Учебный год 2023-2024 / Карелина_Несостоятельность (банкротство) 2019 Том 2

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

б) возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машиноместо, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу ма- шино-места и нежилого помещения;

в) возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;

г) возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик (для целей § 7 «Банкротство застройщика» Закона о банкротстве1) − лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, − юридическое лицо независимо от его ор- ганизационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Заявление о намерении – заявление в арбитражный суд, подаваемое лицом, имеющим намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

Отдельный счет должника для погашения требований кредиторов первой

ивторой очереди − специальный банковский счет должника, открываемый

1Понятие застройщика для целей Закона о банкротстве не совпадает с аналогичными понятиями, используемыми в сферах, не связанных с законодательством о несостоятельности (банкротстве).

241

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

конкурсным управляющим (внешним управляющим) на основании определения арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, путем перечисления денежных средств.

Приобретатель – юридическое лицо, которому на возмездной основе передаются имущество (в том числе имущественные права) и обязательства застройщика для целей урегулирования его обязательств.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства» (Фонд) − компания, создаваемая Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан − участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

Реестр требований участников строительства − реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений и требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежные требования в соответствии с Законом о банкротстве.

Специальный банковский счет застройщика – счет, открываемый конкурсным управляющим (внешним управляющим) от имени застройщика в ситуациях заключения конкурсным управляющим (внешним управляющим)

входе конкурсного производства (внешнего управления) застройщика договоров, предусматривающих передачу жилых и нежилых помещений

вобъекте незавершенного строительства, и (или) принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в целях финансирования строительства объекта незавершенного строительства.

Требование о передаче жилого помещения − требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

Требование о передаче машино-места и нежилого помещения − требование участника строительства − физического лица о передаче ему на основании

242

§ 1. Регулирование отношений в сфере несостоятельности (банкротства) застройщика

возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Участник строительства − физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машиноместа и нежилого помещения или денежное требование, а также юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Участник долевого строительства − гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства», к которой перешло право требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с Законом о банкротстве.

§ 1. Нормативная основа регулирования отношений

всфере несостоятельности (банкротства) застройщика

Современная сфера строительной деятельности – многогранная и сложная деятельность, включающая в себя организационные, инженерные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, а также многоуровневую систему правоотношений между заказчиком, генеральным подрядчиком, субподрядчиками, лицами, предоставляющими финансовые ресурсы. Одной из форм проявления инвестиционной деятельности в указанной сфере является участие физических и юридических лиц в долевом строительстве1.

Долевое строительство, вероятно, не только самый выгодный для дольщика способ приобретения жилья, но и высокорисковый. Однако в современных условиях указанный тип строительства выгоден для обеих сторон договора: квартира в строящемся доме на этапе

1Сорокин А. Застройщик и подозрительная организация // Жилищное право. 2015.

№9. С. 57.

243

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

котлована на 20−30% дешевле готовой квартиры в сданном в эксплуатацию доме. Застройщик, в свою очередь, используя для строительства деньги дольщиков, экономит на процентах, которые уплачивает в случае строительства за счет банковского кредита. По мнению А. Сухаренко, несмотря на кризис, рынок долевого строительства не только устоял, но и показал тенденции к росту. По данным Минстроя России, только в 2015 г. в долевое строительство было инвестировано почти 1,5 трлн рублей, из которых 940 млрд − заемные средства. За счет средств дольщиков строилось 12 тыс. объектов недвижимости, состоящих из 2 млн самостоятельных единиц − квартир, офисов, гаражей. Однако следует понимать,

что указанный способ инвестирования является довольно рискованным для покупателя, так как застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без квартиры и денег1.

Вместе с тем несовершенство, а порой и отсутствие нормативного регулирования в сфере строительства в совокупности с другими факторами в конечном итоге определили появление большого количества недобросовестных застройщиков.

Потребность в систематизации рассмотрения дел о банкротстве застройщика оформилась в законодательную инициативу и появление закона, вводившего в Закон о банкротстве специальный параграф, регулирующий вопросы банкротства специфической категории лиц − застройщиков. Так, Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»2 гл. IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников − юридических лиц» была дополнена § 7 «Банкротство застройщика», положения которого вступили в силу с 15 августа 2011 г.

При этом следует учитывать, что § 7 «Банкротство застройщика» Закона о банкротстве стал применяться в следующих случаях:

а) при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ;

б) при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу Федерального закона от 12 июля

1Сухаренко А. Защитит ли новый Закон обманутых дольщиков? // эж-Юрист. 2016.

№20. С. 14.

