!Учебный год 2023-2024 / Каминский А.В. Экспертиза отчетов об оценке

описания адреса закону(ам) об административнотерриториальном делении территории.

Впроцентном отношении к общему количеству объектов оценки приведенные цифры не выглядят впечатляющими (обычно не более 10%, реже до 20%), но абсолютные значения красноречиво говорят о масштабах работ.

Перечень формируется на основе данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. Список параметров объекта недвижимости, которые в обязательном порядке должны быть отражены в кадастре, установлен соответствующим приказом Минэкономразвития России [19]. При этом данный документ не учитывает специфику ряда достаточно распространенных видов объектов оценки. Например, для протяженных (линейных) объектов указание протяженности не является обязательным, а значит, часто отсутствует. А как можно оценить трубопровод, не зная его протяженности?

По закону, Оценщик обязан оценить все объекты оценки, переданные ему в виде исходного перечня, даже в том случае, если по ним нет информации. Таким образом, Оценщик изначально поставлен в условия, когда выполнить работу качественно не представляется возможным.

Вряде случаев Заказчик или другие заинтересованные органы государственной власти (например, муниципалитеты) оказываются способными уточнить информацию по отдельным проблемным объектам, однако этот, на первый взгляд, положительный исход может осложнить выполнение работ Оценщиком. Если уточненная информация поступает на поздних этапах, когда расчетные модели уже сформированы, это приводит к необходимости перестроения моделей и повторного проведения расчетов, которые могут выполняться несколько суток даже на современных многопроцессорных вычислительных системах.

3. Сжатые сроки.

Пунктом 23 ФСО № 4 установлено, что «отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки». Из этого периода месяц отводится на проведение экспертизы (статьей 24.16 Закона об оценке). На практике оставшийся период времени включает не только проведение работ по оценке, но и формирование/уточнение перечня объектов оценки, согласование результатов расчетов с Заказчиком работ. При этом, например, уточнение перечня объектов оценки на поздних стадиях может приводить к необходимости изменения группировки, корректировки расчетных моделей, повторного проведения расчетов.

171

Аналогичная проблема относится к сложившимся схемам взаимодействия Оценщика со служащими государственных и муниципальных органов власти. Например, Оценщик отправил куратору со стороны Заказчика запрос на уточнение информации по группе объектов оценки с просьбой предоставить информацию в недельный срок. Однако изза внутренних регламентов, высокой загрузки сотрудников муниципалитетов и бюрократической волокиты запрос попадает конечному исполнителю со значительной задержкой.

4.Недостаток рыночных данных. Основная часть работ по кадастровой оценке проводится с применением методов массовой оценки, включающих построение эконометрических моделей, базирующихся на больших выборках рыночных данных. Размер выборки рыночных данных оказывает прямое влияние на качество моделей и корректность итогового результата. Для построения моделей обычно собирается информация по тысячам объектованалогов, несколько сотен из которых после предварительного отсева отбираются Оценщиком для построения расчетных моделей.

Недостаточная прозрачность и развитость российского рынка недвижимости (особенно за пределами городов-миллионников и основных экономически развитых субъектов) значительно осложняет сбор рыночной информации по объектам-аналогам.

5.Сложность проверки отчетов об определении кадастровой стоимости. Данные отчеты имеют значительные отличия от «индивидуальных» отчетов об оценке – для их экспертизы (проверки) требуются специально подготовленные Эксперты. Как выполнить проверку результатов оценки на соответствие рыночным данным, если объектов оценки может быть десятки, сотни тысяч или даже несколько миллионов?

Ситуация усугубляется отсутствием полноценной методики проверки отчетов об определении кадастровой стоимости. В результате проверяющие,

втом числе Эксперты некоторых СРОО, ограничиваются исключительно проверкой на соответствие отчета формальным требованиям ЗоОД, без анализа достоверности итоговой величины кадастровой стоимости.

6.Общее несовершенство законодательства Российской Федерации, регулирующего проведение ГКО, и его частое изменение. Одни аспекты не урегулированы вообще, другие регулируются избыточно, присутствуют множественные противоречия между различными документами.

Участники процесса ГКО оказываются не в состоянии адекватно реагировать на изменения нормативно-правовой базы – появляются странные, на первый взгляд, казусы и несоответствия. Приведем пример:

172

•методики проведения кадастровой оценки в ряде случаев устанавливают в качестве даты формирования перечня объектов оценки «1 января года проведения работ» (п.п. 2.1.1 [25] и ряд других методик дату не определяют);

•а согласно ФСО №4 дата оценки – дата формирования перечня объектов оценки (аналогично и в приказе Минэкономразвития

[19]).

Таким образом, дата «1 января года проведения работ» как дата, на которую проводится государственная кадастровая оценка, указана только в методических указаниях по ГКО для отдельных видов объектов недвижимости, и, как следствие, может быть определена Заказчиком работ в момент подготовки запроса на формирование перечня объектов оценки. В то же время, с учетом положений налогового законодательства (в настоящий момент только в части земельного налога) налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта «на 1 января года, являющегося налоговым периодом» (ст. 391 Налогового Кодекса РФ).

