!Учебный год 2023-2024 / Каминский А.В. Экспертиза отчетов об оценке

7.4.7.Учет долгосрочных темпов роста денежного потока в постпрогнозном периоде.

Расчетные модели стоимости многих предприятий характеризуются высокой чувствительностью к изменению величины коэффициента капитализации для реверсии. Часто величина реверсии определяется по модели Гордона, которая учитывает величину долгосрочных темпов роста денежного потока в постпрогнозном периоде. Распространенной ошибкой является использование Оценщиком в качестве указанной величины темпа роста денежного потока в начале постпрогнозного периода (конце прогнозного). Подобный подход может приводить к завышению стоимости реверсии, поскольку в большинстве моделей закладывается постепенное снижение темпов роста потоков на длительных периодах прогнозирования (например, см. прогнозы социально-экономического развития России, размещаемые на сайте Минэкономразвития России). Соответственно, долгосрочные темпы роста, как правило, меньше темпов роста на рубеже прогнозного и постпрогнозного периодов.

7.4.8.Прогноз перехода на среднерыночные показатели деятельности, сильно отличающиеся от ретроспективных показателей конкретного предприятия.

Подобный переход должен быть возможен и целесообразен для оцениваемого предприятия с учетом специфики его деятельности (сложившиеся схемы взаимодействия с контрагентами, рыночная конъюнктура и пр.). Например, несколько последних лет предприятие работало с условно стабильной величиной собственного оборотного капитала (СОК), относительная величина которого ниже среднего уровня, отмеченного в некотором аналитическом исследовании. Оценщик прогнозирует переход на среднерыночную величину СОК, на основании чего делает существенную по величине корректировку на недостаток СОК на дату оценки. Здесь следует учитывать следующее:

• большинство статистических данных о действующих предприятиях характеризуются значительным разбросом (в качестве примера можно привести статистику А. Дамодарана о величине коэффициента бета, корреляция которой с рынком для некоторых отраслей лежит ниже отметки в 0,4). Таким образом, есть широкий диапазон параметров, внутри которого можно говорить о «соответствии предприятия рыночным показателям»;

•если величина СОК была условно постоянной на протяжении репрезентативного периода времени можно говорить о том, что она соответствует сложившемуся на предприятии составу

161

контрагентов, условиям (сроки, размер аванса и пр.) оплаты и др. параметрам деятельности, а значит – изменение величины СОК на среднерыночное значение должно найти отражение и в изменении других указанных параметров.

Аналогичная целесообразность и возможность должна соблюдаться и в отношении изменения других показателей, например:

•соотношения собственного и заемного капитала (например, с момента создания предприятия доля собственных средств была на уровне 70%, а в модель закладывается переход к 20%);

•размера долгосрочной задолженности (например, в ретроспективе предприятие обходилось собственными средствами, значительные инвестиции не прогнозируются, при этом Оценщик предполагает привлечение значительной суммы долгосрочных обязательств; либо наоборот – в деятельности предприятия постоянно нужен заемный капитал в большом объеме, а Оценщик не обращает на это внимание и учитывает только собственные средства).

7.4.9. Соотнесение вида денежного потока и модели учета долгосрочных обязательств предприятия.

При оценке бизнеса применяются денежные потоки на инвестированный и собственный капитал. Каждому из них соответствует своя модель учета долгосрочных обязательств предприятия, например, обычно:

•при моделировании потока от инвестированного капитала платежи по обслуживанию долгосрочной задолженности учитываются в ставке дисконтирования, определяемой по средневзвешенной стоимости капитала;

•при моделировании потока от собственного капитала расходы по обслуживанию долгосрочной задолженности учитываются на этапе формирования денежного потока.

Распространенным нарушением является несоответствие вида денежного потока и модели учета обязательств предприятия.

7.5.Прочие вопросы

7.5.1.При проверке корректности обоснования величины скидок / премий на контроль и ликвидность следует обращать внимание на корректность учета Оценщиком:

162

•структуры уставного капитала, в т.ч. в части наличия привилегированных акций;

•размера оцениваемого пакета акций / доли участия;

•аффилированности акционеров / учредителей;

•ретроспективных результатов голосования (наличие противостояния между группами акционеров или учредителей).

7.5.2. В табл. 28 представлено сводное описание инструментов искажения стоимости, которые могут встречаться в отчетах об оценке пакетов акций и долей участия дополнительно к инструментам, описанным в разделе 3.4.

163

7.5.3. В оценочной практике распространено привлечение к оценке бизнеса нескольких Оценщиков различной специализации: например, одни из них оценивают основные средства в составе активов, а другие – составляют финансовую модель в рамках доходного подхода к оценке и формируют остальные разделы отчета об оценке. Аналогично, при экспертизе отчетов об оценке целесообразно привлечение Экспертов различной специализации.

164

7.5.4. В сентябре 2015 года вступил в силу Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса (ФСО №8)» [13], содержащий много проблемных положений. Перечислим некоторые из них.

Во-первых, вызывает вопросы область применения ФСО №8 – в п. 1 указано, что он распространяется на оценку «акций», которые сами по себе являются финансовым инструментом (ценной бумагой) и могут быть оценены в отрыве от деятельности соответствующего предприятия, например, по биржевым котировкам. При этом п. 5 – 7 стандарта даже при оценке одной котируемой на рынке акции в отчете об оценке необходимо приводить развернутую информацию о самом предприятии, в т.ч.:

•«о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует организация, ведущая бизнес»;

•«финансовую информацию, включая годовую и промежуточную (в случае необходимости) финансовую (бухгалтерскую) отчетность организации, ведущей бизнес, информацию о результатах финансово-хозяйственной деятельности за репрезентативный период»;

•«информацию о структуре уставного (складочного) капитала».