2СЗ РФ. 2011. № 29. Ст. 4301.

244

§ 1. Регулирование отношений в сфере несостоятельности (банкротства) застройщика

2011 г. № 210-ФЗ, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

В процедуры банкротства застройщиков, в отличие от большинства остальных дел о банкротстве, в дело вовлекаются граждане, желающие приобрести жилье для личных нужд. Указанные лица, как правило, имеют весьма отдаленные представления не только о законодательстве

обанкротстве, но и об арбитражном процессуальном законодательстве. Именно поэтому, по мнению большинства специалистов, основной целью внесения в Закон о банкротстве специальных положений

обанкротстве застройщиков в 2011 г. была прежде всего защита прав

граждан − участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования, как наиболее незащищенных лиц, несущих существенные потери при финансовой несостоятельности застройщика1. На указанные обстоятельства неоднократно обращал свое внимание Президиум ВАС РФ при рассмотрении дел в рамках банкротства органи- заций-застройщиков. Фактически обозначенная цель является основополагающим принципом норм § 7 «Банкротство застройщиков» Закона о банкротстве, через концепцию которого и необходимо толковать содержащиеся в нем нормы2. При этом следует отметить, что принципы и основы правового регулирования отношений в сфере финансовой несостоятельности застройщика заложены в специальных федеральных законах, к которым прежде всего следует отнести Градостроительный кодекс РФ3, Федеральный закон от 24 июня 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»4, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»5, Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»6, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской

1См.: Славич М.А. Банкротство застройщика: оформление прав участников строительства на жилые помещения // Традиционные национально-культурные и духовные ценности как фундамент инновационного развития России. 2017. № 1 (11). С. 65.

2См. там же.

3СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16.

4СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 2). Ст. 3617.

5СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.

6Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности

вРоссийской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473 (в ред. от 19 июля 2011 г.).

245

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»1. Указанные специализированные законодательные акты вводят базовые принципы и критерии правового регулирования отношений в сфере строительства и защиты финансирующих его граждан.

§2. Особенности состава лиц, участвующих

вделе о банкротстве застройщика

Положения предыдущего параграфа позволяют сделать вывод о том, что дела о банкротстве застройщика обладают существенной особенностью не только исходя из наличия специфической цели в деле о банкротстве застройщика: защиты прав граждан − участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования, но и из-за особого круга лиц, участвующих в делах указанной категории. Именно по указанной причине § 7 «Банкротство застройщика» Закона

обанкротстве имеет особую структуру и в отличие от иных параграфов, посвященных банкротству особых категорий должников, начинается с общих положений о банкротстве застройщиков (ст. 210.1 Закона

обанкротстве), в которых особое внимание обращается на состав и особенности статуса участвующих в деле о банкротстве застройщика лиц.

По указанной причине следует прежде всего обратить внимание на анализ субъектного состава дел о банкротстве застройщика.

Так, помимо общего перечня лиц, участвующих в деле о банкротстве2, Закон о банкротстве в ст. 201.2. выделяет дополнительные категории лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, а именно:

участник строительства − физическое лицо, имеющее к застройщику требование участников строительства, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование участников строительства или денежное требование;

уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства;

1Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096 (ред. от 26 июля 2017 г.).

2Указанный состав лиц изложен в ст. 34 Закона о банкротстве.

246

§ 2. Особенности состава лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика

публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства» (далее – Фонд), если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Кроме того, в деле о банкротстве застройщика особые требования предъявляются к должнику, приобретающему статус застройщика, и арбитражным управляющим, имеющим намерения получить статус конкурсного (внешнего) управляющего в рассматриваемых категориях дел.

2.1.Понятие и специфика правового статуса застройщика

вделе о банкротстве

Застройщиком (для целей § 7 «Банкротство застройщика» Закона о банкротстве1) признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, юридическое

лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Застройщик в делах о банкротстве является особой категорией должников наряду с иными лицами, перечисленными в ст. 168 Закона о банкротстве: градообразующими, сельскохозяйственными, финансовыми организациями, стратегическими предприятиями и организациями, субъектами естественных монополий.

Нормативные правовые акты Российской Федерации − Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее − Федеральный закон об участии в долевом строительстве), Федеральный закон № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее − Федеральный закон об инвестиционной деятельности) содержат несколько сходных категорий: «застройщик»

и (или) «заказчик-застройщик», «инвестор-застройщик», не совпадающих с понятием «застройщик», используемым в Законе о банкротстве.

1 Понятие застройщика для целей Закона о банкротстве не совпадает с аналогичными понятиями, используемыми в сферах, не связанных с законодательством о несостоятельности (банкротстве).

