!Учебный год 2023-2024 / Каминский А.В. Экспертиза отчетов об оценке

№

Требование

Источник

п/п

35

Последовательность определения стоимости объекта оценки.

п. 8и ФСО №3

36

Соответствующие расчеты.

п. 8и ФСО №3

37

Доступные рыночные данные об объектах-аналогах:

п. 22в ФСО-7

•

описан объем;

• описаны правила отбора для проведения расчетов;

•

обосновано использование в расчетах лишь части доступных

данных.

38

Если использовано более одного метода в рамках подхода:

п. 25 ФСО №1,

п. 27 ФСО №7

• согласование предварительных результатов, полученных по

различным методам;

• границы диапазона стоимости, полученной по различным

методам.

39

Описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику

п. 8и ФСО №3

процесса определения стоимости и соответствие выбранного

Оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду

стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

40

Границы диапазона стоимости [если использовано более одного

п. 25 ФСО №1

подхода];

Доходный подход к оценке

41

Обоснование выбора.

п. 8и ФСО №3

42

Обоснование выбора методов.

п. 8и ФСО №3,

п. 15 ФСО №7

43

Применен с использованием результата анализа НЭИ.

п. 15 ФСО №7

44

Последовательность определения стоимости объекта оценки.

п. 8и ФСО №3

45

Структура ставок дисконтирования и (или) капитализации

п. 23е ФСО №7

соответствует структуре дисконтируемого (капитализируемого)

дохода

46

Соответствующие расчеты.

п. 8и ФСО №3

47

Если использовано более одного метода в рамках подхода:

п. 25 ФСО №1,

п. 27 ФСО №7

• согласование предварительных результатов, полученных по

различным методам;

• границы диапазона стоимости, полученной по различным

методам.

48

Описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику

п. 8и ФСО №3

процесса определения стоимости и соответствие выбранного

Оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду

стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

49

Границы диапазона стоимости [если использовано более одного

п. 25 ФСО №1

подхода].

Описание процедуры согласования результатов оценки

50

Выводы, полученные на основании проведенных расчетов по

п. 8к ФСО №3

различным подходам.

51

Анализ достоинств и недостатков подходов.

п. 28 ФСО №7

52

Процедура согласования.

п. 8к ФСО №3

53

Объяснены расхождения промежуточных результатов.

п. 28 ФСО №7

№

Требование

Источник

п/п

54

Анализ и установленная причина расхождений (при согласовании

п. 25 ФСО №1

существенно отличающихся промежуточных результатов оценки,

полученных различными подходами или методами).

55

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации

п. 29 ФСО №7

какого-либо из подходов к оценке – указаны ориентировочные

(рекомендация)

значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются

при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве

проверочных к итоговому результату оценки.

56

На основе проведенного анализа определен итоговый результат

п. 28 ФСО №7

оценки.

57

Итоговый результат оценки.

п. 30 ФСО №7

58

Суждение о возможных границах интервала, в котором может

п. 30 ФСО №7

находиться стоимость (результат оценки):

• приведено суждение о возможных границах интервала;

• не приведено суждение о возможных границах интервала (сделано

в соответствии с заданием на оценку).

Общее для всех разделов

59

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, не

п. 8 ФСО №1

использована или использована для определения стоимости объекта

оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату

оценки, в том случае, когда такая информация соответствует

сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

60

Ссылки на источники используемой информации, позволяющие

п. 11 ФСО №3

делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее

подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Приложены копии соответствующих материалов.

61

При использовании в качестве информации, существенной для

п. 13 ФСО №3

величины определяемой стоимости объекта оценки, экспертного

мнения проведен анализ данного значения на соответствие рыночным

данным (при наличии рыночной информации).

62

Изложена информация, существенная с точки зрения Оценщика для

п. 5 ФСО №3

определения стоимости объекта оценки.

63

Информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта

п. 5 ФСО №3

оценки, подтверждена.

64

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение заказчика

ст. 11 ФЗ-135,

оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об

п. 5 ФСО №3

оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных

результатов

65

Использована иная методология расчетов и самостоятельно

п. 25 ФСО №7

определенные методы оценки [с учетом п. 30].

66

Общие понятия и определения соответствуют установленным

ст. 11 ФЗ-135,

законодательством (разделы II - III ФСО-1, ФСО №2).