Отметим, что в настоящее время Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России рекомендовал к практической апробации Методические указания по кадастровой оценке, которые призваны снять ряд описанных проблем.

8.3. Стадийная схема работ по экспертизе

Специфика процесса ГКО требует соответствующей схемы организации работ по экспертизе. Де-факто Оценщик не имеет возможности устранить существенные замечания Эксперта на уже готовый отчет об определении кадастровой стоимости в связи с отсутствием времени. Например, только процесс перерасчета стоимости миллиона объектов по уже сформированным моделям может занимать несколько дней на мощных вычислительных комплексах. Если же замечания относятся к группировке объектов оценки, выбору ценообразующих факторов или к использованным рыночным данным, их устранение будет связано с переделкой большей части ранее выполненных работ.

По этой причине экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости проводится стадийно. Эксперты СРОО сопровождают весь процесс определения кадастровой стоимости, консультируют Оценщика, представителей Заказчика и других участников проекта, участвуют в межведомственных совещаниях и формируют предложения по оптимальному решению возникающих методических задач.

173

Опыт авторов по сопровождению более 60 проектов по ГКО в различных регионах России с 2001 по 2015 год показал, что в качестве основных этапов процесса экспертизы можно выделить проверку следующих промежуточных результатов работ и фрагментов отчета об определении кадастровой стоимости.

1.Группировка объектов оценки. В связи с большим числом объектов оценки процесс группировки в основном проходит в автоматическом режиме. Из-за различий в наименованиях объектов оценки в кадастре, по причине использования сокращений в названиях и наличия опечаток объекты оценки с одинаковым функциональным назначением могут быть ошибочно отнесены к различным группам. Например, автоматическая группировка может разделить объекты «АЗС» и «автозаправочная станция».

2.Дозапросы информации у заказчика работ по ГКО – проверяется своевременность, существенность, полнота, реальность получения запрашиваемой информации.

3.Результаты анализа рынка и выбор объектов-аналогов – в т.ч. проверяется корректность верификации рыночных данных, например, алгоритмы отсева недостоверной ценовой информации из базы данных Росреестра.

4.Выбор ЦОП для последующего использования в моделях, результаты сбора сведений о значениях ЦОП.

5.Выбор методов расчета для различных групп объектов оценки – моделирование, оценка через эталонные объекты, индивидуальная рыночная оценка.

6.Модели расчета – см. раздел 8.4.3.

7.Выбор эталонных объектов (если такие объекты требуются).

8.Корректность оценки эталонных объектов, корректность индивидуальной рыночной оценки (если расчет производится через эталонные объекты).

9. Итоговые результаты определения кадастровой стоимости – см. раздел 8.4.1.

10. Анализ ответов на замечания, поступившие на проект отчета об определении кадастровой стоимости в т.ч. от представителей Заказчика и в ходе процедуры его публичного обсуждения.

174

11. Итоговая проверка готового отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе на предмет соответствия формальным требованиям ЗоОД (см. раздел 8.4.6).

8.4.Практические вопросы экспертизы

8.4.1.Проверка результатов расчетов на соответствие рыночным данным. В большинстве случаев количество объектов оценки таково, что при проверке отчета об определении кадастровой стоимости физически невозможно проверить результаты расчета по каждому объекту оценки – выполняется укрупненная проверка результатов, включающая несколько этапов.

8.4.1.1.Проверка среднего уровня определенной в отчете удельной величины кадастровой стоимости на соответствие среднему уровню рыночных цен (по группам объектов). Более объективную картину позволяет получить анализ средневзвешенной по площади величины (например, если в составе объектов оценки имеется явное преобладание объектов определенной площади). Для повышения точности проверки целесообразно выполнить группировку результатов оценки и рыночных данных:

•по вариантам разрешенного использования;

•по месту расположения (например, по районам области и крупным населенным пунктам);

•по площади (например: до 1 га, 1 – 10 га, свыше 10 га);

•по прочим особенностям (например, земельные участки под

линейными объектами).

8.4.1.2.Анализ экстремумов (min, max) удельных показателей кадастровой стоимости – их значение должно быть логически объяснимо (например, у соответствующих земельных участков значения ЦОП хуже, чем

убольшинства объектов-аналогов, присутствующих на рынке).

8.4.1.3.Анализ объектов оценки, по которым получена наибольшая величина кадастровой стоимости (не удельная, а именно за весь объект – рис. 32). На них следует обращать наиболее пристальное внимание по следующим причинам:

•большая величина кадастровой стоимости означает большую абсолютную величину земельного налога и арендных платежей (при наличии таковых);

•по данным земельным участкам вероятность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости наиболее высока;

175

•результаты успешного оспаривания кадастровой стоимости по данным объектам будут наиболее болезненно восприняты органами государственной власти из-за абсолютной величины снижения налоговых поступлений.