Вбольшинстве случаев при оценке единичных котируемых акций указанная информация не является существенной и не будет использоваться при определении стоимости.

Во-вторых, в пп. «б» п. 5 ФСО № 8 указано, что «Оценка имущественного комплекса или его части осуществляется исходя из предпосылки сохранения деятельности организации». Как данное положение соотносится с описанным выше фундаментальным принципом НЭИ? Например, объектом оценки является 100% пакет акций убыточного научноисследовательского института, имеющего в собственности здания в центральной части города-миллионника. Дословное следование данному пункту способно привести к значительному занижению итоговой величины стоимости, поскольку стоимость имущественного комплекса будет определена, исходя из текущей научно-исследовательской деятельности, финансовый результат которой не сопоставим с рыночной стоимостью недвижимости предприятия.

Дополнительную проблему привносит п. 11 стандарта, в котором прямо указано, что «Применение затратного подхода носит ограниченный характер, и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и (или) денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная информация об активах и обязательствах организации,

165

ведущей бизнес». В описанном выше примере может оказаться, что денежный поток от текущей деятельности научно-исследовательского института может быть достоверно определен – это является основанием отказа от применения затратного подхода к оценке?

В-третьих, дословная трактовка пп. «в» п. 10.1 стандарта в сравнительном подходе к оценке позволяет проводить расчеты только исходя из стоимости «100 процентов собственного капитала или 100 процентов инвестированного капитала», что делает невозможным использования ряда общепринятых расчетных моделей.

С выходом данного стандарта проводить экспертизу отчетов об оценке пакетов акций и долей участия, а также отстаивать корректность результатов экспертизы стало значительно сложнее, поскольку формальные положения документа расходятся со сложившимися правилами делового оборота и здравым смыслом.

166

8. СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

8.1. Краткая характеристика процесса государственной кадастровой оценки

Несмотря на кажущуюся схожесть, процесс государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) имеет значительные отличия от индивидуальной рыночной оценки. В данном разделе приведена краткая характеристика процесса ГКО в минимальном объеме, достаточном для перехода к практическим вопросам экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости. Подробное описание процесса ГКО содержится в профильных научных и учебно-методических работах (например, [41]).

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится на территории каждого субъекта РФ отдельно по видам объектов:

•земельные участки (по категориям земель);

•объекты капитального строительства (здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства).

Внастоящее время Минэкономразвития России подготовило проект Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Данный законопроект необоснованно предлагает ввести кардинальные изменения в систему ГКО, реализация которых приведет к снижению качества результатов ГКО, увеличению количества конфликтных ситуаций, связанных

сналогообложением недвижимости, а также общему росту социальной напряженности. Например, документ не предусматривает экспертизу отчетов об определении кадастровой стоимости.

Инициатива Минэкономразвития России встретила резко негативное отношение профессионального оценочного и предпринимательского сообществ, в т.ч. авторов Учебника, что нашло отражение в множестве отзывов и экспертных мнений на законопроект.

По этой причине в табл. 29 на примере земель населенных пунктов кратко описывается процесс ГКО в его существующем виде, а общий акцент главы делается на методическую часть, которая сохранит актуальность вне зависимости от изменений законодательства (например, контроль качества внутри организации-исполнителя работ по ГКО, проверка результатов ГКО заказчиком).

167

168

8.2. Причины низкого качества результатов кадастровой оценки

169

Исследования процесса ГКО выявили следующие основные причины низкого качества результатов кадастровой оценки:

1.Низкий профессионализм Оценщиков. Как было отмечено выше, процесс ГКО имеет значительные отличия от индивидуальной оценки. На рынке достаточно мало Оценщиков, имеющих необходимые знания, умения

иопыт проведения кадастровой оценки. При этом многие коллеги берутся за кадастровую оценку, рассчитывая получить необходимую квалификацию в процессе работ. Помимо очевидных искажений результатов определения кадастровой стоимости, о которых речь пойдет далее, приведем еще два примера низкого профессионализма: некорректное определение трудоемкости и неучет изменений нормативно-правовой базы.

1.1.Некорректное определение трудоемкости. На этапе подготовки заявки на участие в конкурсе на проведение работ по кадастровой оценке Оценщик не всегда может объективно оценить трудоемкость предстоящих работ и собственные возможности. Под возможностями понимается совокупность профессионального уровня и опыта сотрудников, количество сотрудников (кадастровую оценку может осуществить только слаженная команда профессионалов); наличие (возможность получения) необходимой рыночной информации; наличие необходимого специализированного программного обеспечения [103]. Отметим, что аналогичная проблема относится и к другим участникам процесса ГКО, например, к представителям муниципалитета в части проверки и уточнения данных из исходного перечня объектов.

1.2.Полный или частичный неучет изменений нормативно-правовой базы. Например, в конце 2011 года приказом МЭР [21] были установлены дополнительные требования к отчету об определении кадастровой стоимости, которые стали известны отдельным участникам процесса ГКО с запозданием на год-два (!).

2.Некачественная информация по объектам оценки в исходном перечне. Практика проведения работ по кадастровой оценке показывает, что общее количество объектов оценки, для которых необходимо собирать (уточнять) недостающую (противоречивую) информацию весьма существенно, например:

•в 2012 году в Московской области 74 тысячи земельных участков населенных пунктов нуждались в уточнении вида разрешенного использования;

•в Тамбовской области до 70 тысяч объектов оценки требовали уточнения их местоположения (адреса), в т.ч. соответствия

170