п. 5 ФСО №3

67

Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы,

п. 12 ФСО №3

бухгалтерские балансы):

• подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в

установленном порядке;

• к отчету приложены копии соответствующих материалов.

№

Требование

Источник

п/п

68

В приложениях к отчету присутствуют копии документов,

п. 10 ФСО №3

устанавливающие количественные и качественные характеристики

объекта оценки, в т.ч.:

• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;

•

документы технической инвентаризации;

•

заключения экспертиз;

• другие документы по объекту оценки (при наличии).

Дополнительно обратим внимание на ключевое

требование

•

Приказом Минэкономразвития

России

от

29.07.2011 г.

№ 382

«Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой

стоимости» (далее – ПМЭР).

№

Требование

Источник

п/п

Общие требования

1

Называется «Отчет об определении кадастровой стоимости»

п. 23

ФСО №4

2

Составлен не позднее семи месяцев с даты заключения

договора на

п. 24

проведение кадастровой оценки.

ФСО №4

3

Составлен:

п. 1.3

Приказа

МЭР

• на бумажном носителе (с приложением материалов на электронных

носителях);

• и в форме упакованного (архивированного) электронного

документа,

подписанного

усиленной

квалифицированной

электронной подписью, текстовые части и таблицы которого

сформированы в формате OpenDocument для офисных приложений

(OpenDocument) v 1.0.

4

В

случае включения в Отчет сведений,

отнесенных к

информации

п. 1.3

ограниченного доступа, такие сведения представляются в заключительной

ПМЭР

части Отчета.

5

Возможно установить однозначное

соответствие

между информацией,

п. 2.1

приведенной в Отчете, и электронной копией документа, содержащего

ПМЭР

такую информацию.

6

Имеет следующую структуру:

п. 2.3

ПМЭР

•

содержание:

наименование частей, разделов, подразделов и пунктов (если они

имеют наименования), приложений с указанием номеров страниц;

для Отчета на бумажном носителе, состоящего из двух и более

томов, в каждом из томов – свое содержание. В первом томе

размещается содержание всего Отчета с указанием номеров томов,

в последующих – только содержание соответствующего тома;

•

уточнения, необходимые для установления содержания терминов,

используемых в Отчете (определения);

•

вводная часть;

№

Требование

Источник

п/п

№

Требование

Источник

п/п

организационно-правовая форма;

ОГРН;

сведения об Оценщиках, принимавших участие в

работах по

определению кадастровой стоимости [в указанном выше составе],

за исключением сведений о договоре страхования ответственности

за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате

осуществления деятельности по определению кадастровой

стоимости (при их отсутствии);

сведения о договорах страхования ответственности юридического

лица за нарушение требований договора на проведение оценки

(государственного или муниципального контракта) и за

причинение

вреда

имуществу

третьих

лиц

в

результате

нарушения

требований

ЗоОД,

а

также

за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате

осуществления деятельности по определению кадастровой

стоимости:

O

наименование страховщика;

O номер, даты заключения, вступления в силу и период действия

договора страхования;

O

размер страховой суммы.

18

Схема

организации проведения работ по определению

кадастровой

стоимости и их краткое описание (резюме Отчета).

19

Допущения и ограничительные условия, использованные при определении

п. 3.2

кадастровой стоимости.

ПМЭР

Выводы, полученные в

результате анализа сведений, характеризующих

п. 4а

20

состояние рынка объектов оценки, в том числе в пределах территории,

ПМЭР

на которой расположены объекты оценки, с описанием:

• процесса, способов определения состава ценообразующих факторов

объектов оценки;

•

обоснования суждения о существенности влияния ценообразующих

факторов на кадастровую стоимость объектов оценки;

• обоснования выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

•

обоснования проведения оценки

индивидуально для конкретных

объектов оценки;

Описание процесса группировки объектов оценки с обоснованием выбора

21

состава и значений (диапазона значений) ценообразующих факторов для

п. 4б

каждой группы объектов оценки с указанием на источники информации об

ПМЭР

их значениях.

Описание процесса группировки объектов оценки с обоснованием выбора

22

состава и значений (диапазона значений) ценообразующих факторов, иных

п. 4в

показателей, использовавшихся для отнесения объектов оценки в

ПМЭР

соответствующие группы объектов оценки.

