного подходов при проектировании стоимости объекта капитального строительства. Процесс проектирования стоимости объекта капитального строительства относится к управлению стоимостью и называется стоимостным инжинирингом. В процессе формирования инвестиционной цены можно выделить пять стадий стоимостного инжиниринга.

36

где С – стоимость строительной продукции (строительного проекта); С¹ – стоимость строительно-монтажных работ; С² – стоимость оборудования, мебели, инвентаря; С³ – стоимость прочих затрат, связанных со строительством и введением объекта капитального строительства в эксплуатацию.

На первой стадии стоимость строительного проекта определяется на уровне безопасности объекта капитального строительства и показывает границу «цены безопасности». В соответствии с методикой Госстроя России граница цены безопасности определяется стоимостью необходимых технических, материальных и трудовых ресурсов, а также прочих затрат, связанных с организацией строительства и созданием качественной строительной продукции.

На второй стадии стоимость строительного проекта учитывает потребительские предпочтения по полезности и комфортности будущего объекта недвижимости. Эту стоимость можно назвать социальной (полезной) стоимостью или «социальной потребительской ценой». Социальная цена выше цены безопасности, но она не имеет инвестиционной привлекательности, так как отражает затраты на создание потребительской комфортности.

Третья стадия проектирования стоимости основывается на совмещении затратного и рыночного подходов. При этом помимо социальной потребительской цены дополнительно учитываются рыночные факторы: конкуренция, предложение и спрос на готовый объект недвижимости. Эту стоимость можно назвать «рыночной потребительской ценой». В случае превышения рыночной цены над социальной ценой появляется выгода инвестора. При этом строительный проект переходит уже в разряд инвестиционно-привлекательных проектов.

Четвертая и пятая стадии проектирования стоимости основываются на доходном подходе.

В рамках доходного подхода определяется стоимость инвестиционного строительного проекта, которая будет рассчитыватьсяпо формуле

где Р – стоимость инвестиционного строительного проекта; С – стоимость строительного проекта (сумма капитальных вложений); V – стоимость будущего дохода, I – чистый операционный доход, R – коэффициент капитализации.

38

В этой формуле стоимость строительного проекта (капитальных вложений) рассматривается как возмещение капитала (capital recovery). Стоимость будущего дохода составляет доход на капитал (return of investment). Чистый операционный доход (net operating income) в целом определяется потенциальным валовым доходом (potential gross income) со скидкой на риски и вычетом расходов в период эксплуатации объекта недвижимости. Коэффициент капитализации отражает процент на доход инвестора. На четвертой стадии рыночная потребительская цена корректируется с учетом рисков, дохода на инвестиции и капитализации дохода. В результате определяется верхняя граница инвестиционной стоимости, или «цена инвестиционно-строительного проекта».

На пятой стадии планируется оптимизация цены инвестиционностроительного проекта за счет снижения установленной социальной потребительской цены. Ожидаемое снижение достигается за счет проведения тендера на строительный подряд, снижающего капитальные вложения. В результате определяется «эффективная цена инвестици- онно-строительного проекта» с планируемыми выгодами и меньшими капитальными вложениями инвестора. На этой стадии устанавливают уровень ценности инвестиционного проекта (value) как оптимальное соотношение между его социальной потребительской стоимостью (cost) и эффективной ценой (price) (рис. 5).

Рис. 5. Стадии проектирования эффективной цены

Стадии проектирования инвестиционной цены составляют пентаграмму стоимостного инжиниринга (рис. 6).

39