Тема 22

Задача №1

Муниципальным образованием был заключен договор долгосрочной аренды торгового центра с частной компанией «Трейд». По истечении нескольких лет выяснилось, что торговый центр нуждается в значительной реконструкции, в том числе в расширении площади путем возведения двух пристроек к имеющемуся зданию. Муниципальное образование не имело соответствующих средств и предложило арендатору заключить инвестиционный договор, согласно которому ООО «Трейд» по результатам инвестирования приобретало часть здания торгового центра в собственность. Договор аренды соответственно был преобразован в договор долевого участия в реконструкции муниципального имущества. После успешно проведенной реконструкции ООО «Трейд» обратилось для оформления в собственность части торгового центра в Федеральную регистрационную службу (далее – ФРС) и получило отказ по причине того, что регистрация права собственности на ООО «Трейд» противоречит законодательству о приватизации государственного и муниципального имущества. По мнению ФРС, вложение инвестиций в государственные (муниципальные) объекты недвижимости, передача объектов инвестирования (отдельных помещений, доли в праве собственности и др.) в частную собственность инвестора противоречит Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с которым переход государственной (муниципальной) собственности в собственность юридических (физических) лиц должен осуществляться в порядке, установленном законодательством о приватизации.

Правомерен ли, с вашей точки зрения, отказ ФРС? Можно ли заключать договоры долевого инвестирования в государственные (муниципальные) объекты с частными инвес-торами?

Решение

Как следует из статьи 217 Гражданского кодекса, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Ст. 1 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: под приватизацией понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

То есть, исходя из содержания статьи, передача публичным собственником имущества по договору о совместной деятельности также является приватизацией, поскольку происходит отчуждение имущества из единоличной собственности муниципального образования и возникновение права общей долевой собственности у него и юридического лица.

Способы приватизации – ст. 13 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»:

1) преобразование унитарного предприятия в акционерное общество;

1.1) преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций акционерных обществ;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ;

10) продажа акций акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Ч. 5 ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: «приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим ФЗ».

Таким образом, такой способ приватизации, как совместная инвестиционная деятельность, в результате которой у юридического лица возникает право общей долевой собственности на недвижимое имущество, не предусмотрен.

П. 2 ч. 1 ст. 19 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»:

«Регулирование органами местного самоуправления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает прямое участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности».

Таким образом, можно сделать вывод, что данное помещение не может являться приостановленной или законсервированной стройкой или объектом (если Росрегистрация (ФРС) отказала).

Судебная практика в подтверждение: постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2007 № 17АП-8884/2007-ГК по делу № А60-14540/2007, в котором суд указал, что «осуществление инвестиционной деятельности в виде реконструкции объекта муниципальной собственности не является способом приватизации, право собственности у общества на часть спорного объекта недвижимости не возникло, а оснований для регистрации такого права также не имеется».

Поскольку, исходя из условия задачи, было возведено 2 пристройки, то есть была произведена не реконструкция, а создание нового объекта права собственности, что влечёт необходимость регистрации.

Опровержение тому, что должны применяться нормы о приватизации

Постановление ФАС Уральского округа от 17 июля 2008 г. № Ф09-10310/07-С6 по делу № А60-7625/07:

«В силу п. 2 ст. 2 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество)»

Вставка не из решения: из фабулы следует, что муниципальное образование в результате инвестиционной деятельности имущество не отчуждает, денежные средства либо иную плату от ООО «Трейд» не получает. То есть предметом инвестиционного договора от 05.08.2005 является реконструкция.

Далее по тексту решения: «Несмотря на это, согласно положениям статьи 1 Градостроительного кодекса, реконструкцией признается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. По условию задачи же в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества был создан новый объект с иными качественными характеристиками, поскольку изменились площадь и количество помещений, качество отделки, инженерно-техническое обеспечение, а также увеличилась стоимость данного объекта.

При таких обстоятельствах суды сделали правомерный вывод о том, что право долевой собственности общества «Кировградская птица» возникло не на муниципальное имущество, возмездно переданное в неизменном виде с баланса муниципального образования на баланс данного общества, а на вновь созданное имущество, созданное на средства общества и выраженное в виде доли в праве общей долевой собственности на него, в связи с чем к данным правоотношениям неприменимы положения ст. 217 ГК РФ, и ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законы и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку факт создания в результате реконструкции нового объекта подтверждается материалами дела, инвестиционный договор соответствует требованиям закона, а законодательство о приватизации не подлежит применению, оснований для отказа в проведении государственной регистрации права общей долевой собственности у Управления Федеральной регистрационной службы не имелось, в связи с чем суды обоснованно удовлетворили заявленные обществом «Кировградская птица» требования о признании действий государственного регистратора незаконными».

Аналогичной позиции относительного того, что необходима регистрация в связи с созданием нового объекта, суд придерживался в постановлении ФАС Уральского округа от 24.09.2008 № Ф09-6798/08-С6 по делу № А60-5030/2008, где указал, что «поскольку факт создания в результате реконструкции нового объекта подтверждается материалами дела, инвестиционный договор соответствует требованиям действующего законодательства, то у регистрационного органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации».

Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2008 № Ф09-2838/08-С6 по делу № А60-29512/2007 – суд исходил из того, что, согласно ст. 19 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», регулирование органами местного самоуправления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает прямое участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в том числе, путем вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности. Объектами же капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами, что следует из пункта 1 статьи 3 ФЗ.

То есть суд говорит о том, что при разрешении спора судами не принято во внимание, что названный закон не содержит запретов или ограничений на вовлечение в инвестиционный процесс не только временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, но и иных объектов муниципальной собственности и что общество «Оазис» обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, которые были реконструированы на средства общества, а не на муниципальное имущество, возмездно переданное обществу в неизменном виде.

П. 4, 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»:

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5настоящего Постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу п. 2 ст. 8, статьи 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью».

Согласно фабуле, муниципальное образование не имело соответствующих средств и предложило арендатору заключить инвестиционный договор, согласно которому ООО «Трейд» по результатам инвестирования приобретало часть здания торгового центра в собственность – ООО вправе требовать признания права собственности на долю в созданном здании, а до этих пор здание будет находиться в собственности муниципального образования.

Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Ч. 5 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 (ред. от 26.07.2017) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (утратил силу не полностью):

«Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР».

Ст. 6 Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений:

Инвесторы имеют равные права на:

осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».

ВОТ СЮДА ОПИРАТЬСЯ