621

Блок 2. Бухгалтерский учет у инвестора

Модуль2.1. Инвестор– субъектинвестиционнойдеятельности

Модуль 2.2. Инвестирование строительства объектов для собственных нужд

Модуль 2.3. Инвестирование строительства объектов, предназначенных для продажи

Модуль 2.4. Инвестирование строительства объектов, предназначенных для уступки прав

Модуль 2.5. Учет затрат на строительство объекта

Модуль 2.6. Принятие объекта строительства в состав основных средств

Модуль 2.7. Реализация объекта незавершенного строительства

13

Модуль 2.1. ИНВЕСТОР – СУБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Инвестор – лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, финансирующее строительство.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее – иностранные инвесторы)

Имеет права на:

–осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

–самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

–владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

–передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

–осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

–объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

–осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации

Обязан:

–осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

–исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;

–использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению

14

Модуль 2.2. ИНВЕСТИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ ДЛЯ СОБСТВЕННЫХ НУЖД

Доля завершенного строительством объекта используется инвестором либо в производственной деятельности, либо для управленческих нужд, либо для сдачи в аренду.

Первоначальная стоимость объекта основных средств формируется по правилам ПБУ 6/01. Если при его создании использовались привлеченные денежные средства (кредиты и займы), учитываются положения ПБУ 15/2008, в соответствии с п. 7 которого в стоимость инвестиционного актива включаются проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива.

При приостановке сооружения инвестиционного актива на длительный период (более трех месяцев) проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), прекращают включаться в стоимость строительства с первого числа месяца, следующего за месяцем приостановления приобретения, сооружения и (или) изготовления такого актива. В указанный период проценты списываются в состав прочих расходов организации.

При возобновлении строительства начисленные проценты включаются в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем возобновления его сооружения. Не считается периодом приостановки срок, в течение которого производится дополнительное согласование технических и (или) организационных вопросов, возникших в процессе строительства объекта.

Проценты за пользование заемными денежными средствами прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем окончания строительства.

Если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг, несмотря на незавершенность работ по его сооружению, проценты прекращают включаться в стоимость такого актива с первого числа месяца, следующего за месяцем начала использования объекта.

Если на финансирование строительства израсходованы средства займов (кредитов), полученных на цели, не связанные с сооружением объекта, суммы начисленных процентов включаются в стоимость инвестиционного актива пропорционально доле указанных средств в общей сумме займов (кредитов), причитающихся к оплате заимодавцу (кредитору), полученных на цели, не связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением такого актива.

Налоговая первоначальная стоимость объекта амортизируемого имущества формируется по правилам ст. 257 НК РФ и не включает в себя проценты, начисленные за пользование долговыми обязательствами (кредитами и займами). Суммы процентов на основании пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ учитываются в составе внереализационных расходов инвестора.

Фактические затраты на строительство, приходящиеся на долю инвестора, могут отличаться от суммы его инвестиционного взноса. Поэтому в договоре следует установить порядок покрытия отрицательной разницы (если затраты превышают инвестиционный взнос) или распределения положительной разницы (если затраты по строительству меньше размера инвестиционного взноса, образовавшаяся разница либо возвращается инвестору, либо остается в распоряжении застройщика как его доход)

15

16

Модуль 2.3. ИНВЕСТИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ ПРОДАЖИ

Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи мало отличается от инвестирования для собственного потребления. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком». Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 «Товары». Соответственно формирование фактической себестоимости производится по правилам ПБУ 5/01 (затраты на государственную регистрацию права собственности включаются в фактическую себестоимость доли). Проценты по кредитам и займам, а также дополнительные расходы, связанные с привлечением долговых обязательств, в фактическую себестоимость полученной от застройщика доли не включаются, поскольку данный актив не является инвестиционным для целей применения ПБУ 15/2008.

Если дальнейшая реализация доли готового объекта облагается НДС, то сумму налога, полученного от застройщика, инвестор может принять к вычету. В противном случае НДС учитывается в стоимости доли

Таблица 2 – Операции в учете инвестора

17

Модуль 2.4. ИНВЕСТИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ УСТУПКИ ПРАВ

Всоответствии с ГК организация-кредитор может передать дебиторскую задолженность покупателя (заказчика) новому другому юридическому лицу. Для этого кредитор заключает договор об уступке права требования в соответствии со ст. 382–389 ГК.

Уступкой права требования на дебиторскую задолженность (цессией) признается соглашение, по которому одно лицо (цедент) передает другому лицу (цессионарию) свои права по какому-либо договору.

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в установленном порядке. Уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента.

Цедент может уступить права требования по цене, отличной от суммы долга. Право цедента переходит цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существовали

кмоменту перехода права. По общему правилу согласия должника не требуется, но его необходимо уведомить о новом кредиторе.

Вбухгалтерском учете дебиторская задолженность, приобретенная на основе уступки права требования, учитывается на счете 58 «Финансовые вложения», рассматривается цедентом как выбытие прочего имущества и отражается через счет 91 «Прочие доходы и расходы»

Таблица 3 – Операции в учете инвестора

18

Модуль 2.5. УЧЕТ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА

Затраты на строительство объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией, соответственно их учет осуществляется по следующим позициям расходов:

–строительные работы;

–работы по монтажу оборудования;

–приобретение оборудования, сданного в монтаж;

–приобретение оборудования, не требующего монтажа;

–приобретение инструмента и инвентаря;

–приобретение оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;

–прочие капитальные затраты;

–затраты, не увеличивающие стоимость объекта строительства.

Затраты, которые не увеличивают стоимость объекта, распределяются между инвесторами пропорционально доле, приходящейся на каждого

Таблица 4 – Операции в учете инвестора

19