Рис. 32. Последствия искажения кадастровой стоимости

8.4.1.4. Анализ соотношения результатов расчета удельной кадастровой стоимости по участкам с различным функциональным назначением. Например, обычно наблюдается следующее соотношение (Суд – удельная стоимость):

•Суд земельных участков с/х назначения < Суд земельных участков промышленного назначения;

•Суд земельных участков промышленного назначения < Суд земельных участков, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства.

Пример реального нарушения второго из указанных соотношений описан в [36].

8.4.2. Анализ изменения средних показателей кадастровой стоимости относительно результатов предыдущей кадастровой оценки:

•анализ относительного изменения средних показателей на предмет соотнесения с динамикой рынка;

•отличающиеся от среднего уровня изменения по отдельным группам объектов оценки должно быть объяснимы. Например, изменением методики расчета (в предыдущем туре была использована другая, законодательно закрепленная на тот момент методика) или переводом значительной части земель

176

конкретного муниципального образования в другую категорию (разрешенное использование).

На этапах 8.4.1 и 8.4.2 целесообразно использовать аналитические таблицы, пример которой приведен в табл. 30.

Таблица 30. Пример формы табличного представления результатов оценки

– // –

n – 1

n

Всреднем по всем объектам оценки

8.4.3.Проверка расчетных моделей

8.3.3.1. При кадастровой оценке используются те же эконометрические модели, которые могут применяться и в «индивидуальных» отчетах об оценке рыночной стоимости. Таким образом, может быть использован общий алгоритм, описанный в разделе 5.6. На практике имеется ряд отличий:

•расчетные модели при кадастровой оценке сложнее за счет использования:

O большего числа факторов на этапе построения модели; O картографических факторов, требующих оцифровки; O большего числа объектов оценки и объектов-аналогов;

O более развитого математического аппарата (например, повсеместно используются нелинейные многофакторные модели регрессии);

•расчеты производятся с применением специализированного программного обеспечения – без аналогичного программного обеспечения проводить проверку моделей крайне затруднительно (невозможно).

8.4.3.2. В ходе проверки модели Эксперту следует убедиться, что в ней учтены все существенные ЦОП, по которым есть информация для большинства объектов оценки. Конкретный набор ЦОП определяется типом объекта оценки и рыночной конъюнктурой.

177

При кадастровой оценке земельных участков, расположенных как в городских (ГНП), так и сельских (СНП) населенных пунктах, учитываются следующие группы параметров:

•физические характеристики (прежде всего – площадь земельного участка);

•социально-экономические характеристики (например, численность населения в населенном пункте, численность населения в муниципальном районе, городском округе, среднемесячная заработная плата);

•характеристики, описывающие местоположение населенного пункта внутри субъекта РФ (например: расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ, расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа);

•характеристики, описывающие наличие центральных коммуникаций (например: электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, канализация и др.);

•параметры, оказывающие влияние на стоимость объектов в конкретном регионе (например, «Расстояние до морского побережья», «Расстояние до МКАД»);

•функциональное назначение земельного участка (характеристику включают при группировке объектов оценки по виду

разрешенного использования).

Для ГНП обычно дополнительно учитываются характеристики месторасположения внутри населенного пункта (для СНП это, как правило, невозможно в связи отсутствием графической информации и рыночных данных). Такими характеристиками могут быть:

•расстояние от объекта до исторического или административного центра населенного пункта;

•расстояние до ближайших ж/д вокзала и/или остановки общественного транспорта;

•близость к водным и другим объектам, оказывающим влияние на коммерческую привлекательность участков.

При кадастровой оценке объектов капитального строительства (ОКСов), помимо перечисленных выше параметров, важны физические характеристики, прежде всего:

•площадь;

•протяженность (для линейных сооружений);

178

•техническое состояние (год постройки);

•этаж;

•этажность здания, в котором расположено оцениваемое помещение;

•материал стен и др.

Для сооружений могут использоваться дополнительные физические характеристики, например, для трубопроводов – диаметр труб.

8.4.3.3. Приведем несколько специфических примеров, относящихся непосредственно к отчетам об определении кадастровой стоимости.

Пример 1. Искажения стоимости часто вносятся в модель расчета на этапе ее формирования и проверки на предмет соответствия принятым Оценщиком критериям (например, требование по однородности выборки).

Выполнялась оценка земельных участков в регионе, центр которого является крупным городом. Оценщик принял решение построить отдельную модель расчета для кадастровой оценки земельных участков в центре субъекта. В результате проверки рабочего варианта расчетной модели было установлено, что она плохо описывает поведение некоторой группы объектов-аналогов. Оценщиком было предложено классифицировать данные объекты-аналоги в качестве несистемного выброса и удалить их из выборки рыночных данных, на основе которых строится расчетная модель.

Проведенный Экспертом анализ показал, что указанная группа объектов-аналогов относится к городу-спутнику, характеризующемуся специфической рыночной конъюнктурой (большое число элитных объектов). Удаление данных объектов из выборки с последующей оценкой объектов, расположенных как в центре субъекта, так и в городе-спутнике, по единой модели привнесло бы в итоговые результаты значительное искажение (рис. 33). Выходом из ситуации стало формирование отдельной расчетной модели для города-спутника.

179