23

Результаты сбора рыночной информации для каждой сформированной

п. 4г

группы объектов оценки.

ПМЭР

24

Результаты построения моделей оценки кадастровой стоимости для

п. 4д

каждой группы объектов оценки, с описанием процесса их построения.

ПМЭР

25

Результаты расчета

кадастровой

стоимости объектов оценки,

п. 4е

с описанием процесса расчета кадастровой стоимости объектов оценки

ПМЭР

№

Требование

Источник

п/п

(с применением методов массовой оценки).

Обоснование

выбора

способа

согласования

результатов,

полученных в

п. 4е

26

рамках применяемых подходов (в случае применения нескольких подходов

ПМЭР

к оценке).

Обоснование причин расхождения результатов расчета кадастровой

27

стоимости

объекта

оценки,

полученных

с применением

различных

п. 4е

подходов – при выведении итоговой величины стоимости (при наличии

ПМЭР

такого расхождения).

Результаты расчета кадастровой стоимости объектов оценки путем

28

установления

рыночной

стоимости

объектов

оценки,

определенной

п. 4ж

индивидуально для конкретных объектов оценки, при невозможности ее

ПМЭР

определения с применением методов массовой оценки.

Описание

процесса

расчета

и результаты

расчета средних уровней

п. 4з

29

кадастровых

стоимостей

объектов

оценки

–

земельных

участков по

ПМЭР

муниципальным районам (городским округам).

Описание процесса расчета и результаты расчета средних арифметических

взвешенных по площади объектов оценки значений удельных показателей

кадастровой

стоимости

в разрезе кадастровых

кварталов,

населенных

п. 4и

30

пунктов, муниципальных районов и городских округов, субъекта РФ (при

ПМЭР

наличии) для земельных участков по группам видов разрешенного

использования объектов оценки, для иных объектов оценки (здание,

помещение) – по видам и назначению.

Содержание заключительной части

31

Анализ соответствия или несоответствия значений кадастровой стоимости

п. 5а

объектов оценки собранной ценовой информации с указанием причин

ПМЭР

такого несоответствия (в случае его выявления).

32

Сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости со

значениями кадастровой стоимости, действующими (используемыми для

п. 5б

целей, предусмотренных законодательством РФ) на дату формирования

ПМЭР

перечня объектов недвижимости для целей проведения ГКО.

33

Анализ результатов сбора, в т.ч. оценка полноты, актуальности,

обоснование применения (неприменения), имевшихся в распоряжении

п. 5в

органов государственной власти и органов местного самоуправления

ПМЭР

•

сведений,

характеризовавших объекты

оценки,

в том числе

их количественные и качественные параметры, местоположение,

использование, о ценообразующих факторах объектов оценки;

•

сведений

о рыночной информации об

объектах

недвижимости,

№

Требование

Источник

п/п

34

Копия договора на проведение оценки (государственного или

п. 6 ПМЭР

муниципального контракта).

Копии договора(ов) страхования гражданской ответственности

Оценщика(ов), договора(ов) страхования ответственности юридического

лица за нарушение требований договора на проведение оценки

35

(государственного или муниципального контракта) и за причинение вреда

п. 6 ПМЭР

имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ЗоОД, а также

за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате осуществления

деятельности по определению кадастровой стоимости.

36

Копия решения органа государственной власти субъекта РФ или органа

п. 6 ПМЭР

местного самоуправления о проведении ГКО.

37

Перечень объектов недвижимости, сформированный для целей проведения

п. 6 ПМЭР

ГКО.

38

Сведения, отнесенные к информации ограниченного доступа (при наличии

п. 6 ПМЭР

таких сведений).

Исходные данные, использованные для определения значений

39

ценообразующих факторов, в т.ч. цифровые тематические карты, в

п. 6 ПМЭР

форматах пространственных данных (векторные форматы: MIF/MID или

SHP) и другие картографические материалы.

40

Результат группировки объектов оценки с указанием значений кадастровой

п. 6 ПМЭР

стоимости объектов оценки.

41

Отчеты об определении рыночной стоимости объектов оценки,

п. 6 ПМЭР

определенной индивидуально для конкретных объектов оценки.