247

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

Применительно к делу о банкротстве застройщик – это субъект, который имеет право принимать от иных лиц денежные средства или имущество для строительства:

−многоквартирного жилого дома1;

−жилого дома блокированной застройки2;

−здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест.

Это является одним из существенных признаков, характеризующих данного субъекта.

Статусом застройщика с точки зрения положений законодательства о несостоятельности (банкротстве) могут наделяться:

1) юридические лица вне зависимости от их организационно-пра- вовой формы;

2) физические лица, имеющие статус индивидуального предпринимателя.

Если физическое лицо не имеет статуса индивидуального предпринимателя, то оно не вправе привлекать денежные средства и имущество иных лиц для строительства многоквартирного жи-

лого дома.

Для признания лица застройщиком в деле о банкротстве особое значение имеет тип объекта строительства, так как Закон о банкротстве в подп. 5

п.1 ст. 201.1 четко определяет, что в деле о банкротстве застройщика

1Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) (см.: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702 (ред. от 2 августа 2016 г.).

2Жилые дома блокированной застройки − это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (подп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

248

§ 2. Особенности состава лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика

объектом строительства может выступать только многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (далее − объект незавершенного строительства). Данные положения означают, что если лицо и привлекает средства граждан для строительства, но возводит при этом не многоквартирный дом или не жилой дом блокированной застройки, а, например, детский сад, бытовой комбинат, школу или автопарковку, то применять правила банкротства застройщика в отношении указанного лица невозможно.

Следует обратить особое внимание на классификацию типа объекта строительства для целей введения положений § 7 «Банкротство застройщика» Закона о банкротстве, так как судебная практика крайне неоднозначна при оценке типа объекта строительства. Так, заявитель занимался возведением блокированных жилых домов (таунхаусов), которые на момент рассмотрения дела не относились к типу объекта строительства, подпадающего под сферу применения § 7 Закона о банкротстве, а заявитель добивался от суда того, чтобы при рассмотрении его дела о банкротстве применялись нормы законодательства о банкротстве застройщика. Но суд отказал в таком требовании, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих многоквартирность возводимого заявителем

жилого дома1.

Кроме требований к типу объекта строительства для признания лица застройщиком по законодательству о несостоятельности (банкротстве), к должнику должны предъявляться требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Данное условие вытекает из специфики правоотношений, складывающихся в сфере строитель-

ства многоквартирных домов или жилых домов блокированной застройки, что означает следующее: перечисляя или передавая застройщику денежные средства или какое-либо имущество (строительные материалы, строительное или иное оборудование, топливо, ГСМ и т.п.), лицо становится кредитором застройщика, т.е. участником строительства, вносит свой денежный или имущественный вклад в финансирование строительства объекта. По указанной причине у участника строительства

1См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2014 г. № 15636/13 по делу

№А41-5150/11 // Вестник ВАС РФ. 2014. № 11.

249

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

появляется право требовать от застройщика исполнения обязанности передать жилое помещение в сроки и на условиях, которые указаны

вранее заключенном договоре. Так как для положения о банкротстве застройщика речь идет уже о стадии банкротства, застройщик ввиду недостаточности средств не в состоянии исполнить свои обязательства перед участником строительства1. Именно по указанным причинам участник строительства может как остаться при своем желании получить жилое помещение, так и заявить о намерении отказаться от договора и вернуть денежные средства.

Заявить денежные требования к застройщику в рамках дела о банкротстве возможно без письменного расторжения договора с застройщиком. Это следует из положений п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве,

вкотором указано, что об одностороннем отказе от исполнения договора может быть заявлено участником строительства в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера его денежного требования2.

Возведение объекта строительства всегда связано с земельным участком, который является особым объектом права. К существенной специфике признания должника застройщиком следует отнести то обстоятельство, что правила о банкротстве застройщика применя-

ются независимо от того:

– имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок;

Необходимо обратить внимание, что термин «застройщик», используемый в Законе о банкротстве, существенно отличается от аналогичного термина, закрепленного в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных

объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с положениями которого статус застройщика может получить лицо, имеющее земельный участок на предусмотренном законом праве. Следует согласиться с мнением А. Маковской о том, что юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет иметь земельные участки на одном из прав, предусмотренных действующим законодательством, не могут заключать

1См.: Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав граждан − участников строительства. М.: Статут, 2015. С. 19.

2Положения ст. 201.5 (в ред. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после 25 июля 2015 г., а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 25 июля 2015 г., при условии, что к этому дню не завершились расчеты

скредиторами третьей очереди.

250