Электронный носитель информации, содержащий файлы в формате

OpenDocument для офисных приложений (OpenDocument) v 1.0 и файлы в

формате XML, созданные на основе схем, размещаемых на официальном

42

сайте уполномоченного федерального органа исполнительной власти,

п. 6 ПМЭР

осуществляющего

функции

по

ГКО,

в

информационно-

телекоммуникационной сети «Интернет» (далее – XML-схема), и

обеспечивающие считывание сведений, содержащихся в Отчете.

В файлы в формате XML, предоставляемые на электронном носителе

информации, включаются сведения обо всех объектах недвижимости,

43

включенных в перечень объектов недвижимости, подлежащих

п. 6 ПМЭР

государственной кадастровой оценке, в объеме, предусмотренном

соответствующими XML-схемами.

Справка, содержащая информацию о всех представленных к проекту

ст. 24.15

Отчета замечаниях, как учтенных, так и неучтенных, с их

Закона

44

соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к проекту

об оценке,

Отчета, составленная по итогам размещения проекта Отчета в фонде

п. 5г

данных ГКО.

ПМЭР

№ Э-12345 от 10.09.2015 г.

УТВЕРЖДАЮ

реквизиты экспертного заключения

Председатель Экспертного совета

_______________________ /В.И. Лебединский/

Основание для проведения

Договор № Э-12345 от 06.09.2013 г.

экспертизы

Сведения о заказчике

ФИО:

Иванов Иван Иванович

экспертизы отчета об оценке

Местонахождение:

Удмуртская республика,

или ином органе,

г. Ижевск, ул. Ленина, 134-35

инициировавшем

серия 1234 номер 123456 выдан

проведение экспертизы

Паспортные данные:

Устиновским РОВД г. Ижевска,

отчета об оценке

08.12.2000 г.

Вид проводимой экспертизы

на подтверждение стоимости

Сведения об иных

предоставленных

документах и материалах,

не представлены

для экспертизы отчета об

оценке

Проверка Отчета на предмет соответствия требованиям:

•

Федерального закона «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

(далее – Федеральный закон);

•

Федерального стандарта оценки «Общие понятия

оценки, подходы к оценке и требования к

проведению

оценки

(ФСО № 1)»,

утвержденного

приказом Министерства экономического развития и

Цель экспертизы

торговли Российской

Федерации

от 20.07.2007 г.

№ 256;

• Федерального

стандарта оценки «Цель оценки и

виды стоимости

(ФСО № 2)»,

утвержденного

Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы,

Стандарт проведения

порядок ее проведения, требования к экспертному

экспертизы отчетов об

заключению и порядку его утверждения

(ФСО №5)»,

оценке

утвержденный приказом Министерства экономического

развития Российской Федерации от 04.07.2011 г. № 328.

1. При проведении

экспертизы осмотр объекта оценки

не проводился.

2. Экспертиза проводилась на основе допущения, что

Сведения о допущениях и

описание характеристик объекта оценки в Отчете

ограничительных условиях,

достоверно.

с учетом которых проведена

3. Юридическая

экспертиза

документов,

экспертиза отчета об оценке

устанавливающих

количественные

и

качественные

характеристики

объекта

оценки,

в

т.ч.

правоустанавливающих

и

правоподтверждающих

документов, не проводилась.

Сведения об эксперте(ах),

Горев Сергей Владимирович

Регистрационный номер согласно реестру членов

подписавшем(их) экспертное

Некоммерческого

партнерства

«Саморегулируемая

заключение

организация оценщиков «Экспертный совет» от

20.10.2010 г. №0007.

Земельный

участок

с

кадастровым

номером

Информация,

11:22:333333:444, общей площадью 1 111 кв.м., категория

земли: земли населенных пунктов, разрешенное

идентифицирующая

использование

«Ж1-зона

многоквартирной

жилой

объект оценки

застройки зданиями высокой этажности. Для завершения

строительства

пристроя»,

расположенный

по

адресу:

г. Ижевск, ул. Кирова, Х (стр. 11).

Имущественные права на

Собственник

–

Администрация

города

Ижевска

II. СВОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ИЗ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

объект оценки,

Удмуртской Республики.

Арендатор по договору № 1234 от 11.хх.2013 г. – Иванов

правообладатель

Иван Иванович (стр. 11).